ОАЭ, Турция, Таиланд и Индонезия: ищем инвестиционного лидера
В рейтинге самых перспективных регионов мира с точки зрения инвестиций в недвижимость меняется «расклад сил». За последние годы традиционно популярные Турция и ОАЭ оказались смещены с пьедестала азиатскими странами — и «золото» в гонке берет Бали. Об этом рассказал генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев.
Восстановление мировой туристической отрасли после пандемии коронавируса происходит неравномерно. Одни страны успели к концу 2023 года восстановить турпоток до допандемийного уровня и даже нарастить объем иностранных инвестиций, другие столкнулись с серьезными препятствиями на этом пути в виде роста цен, а также политической и экономической нестабильности. Для инвестора, планирующего сохранить и диверсифицировать капиталы через покупку зарубежной недвижимости, оценка привлекательности того или иного региона мира имеет критическое значение. Причем для него важно не просто познакомиться со списком самых популярных локаций, но и оценить перспективность каждого из направлений.
Миграция капиталов
Такие глобальные явления, как пандемия, региональные войны, санкционное противостояние крупных стран, не могут не сказываться на миграции капиталов. Люди переезжают в новые страны, перевозят туда свои бизнесы, переводят деньги. Особенно это хорошо видно по инвестициям в недвижимость. Как только какая-то страна сталкивается с серьезным катаклизмом (разумеется, не только природным), мы видим, как растет число запросов ее граждан на приобретение недвижимости за рубежом.
В прошлом году, например, все риелторы фиксировали значительный рост покупательского интереса россиян и украинцев к курортной недвижимости в разных регионах мира: ЕС, Турции, ОАЭ, странах СНГ, Индонезии и Таиланде. По понятным политическим причинам интерес к недвижимости в Евросоюзе со стороны россиян не может быть удовлетворен в полной мере. А вот рынки Ближнего Востока и Азии оказались вполне «дружелюбными». В самых популярных восточных локациях спрос граждан РФ на недвижимость вырос за год на 300% и более.
ОАЭ, Турция, Таиланд и Индонезия: ищем лидера
Но в этом ничего удивительного нет. Самое интересное начинается, когда пытаешься чуть глубже оценить ситуацию на рынке в каждой стране отдельно. Я имею в виду регионы, недвижимость в которых может дать стабильный доход. Например, возьмем точку входа в 169 — 200 тыс. долларов и рассмотрим Турцию, ОАЭ, Индонезию и Таиланд. Очевидно, что при таком сравнительном анализе одной метрикой дело не обойдется. Здесь нужно учесть не только уровень доходности, но и как минимум срок окупаемости вложений, а также особенности туристического потока (например сезонность), если уж мы хотим получать стабильный максимальный доход от приобретенной недвижимости.
Кроме того, учитывая политическую и экономическую ситуацию (а также вероятность того, что сам инвестор может захотеть переехать в купленную квартиру или дом за границей), в расчет стоит взять право на получение ВНЖ или гражданства в той или другой стране, нюансы законодательства и налоговую нагрузку.
И вот здесь начинаются сюрпризы. Например, сравнение уровня доходности жилья от посуточной аренды показывает, что Бали дает хорошую фору конкурентам. В Таиланде и Эмиратах, к примеру, в среднем она не превышает 12%, в Турции — 6%, а на Бали достигает 20%. По климату, наиболее благоприятному для туристического потока, тоже лидирует Индонезия. Если у конкурентов сезон длится 5-7 месяцев, то на Бали — целый год.
По сроку окупаемости недвижимости в этих локациях хуже всего ситуация в Турции — там недвижимость в среднем окупается лишь за 19—20 лет. В Эмиратах и Таиланде этот же показатель более привлекателен — 7-8 и 6-9 лет, соответственно. Но Бали и здесь взял победу с 5-7 годами.
Кто и как привлекает инвесторов
Если говорить не только о доходности, но и обо всех сопутствующих факторах, то, конечно, стоит признать, что все страны, которые я перечислил, обладают своими особенностями, касающимися инвестиций — у всех есть плюсы и минусы. В Турции, в частности, существуют ограничения на краткосрочную аренду жилья по закону, здесь требуется получение разрешение на Airbnb; в других государствах подобных препятствий нет. В Эмиратах — немаленькие расходы на обслуживание недвижимости, но отсутствуют налог на аренду. В Таиланде намного сложнее добиться вида на жительство, чем в других государствах.
Ситуация в Индонезии наиболее благоприятная — конечно, это связано с политикой местных властей, направленной на привлечение инвесторов и туристов. В 2023 году, например, в стране была запущена программа по выдаче «золотых виз» на длительный срок, что привело к открытию здесь офисов целым рядом международных компаний.
Судя по темпам развития жилой и коммерческой застройки, Индонезия в скором времени может стать серьезным конкурентом для Китая и Индии. Несмотря на низкий уровень инфляции, цены на недвижимость здесь ежегодно растут примерно на 15-20%. Что касается доходности, то она доходит до 35%, это является одним из самых высоких показателей в мире.
Остров готовится к росту турпотока
Еще один фактор, который добавляет «очков» Индонезии, — масштабные инфраструктурные проекты, анонсированные в последние несколько лет. Это и возведение нового аэропорта, который будет иметь пропускную способность до 100 млн пассажиров ежегодно. А также планы по запуску трассы Формула-1 (она, кстати, будет проходить через многие известные достопримечательности Бали). И планы компании Paramount Pictures по возведению парка развлечений на острове. Нет сомнений в том, что новый парк, который будет включать в себя тематические зоны, аквапарк и другие развлекательные объекты, станет еще одной мощной точкой притяжения для туристов.
Бурный рост туристической отрасли, который наблюдается в азиатском регионе в целом, и на Бали в частности, говорит о том, что инвестору, заинтересованному в покупке зарубежной недвижимости, следует обратить особое внимание на этот рынок. Да и удаленность от региональных конфликтов, которые вспыхивают в других частях мира, безусловно, будет и дальше повышать инвестиционную привлекательность этого острова.
ИП Бахтин, ИНН 771875080128
Реклама