Торговые центры строятся в Санкт-Петербурге ударными темпами: к концу 2005 года произошло удвоение рынка в сравнении с уровнем 2003 года. Пик ввода торговых помещений, предсказывают аналитики, придется на 2006-2007 годы. После чего рынок в целом насытится, и для новых торговых центров уже не будет хватать "якорных" арендаторов.
По данным London Consulting & Management Company (LCMC), объем ввода новых площадей в торговых центрах на конец 2005 года составил 434 тыс. кв. м — рост на 60,7% к началу 2004 года. В 2003-2004 годах этот показатель, по разным оценкам, колебался в пределах 350-400 тыс. кв. м. Общий объем предложения на рынке в 2005 году достиг 1,22 млн кв. м. Аналитики LCMC прогнозируют, что в 2006 году торговые центры прирастут на рекордный за последние 10 лет показатель — на 660 тыс. кв. м. В ЗАО "ВТБ-Капитал" отмечают, что новые торговые центры, как правило, заняты арендаторами на 40-80%, а на уровень заполняемости 60-100% обычно выходят в течение первого года работы. Вместе с тем, отмечают эксперты "ВТБ-Капитала", в торговых центрах с плохо проработанной концепцией и невыгодным местоположением насчитывается до 40% свободных площадей — например, ТЦ "Космополис", который уже заказал разработку своей концепции "Ай-Би Групп". Активный спрос пока обуславливает быструю окупаемость проектов — 5-6 лет. Рост арендных ставок соответствует уровню инфляции — 12-15% годовых, такой же прогноз и на 2006 год. Управляющие компании, как правило, повышают плату только в случае смены арендаторов. По данным "ВТБ-Капитала", арендные ставки в зонах "А" колеблются в диапазоне $600-1800 за квадратный метр в год, в зоне "В" — $480-1680 за квадратный метр в год, в зоне "С" — $250-1400 за квадратный метр в год.
В 2006 году продолжится активная экспансия иностранных ритейлеров, выход на рынок Петербурга новых московских и местных "якорных" операторов. В частности, в ТЦ "Питер Радуга" откроются гипермаркеты Real и OBI, в ТЦ "Словацкий дом" — магазин сети "Седьмой континент" "Наш Гипермаркет", в ТРЦ "Мега" — французский продовольственный гипермаркет Auchan, а на углу Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай рядом с "Лентой" — гипермаркет товаров для дома Castorama. Два гипермаркета товаров для дома планирует построить финская компания Rautakesko Ltd.
Крупнейшими игроками на петербургском рынке торговой недвижимости остаются холдинги "Адамант", "Макромир", а также IKEA и VINCI Construction Grands Project. У "Адаманта" уже открыты 11 проектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв. м, проектируются и строятся торговые центры общей площадью около 500 тыс. кв. м. Наиболее близки к сдаче "Варшавский экспресс" (реконструированное здание бывшего Варшавского вокзала), а также ТРК "Континент". "Макромир" планирует построить 10 объектов торгового назначения общей площадью около 450 тыс. кв. м, пока же он ввел один объект — ТЦ "Французский бульвар" полезной площадью 11 тыс. кв. м. В настоящий момент ведется строительство ТЦ "Сити-Молл" (100 тыс. кв. м) и ТЦ "Родео Драйв" (46 тыс. кв. м).
Традиционные "якорные" арендаторы — продовольственные сети и бытовая техника. Однако с 2005 года "якорями" все чаще становятся магазины одежды. В частности, в ТЦ "Французский бульвар" (пересечение Ленинского проспекта и бульвара Новаторов) расположились Mexx, TJ, BeeFree, Axara. На петербургский рынок ожидается приход западных универмагов одежды, которые уже работают в Москве, — Marx & Spenser, C & A. Ряд торговых центров "Адаманта" в 2005 году перестраивались — от мелкой "нарезки" помещений владельцы перешли к крупным блокам, позволяющим сдавать в аренду целые этажи.
Отдельно следует отметить появление бутиковых центров: четыре этажа ТК "Опера" на Казанской — один из крупнейших мультибрэндовых модных магазинов класса lux, работающий в Петербурге с 1993 года, — арендовала на 15 лет сеть Vanity . Vanity Opera — первый за много лет торговый комплекс в районе Невского проспекта, построенный "с нуля" (девелопер проекта — "Корпорация С"). Особенность Vanity Opera состоит в том, что это первый в Петербурге торговый центр, имеющий лишь одного крупного арендатора. Подобная концепция заполнения комплекса планировалась девелопером изначально. Правда, в непосредственной близости от нового торгового центра расположено несколько объектов, ориентированных на покупателя того же класса, — "Гранд-палас", "Галерея высокой моды" в Гостином Дворе, "Дом Мертенса", "Атриум", — и, в отличие от Vanity Opera, они выходят фасадной частью на Невский проспект.
