Мэрия требует передела

Власти Крымска обжаловали раздел крупного городского земельного массива площадью 50 га, на котором местные бизнесмены планируют создать коттеджный микрорайон «Достояние». Территория была разбита на мелкие участки, предназначенные для продажи гражданам и их застройки индивидуальным жильем. Чиновники заявляют, что раздел проведен с нарушением градостроительных норм, что может создать проблемы в освоении микрорайона. Инициаторы проекта утверждают, что нарушения малосущественны, и обвиняют местные власти в создании препятствий для строительства доступного жилья. Ситуация дополнительно накаляется ввиду того, что застройщики уже успели продать почти половину земель горожанам и подарить несколько десятков участков участникам СВО, права которых в случае удовлетворения иска чиновников Крымска будут аннулированы. Эксперты считают, что позиция крымских властей выглядит небезупречной, если инвесторы действительно, как они заявляют, размежевали массив с необходимыми отступами. Кроме того, они обращают внимание на то, что Росреестр, регистрировавший права на участки, не увидел нарушений, и, скорее всего, он поддержит требования девелоперов.

Администрация Крымска обратилась в Крымский районный суд с иском к Алевтине Скибицкой, владеющей земельными участками общей площадью порядка 50 га в районе колхоза имени Ленина, рядом с микрорайоном Надежда, и потребовала признать незаконным дробление ею массива на мелкие участки. Об этом сообщается в исковом заявлении (скан-копия документа имеется в распоряжении «Ъ-Кубань»). Предварительные слушания по делу назначены на 22 января, сообщается на сайте суда.

В иске говорится, что госпожа Скибицкая являлась собственницей двух земельных наделов площадью 36,3 и 14,3 га и осуществила их раздел на 766 самостоятельных участков по 3 сотки каждый. Как пояснил «Ъ-Кубань» ее представитель, адвокат Николай Гнедых, эти земли предполагается реализовывать гражданам отдельно либо вместе с предложением услуг по возведению доступного жилья. Ранее в одном из местных пабликов деловой партнер госпожи Скибицкой Михаил Примаков, представившийся как главный инвестор проекта «Достояние», рассказал о намерениях обеспечить минимальную продажную цену для покупателей, а участникам СВО и вовсе предоставлять участки бесплатно.

Власти Крымска основывают свои требования на положении городского градостроительного регламента для зон застройки индивидуальными жилыми домами, которое устанавливает ограничения для раздела крупных земельных массивов. В частности, администрация считает, что раздел участков площадью свыше 1,5 га следует проводить с подготовкой проектов планировки и межевания, которые необходимо делать, если потребуется устанавливать красные линии, территории общего пользования и планировать улично-дорожную сеть. Решение о подготовке такой документации принимается горадминистрацией, а ее утверждение включает в себя в том числе процедуру публичных слушаний. Глава Крымского района Сергей Лесь ранее в своем Telegram-канале высказал обеспокоенность тем, что будущие жители микрорайона могут столкнуться со сложностями при подключении к коммунальной инфраструктуре и прокладке дорог. Со ссылкой на угрозу возникновения в будущем проблем с комплексным освоением территории крымские чиновники попросили суд признать раздел массива незаконным, аннулировать соответствующие записи об образованных участках в ЕГРЮЛ, а до рассмотрения дела — установить запрет на дальнейшие регистрационные действия с ними.

Авторы проекта «Достояние» в свою очередь признают, что не составляли проектов планирования и межевания, но настаивают на том, что в данном случае это не является существенным обстоятельством, потому что они обеспечили все инженерно-технические возможности для проведения в новом микрорайоне дорог, коммунальных сетей, обеспечения его иной инфраструктурой. Они, ссылаясь на сетку публичной кадастровой карты Росреестра, поясняют, что при разбивке массива заложили ширину улиц минимум 12 м (что втрое больше, чем 4 м, предусмотренные крымскими правилами землепользования и застройки). Они утверждают, что такое планировочное решение позволяет не только строить дороги, тротуары, прокладывать коммунальные сети, но и делать полноценное озеленение улиц. Также инвесторы обращают внимание на то, что обеспечили отвод земель для строительства торгового центра и парковой зоны.

Со своей стороны, они обвиняют крымские власти в том, что те, пользуясь формальными недочетами, создают препятствия для создания микрорайона доступного жилья и проблемы гражданам, которые уже приобрели землю под строительство. По информации бизнесменов, они реализовали уже более 300 участков по цене 300–500 тыс. руб., примерно 30 участникам СВО предприниматели предоставили участки безвозмездно и готовы предоставлять им земли в дальнейшем.

Адвокат Николай Гнедых, сопровождающий проект, заявляет, что раздел массива на мелкие участки был проведен еще в тот момент, когда земля имела сельскохозяйственный статус (в категорию ИЖС ее перевели позднее), поэтому не считает серьезными перспективы иска администрации.

Управляющий партнер юридического агентства «Содействие» Виталий Журба обращает внимание на другое обстоятельство, которое делает позицию крымских властей уязвимой. «Из искового заявления мы видим, что Росреестр зарегистрировал права на образованные участки без замечаний, нарушений при их формировании не увидел, поставил земли на кадастровый учет и внес сведения о них в реестр недвижимости. Более того, Росреестр зарегистрировал переход права собственности на участки к покупателям, при этом, судя по тексту иска администрации, это обстоятельство сознательно упущено, а покупатели даже не привлечены к делу. Регистрационные действия, как мы видим, незаконными признаны не были, а без этого и без оспаривания договоров сотен покупателей участков я не вижу перспектив для удовлетворения иска администрации Крымска»,— отмечает юрист.

Что касается позиции инвесторов, господин Журба предполагает, что они в процессе будут настаивать также на том, что фактически обеспечили возможность для прокладки дорог и коммунальной инфраструктуры, и это серьезно подрывает довод администрации о последующих проблемах комплексного развития этой территории.

Андрей Обнорский

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram