Позитив остался в прошлом
Несмотря на хорошие показатели продаж квартир в новостройках в конце 2023 года, рынок жилья ожидает падения спроса
В декабре 2023 года строители Петербурга сдали 466,5 тыс. кв. м жилья, это немного больше, чем в декабре 2022 года. К 1 января в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 3,482 млн кв. м жилья. Годом ранее показатель составлял 3,474 млн кв. м. Девелоперы констатируют, что рынок начинает новый год в крайне тяжелых условиях, а эксперты ожидают значительного падения продаж в январе. При этом участники рынка признают, что продажи в прошлом году поддерживали областные новостройки и в этом году тенденция сохранится.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в декабре прошлого года больше всего жилья построили в Красногвардейском районе, где было введено в строй 173,5 тыс. кв. м в 11 домах на 6004 квартиры. На втором месте — Приморский район, где строители сдали пять домов на 2417 квартир общей площадью 129,5 тыс. кв. м. В Пушкинском районе сдали один дом на 34,3 тыс. кв. м в 820 квартирах. Всего за декабрь в городе сдали 466,5 тыс. кв. м. В декабре 2022 года жилья было введено в строй примерно 420 тыс. кв. м.
Опрошенные застройщики положительно оценивают итоги 2023 года на рынке первичной недвижимости. «Хотя первое полугодие выдалось тяжелым: после ухода с рынка ипотеки с околонулевой ставкой спрос просел на 40%. Но зато третий квартал получился удачным: потребитель адаптировался к новому уровню ставок и продолжил решать свой “квартирный вопрос”. Тем самым удалось отыграть отставание от плана, сложившееся к июлю»,— вспоминает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
По его словам, несмотря на негативные прогнозы (многие эксперты говорили о неизбежном проседании спроса в 2023 году минимум на 10%), год получился удачным. «Продажи даже немного выросли по сравнению с прошлым годом. В основном за счет загородных проектов, качество которых приблизилось к городским, а местами и превысило его, а цены оказались заметно ниже,— поясняет господин Заседателев.— В частности, областные новостройки получают социальные объекты, да и другую инфраструктуру, одновременно со сдачей первых очередей, чего не было еще три-четыре года назад».
Тренд на переориентацию спроса в агломерации в сторону Ленобласти подтверждает и коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова, отмечающая, что в соседнем регионе в прошлом году зарегистрировали 21,9 тыс. ДДУ, а в городе — 58,2 тыс., при этом прирост в области составил 28%. «За десять месяцев 2023 года в области объем нового строительства вырос на 74%, а в Петербурге сократился на 11%»,— приводит цифры госпожа Орлова.
Основная новелла прошлого года, которая точно повлияет на ситуацию на рынке в 2024 году,— изменение льготных программ по ипотеке с господдержкой. Лимит по сумме кредита для Петербурга уменьшился до 6 млн рублей, первоначальный взнос увеличился до 30%. «В декабре насыпало не только снега на дороги, но и новостей в ленту, касающихся ипотеки. К сожалению, не из категории приятных. С новостной точки зрения конец года был смазан,— говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».— Пришлось ускориться по сделкам с одобренными ранее кредитными условиями и задуматься о том, как с этими вводными будем работать в следующем году. Год можно было бы назвать в целом позитивным, если бы не череда ипотечных новостей в декабре».
Генеральный директор Element Development Виталий Коробов полагает, что для поддержания покупательской активности девелоперы будут вводить субсидированную ипотеку, рассрочки и другие спецпредложения. «Масс-маркет почувствует на себе последствия изменений в меньшей степени,— считает господин Коробов.— Например, в Ленобласти, где средний чек на один лот составляет 8–10 млн рублей, продажи будут наиболее стабильными. Именно по этой причине мы увидим активную работу девелоперов на границе города и области, особенно во Всеволожском районе области и Пушкинском районе города».
Не столь оптимистичные прогнозы дает господин Заседателев: «Последние изменения в программе льготной ипотеки и прежде всего снижение вдвое лимитов по ней для Петербурга и Ленобласти не дают повода для оптимистических прогнозов. Вполне возможно новое проседание спроса в первом квартале, ведь рыночные ставки являются сейчас фактически запретительными. Затем, вполне вероятно, покупатель снова адаптируется к изменившимся условиям и вернется. Но полной уверенности в этом нет».
Госпожа Орлова предполагает, что сейчас начнет формироваться очередная волна отложенного спроса. «По прогнозам, не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку как минимум на год. При этом доля тех, кто хочет купить жилье именно большей площади, может сократиться еще сильнее, а срок накопления первоначального взноса у них может составить не менее двух лет,— дает оценку представитель ГК «А101» в Санкт-Петербурге.— Этот тренд может повлиять на стремление девелоперов выводить новые проекты на рынок. Полагаем, что некоторые застройщики решат отложить запуски, что также скажется и на ценах».
Господин Софронов прогнозирует, что объективные факторы спроса сохранятся: будут продаваться жилая недвижимость из категории первой необходимости и коммерческая — из соображений хороших вложений, которые реально работают. «Продолжится плавное сокращение предложения, которое уже в 2023 году уменьшилось примерно на 1 млн кв. м. Тенденция снижения количества стартов новых проектов сохранится и в этом году, этот тренд будет долгосрочным. Среди причин сокращения числа новых строек — в том числе условия по проектному финансированию. С текущей ключевой ставкой кредиты для застройщиков выдаются со ставками вплоть до 20% годовых. Это много, не все финмодели могут выдержать такие затраты на обслуживание проектных займов»,— сожалеет коммерческий директор ГК «ПСК».
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость», констатирует, что все больше банков либо требует субсидирования по льготной ипотеке, либо приостанавливает ее выдачу («Сбер», ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Газпромбанк). «Чтобы подстроиться под новые условия, и застройщикам, и банкам понадобится время. Полагаю, результаты продаж в январе будут крайне слабые, а заемщики переключатся на те банки, которые пока еще не требуют от застройщиков дополнительного субсидирования. Но уровень цен наверняка вырастет: застройщики перенесут уплату банковской комиссии на дольщиков. Чем больше ЦБ борется с рисками и субсидированием ставок, тем парадоксальнее получаются результаты»,— заключает эксперт.