Из домов ищут аварийный выход
Правила лицензирования управляющих компаний могут измениться
Серия масштабных коммунальных аварий заставила госорганы задуматься о пересмотре подхода к управлению многоквартирными домами. Так, Минстрой совместно с профильным комитетом Госдумы может ужесточить правила лицензирования управляющих компаний (УК) или обязать те вступать в региональные саморегулируемые организации. Но некоторые участники рынка предупреждают, что отрасль уже достаточно зарегулирована, а больший надзор приведет к консолидации этого бизнеса.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Минстрой должен предоставить предложения о разработке общих стандартов по управлению многоквартирными домами и совместно с комитетом Госдумы разработать предложения по усилению контроля за УК. Об этом говорится в решении по итогам заседания комиссии Госсовета РФ по строительству, ЖКХ и городской среде, прошедшего в конце 2023 года. Копия решения от 24 января 2024 года есть у “Ъ”.
Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил “Ъ”, что в рамках усиления контроля за УК может быть пересмотрена система лицензирования таких компаний с максимальным ужесточением контроля, правил допуска на рынок и отстранения от работы недобросовестных участников. Еще один вариант, добавляет он, переход от лицензирования к обязательному вступлению в саморегулируемые организации (СРО) с особыми полномочиями регионов. По словам господина Пахомова, во втором случае может быть реализован принцип «один регион — одна СРО», чтобы не допускать конкуренции между организациями внутри одного субъекта. В Минстрое не ответили на вопросы “Ъ”.
Вопрос о повышении контроля за работой УК вновь возник после нескольких массовых аварий на объектах коммунальных сетей, произошедших в начале 2024 года, указывает Сергей Пахомов.
Так, в январе в Климовске в Подмосковье без отопления остались жители 173 многоквартирных домов после прорыва теплотрассы из-за аварии в котельной местного патронного завода. Как отмечает господин Пахомов, управляющие организации играют особую роль в сфере ЖКХ, а среди таких компаний остались недобросовестные игроки, поэтому система управления многоквартирными домами нуждается в трансформации. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон также говорит, что существующая нормативно-правовая база не позволяет влиять на работу «нерадивых» УК ни региональным, ни муниципальным властям, так как те не могут вмешиваться в договорные отношения между собственниками жилья и УК.
Сегодня УК обязаны получать лицензию, а вступать в СРО могут добровольно. Для получения лицензии компания в том числе должна иметь в штате специалистов по ремонтным и обслуживающим работам, открыть доступ к сведениям о деятельности, не иметь отозванных лицензий. Кроме того, у руководителя УК должен быть квалификационный аттестат, и управляющему требуется доказать отсутствие судимостей и предписаний о нарушении деятельности в сфере обслуживания многоквартирных домов.
Гендиректор УК «Самолет» Алексей Акиндинов считает необходимым усиление стандартизации работы сферы ЖКХ и усиление контроля за исполнением нормативов УК.
«Сейчас она очень разрозненная, и слишком много недобросовестных игроков, которые "гастролируют" по объектам, не инвестируя в инфраструктуру и не соблюдая правила эксплуатации»,— отмечает он. По его словам, системные участники способны гарантировать качество и стандарт услуг. Похожая картина была в девелоперском бизнесе, и после принятия таких мер, как переход на проектное финансирование, ситуация нормализовалась, указывает господин Акиндинов. Вице-президент ассоциации «Новое качество» (включает 25 УК, в том числе «ПИК-Комфорт») Олег Малахов добавляет, что ужесточение требований к работе УК повысит инвестиционную привлекательность сегмента управления многоквартирными домами.
Гендиректор «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян отмечает, что переход от лицензирования к обязательному вступлению в СРО приведет к вымыванию с рынка недобросовестных игроков, но и одновременно создаст тенденцию к консолидации. Первый заместитель исполнительного директора ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» Ольга Сердюк указывает, что работа в рамках СРО сможет обеспечить финансовую ответственность УК и обоснованность тарифов, по которым работают компании. Гендиректор «ПИК-Комфорт» Василий Левин добавляет, что для крупных регионов одной подобной СРО все же может быть недостаточно.
Президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (по собственным данным, объединяет более 1 тыс. УК и ТСЖ) Никита Чулочников говорит, что усиление требований к лицензированию приведет скорее к переделу рынка в интересах государственных УК.
Под видом борьбы с недобросовестными компаниями по формальным основаниям с рынка могут быть вытеснены добросовестные игроки, опасается господин Чулочников.
Заместитель гендиректора УК «Аструм Москва» Валентина Тугушева отмечает, что коммунальная авария — последовательность событий от обслуживания сетей, ведущих к дому, содержания котельных, которые обеспечивают поставку тепла и горячей воды в дома, до обслуживания внутридомовых сетей. Обвинить УК, по ее словам,— самое простое решение, а важно организовать обслуживание таким образом, чтобы до аварии в доме дело не доходило, что требует большой комплексной работы. Ужесточить ответственность УК, особенно в старом жилом фонде, где государство не выполнило свои обязательства по капитальному ремонту, несправедливо, согласен директор УК «Лента» Алексей Игнатьев. Уже сейчас УК превращают в исполнителей коммунальных услуг, искусственно загоняя компании в долги, отмечает он.