В 2006 году на местном рынке появится объект, воплощающий в себе новую для петербургского рынка концепцию — retail park: группа крупных 1-2-этажных магазинов торговых операторов разного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую парковочную зону. Девелопером данного проекта выступает итальянская девелоперская компания Promocentro Italia (35 торговых центров в Хорватии, Румынии, Италии и других странах). Проект под названием "Северный молл" реализуется на участке площадью 50 га на пересечении проспекта Культуры и КАД совместно с инвестиционной компанией Thesis. В апреле 2005 года в фундамент молла заложили первый камень. Общая площадь 1-й очереди (одноэтажное здание ангарного типа) составит 35 тыс. кв. м, объем инвестиций — около €50 млн. Известно, что одним из "якорей" комплекса будет гипермаркет Real (17 тыс. кв. м). Вторая очередь предусматривает строительство еще нескольких торговых центров, общий объем инвестиций оценивается в €180-200 млн, сдача объектов запланирована на середину 2007 года.
Продолжается формирование новых торговых зон. Южная зона в районе Пулковского шоссе застраивается гипермаркетами ("Карусель", "Стройбург", "О'кей"), в ней также планируется построить торговые центры "Масштаб" и "Аэропарк", развлекательно-деловой комплекс "Пулково" (общей площадью 85 тыс. кв. м). Вторая формирующаяся торговая зона — восточная торговая зона в районе Мурманского шоссе, в которой в настоящий момент действует лишь IKEA и гипермаркет "Карусель" и в которой в четвертом квартале 2006 года планируется построить ТРК "'Мега'-Дыбенко" общей площадью 145 тыс. кв. м. Третья зона — северо-западная, формируется вдоль Выборгского шоссе и представлена ТЦ "Озерки", гипермаркетами "О'кей", "Лента", "Космополис", проектом универмага одежды "Плато", проектом ТЦ "Осиновая роща" на пересечении Выборгского шоссе и КАД. Четвертая территория — западная, вдоль Приморского шоссе — представлена ТЦ "Гулливер", гипермаркетом электроники "Матрица", двумя проектами торгово-офисных центров "Арсенал-недвижимость" и "Атлантик-Сити".
Бум строительства торговых центров, начавшийся в 2003 году, достигнув своего пика в этом году, в 2007-м должен завершиться. Для новых центров скоро уже не будет хватать крупных "якорных" сетевых арендаторов. Кроме того, поскольку круг таких операторов ограничен, между торговыми центрами с одинаковой концепцией обострится конкуренция, в результате арендные ставки, возможно, будут расти медленнее темпов инфляции. На этом фоне привлекательными для инвесторов будут выглядеть нестандартные проекты — например, дочерняя структура "Интерроса" ОАО "Открытые инвестиции" уже продекларировала идею строительства торгового центра под площадью Восстания. Сейчас компания ведет изыскательские работы.
АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА,
СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ
На рынках жилья — как первичном, так и вторичном — сейчас наблюдается переизбыток предложения. По мнению начальника отдела маркетинга "Петербургской недвижимости" НИКОЛАЯ ПАШКОВА, это позволяет предположить, что в конце 2006 года цены останутся примерно на уровне 2005 года.
По оценкам "Петербургской недвижимости", в 2005 году продано около 1,8 млн кв. м, прогноз на 2006 год — не более 2,2 млн кв. м. На конец года доля не проданных к моменту ввода квартир составляла 12-15%, в 2006 году этот показатель вырастет до 25%. Поэтому можно предположить, что в 2006 году цены расти практически не будут, по крайней мере в течение первого полугодия будут колебаться в пределах плюс-минус одного процента. В январе цены колебались на доли процента, а дорожали — и то чуть-чуть — только отдельные объекты, что на первичке, что на вторичке. В феврале ожидается традиционная активизация, и можно будет более смело строить прогнозы на год. Пока же мы полагаем, что при пессимистичном сценарии развития событий в конце 2006 года цены останутся примерно на уровне 2005 года, при оптимистичном — стоимость метра подрастет до $1100. Правда, на фоне среднерыночной стагнации будут дорожать проекты "уплотнительной застройки" в районах с готовой инфраструктурой, которых остается все меньше".