Деапартаментация
Эксплуатацию неправильно оформленного жилья могут запретить по суду
Власти Москвы выбрали новую тактику борьбы с апарт-комплексами, созданными без разрешений на базе бывших промышленных и административных зданий. Мэрия через суд пытается признать строения объектами незавершенного строительства, что может привести к запрету на их эксплуатацию и дальнейшему демонтажу. Такие проекты привлекают покупателей относительно низкими ценами: площади в них в среднем на 20% дешевле, чем в апартаментах с необходимой документацией.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Департамент городского имущества (ДГИ) и мэрия Москвы обратились в Арбитражный суд города с иском о признании трех зданий (8,2 тыс. кв. м) на Вольной улице в районе Соколиная Гора объектами незавершенного строительства, запрете образовывать, продвигать и продавать в них новые помещения. Ответчиком по иску, копия которого есть у “Ъ”, выступает ООО «Фабрика химчистки и крашения одежды №1 имени Котовского», оперативно связаться с которым не удалось. В качестве третьих лиц фигурируют более 300 физлиц, выкупивших площади в этом объекте. Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын, представляющий интересы 146 покупателей, пояснил “Ъ”, что производственные здания 1967 года постройки переоборудовали и продали в 2021–2023 годах физлицам, при этом Росреестр зарегистрировал их права собственности.
Проблемы возникли из-за несоответствия фактического вида разрешенного использования (ВРИ) земли с заявленным: согласно иску властей, на Вольной улице можно размещать лишь объекты для оказания бытовых услуг.
Фактически же здесь прошла реконструкция с возведением новых помещений, работы велись без разрешения на строительство, а эксплуатация идет уже без разрешения на ввод. Сейчас апартаменты на Вольной, используясь для проживания, создают угрозу для жизни и здоровья, следует из иска. В ДГИ пояснили, что в случае признания здания судом объектом незавершенного строительства оно должно быть введено в эксплуатацию в установленном порядке. Решение по каждому зданию в дальнейшем будет приниматься отдельно. В Госинспекции по недвижимости добавили, что работа по выявлению и пресечению нарушений, выявлению нелегальной реконструкции и самовольного строительства ведется регулярно. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов объясняет, что допустимый для апартаментов ВРИ участка — гостиничный, но некоторые девелоперы экономят на смене статуса площадки, сохраняя вид ее разрешенного использования под офисы или производство.
Признание апарт-комплекса на Вольной незавершенным строительством означает запрет на его эксплуатацию, это также даст мэрии признать объект самовольной постройкой, говорит господин Синицын. Партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин напоминает, что собственники апартаментов могут быть лишены собственности при банкротстве застройщика.
Даниил Синицын говорит, что случай с апартаментами на Вольной улице — один из десятков исков, инициированных мэрией Москвы. Юрист также представляет интересы одного собственника в аналогичном деле, по иску, поданному осенью 2023 года к ООО «Проджектор девелопмент» и «Максима плаза» по проекту на Золоторожском Валу, д. 11, стр. 22. Здесь производственный комплекс был перестроен в апартаменты, не пройдя все согласования. Признать объектом незавершенного строительства мэрия через суд также пытается объект по адресу: Дегтярный переулок, д. 2, стр. 6, в Тверском районе Москвы, следует из материалов суда. Аналогичный иск в базе Арбитражного суда Москвы подан к ООО «Грильбургер» и объекту в Переведеновском переулке, д. 13, стр. 18, в Басманном районе.
Партнер «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков называет признание апарт-комплексов объектами незавершенного строительства одним из сценариев борьбы властей с самовольными постройками.
Старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко сомневается, что подобные нарушения часто допускают случайно: «Девелопер не может не знать, что он собирается делать с участком». Идея провести реконструкцию без оформления всей документации, по ее словам, возникает обычно при понимании, что невозможно получить разрешение на строительство. Суд, скорее всего, согласится с доводами мэрии в исках: требования законны и обоснованны, считает партнер a.t.Legal Андрей Торянников. Последствием этого, по мнению партнера Vegas Lex Игоря Чумаченко, вероятно, станет требование снести объекты или привести в состояние до начала реконструкции.
Выводить на рынок апартаменты в бывших промышленных и офисных зданиях девелоперы, по словам Руслана Сырцова, начали еще десять лет назад. К схожим объектам он причисляет и современные здания, зарегистрированные как бизнес-центры, но фактически функционирующие как апартаменты. Совокупно такие предложения, по оценкам эксперта, занимают 5–7% в общем объеме предложения недвижимости в Москве. В компании «Бест-Новострой» добавляют, что сейчас на рынке предлагаются 28,8 тыс. таких лотов. Покупателей привлекает более низкая стоимость площадей в таких объектах, отмечает гендиректор West Wind Group Константин Мартынычев. Он добавляет, что стоимость помещений в «серых» апартаментов в среднем на 20% ниже, чем в проектах, на которые получена вся документация.