Комплекс превосходства
Застройка 25 га в микрорайоне ДКЖ может стать невыгодной для девелоперов
Грядущий аукцион на право комплексного развития территории в микрорайоне ДКЖ вызвал живой интерес пермских девелоперов. По данным «Ъ-Прикамье», этот проект обсуждался на недавнем совещании краевого минстроя и участников рынка. По мнению застройщиков, если власти выставят на аукцион всю территорию единым лотом, то претендовать на ее освоение смогут лишь единичные, наиболее крупные компании. В минстрое подтверждают, что проект «непростой», и заявляют о готовности к диалогу.
На минувшей неделе в краевом правительстве состоялось совещание с застройщиками под председательством министра строительства Пермского края Артема Габдрахманова. Как рассказали «Ъ-Прикамье» информированные собеседники, участники совещания обсудили итоги работы отрасли в 2023 году, планы на 2024-й и другие вопросы. Глава минстроя рекомендовал компаниям активнее участвовать в торгах по комплексному развитию территорий (КРТ), которые в этом году будут проводить власти: освоение площадок в Разгуляе, в районе бывшего киноцентра «Премьер», на правом берегу Камы и в других локациях. В случае необходимости застройщики могут направлять в министерство свои замечания по конкретным проектам, чтобы вовремя откорректировать их условия. В частности, разговор зашел о торгах на право комплексного развития 25,29 га в микрорайоне ДКЖ. В конце декабря ведомство опубликовало приказ о принятии решения по КРТ в микрорайоне ДКЖ.
Согласно приказу министерства, под КРТ предназначаются участки под 105 объектами: жилые дома и нежилые здания, инженерные сети, дороги и прочее. Начальная стоимость лота составит 225,6 млн руб. Торги должны быть проведены до 31 марта. В зону КРТ войдут аварийные, расселенные многоквартирные и частные дома, которые надо снести, по улицам Барамзиной, 70, 72, Папанинцев, 19, Детской, 4, Переселенческой, 113, Гатчинской, 14 и по другим адресам. Изъятие и снос ожидает десять нежилых строений. На территории КРТ инвестор может разместить высотную, среднеэтажную застройку, объекты спорта, здравоохранения, дошкольного, школьного образования, культурно-досуговой деятельности, магазины и прочее.
Опрошенные застройщики назвали площадку в микрорайоне ДКЖ привлекательной для освоения, отмечая, что жилье там будет востребовано. Гендиректор «СтройПанельКомплекта» Виктор Суетин подтвердил, что участники совещания обратили внимание на вероятные убытки при выставлении микрорайона на торги единым лотом.
В ПЗСП заметили, что комплексный подход к освоению территории позволит создать там новый комфортный район с обновленной инженерной инфраструктурой, современным благоустройством и качественной архитектурой. При застройке единым лотом это была бы «образцовая территория, освоенная по стандартам КРТ», рассуждают в компании.
«Однако для застройщиков такой большой лот может оказаться неподъемным. Суммарные затраты на расселение, изъятие и снос частных жилых и нежилых объектов, на изъятие земельных участков, реконструкцию улично-дорожной сети по согласованному с городскими службами техническому заданию, с созданием инженерной инфраструктуры составят, по предварительным расчетам, около 5 млрд руб.»,— отмечают в ПЗСП. При этом, по имеющейся концепции, на территории более 25 га можно будет построить 200–230 тыс. кв. м жилья. При текущих ценах на новостройки в 120–130 тыс. руб. за кв. м такой объем будет недостаточным, для успешного проекта в микрорайоне нужно построить почти вдвое больше. Как известно в ПЗСП, власти прорабатывают вариант с увеличением плотности застройки для отдельных кварталов у ДКЖ, где оправданы высотные акценты.
В ПЗСП подчеркнули, что актив может стать более привлекательным для девелоперов, если на торги выставить подготовленную площадку, обеспеченную ресурсами и без обязательств по расселению. Другой вариант предусматривает привлечение к проекту регионального оператора, который бы разыгрывал на торгах отдельные кварталы между застройщиками и контролировал соблюдение единой архитектурной концепции.
Гендиректор «Пермглавснаба» Владимир Занин считает, что освоить такую большую площадку под силу только нескольким крупным пермским девелоперам. «В моем понимании, лучше разделить эту территорию на несколько участков меньшего объема. Тогда и конкуренция на торгах будет выше, и больше застройщиков сможет в них участвовать. И комплексное развитие этой земли можно будет осуществить гораздо быстрее и эффективнее»,— подчеркнул собеседник.
Виктор Суетин обратил внимание, что проект освоения какой-либо территории должен иметь рентабельность минимум 20–25%, при таком условии банки могут профинансировать возведение жилого комплекса. Это необходимо учитывать властям при планировании аукционов по освоению тех или иных участков. «Проект интересен, лот большой, но в итоге он экономически невыгоден на тех условиях. Об этом говорили коллеги на совещании»,— заметил Виктор Суетин. Гендиректора СПК не заинтересовали условия расселения жилья при освоении микрорайона. Из опыта господина Суетина, расселение домов может занять очень долгий срок, что создаст серьезные проблемы при реализации проекта КРТ.
Как сообщал «Ъ-Прикамье» летом 2023 года, возможным освоением участков в микрорайоне ДКЖ интересовался федеральный девелопер «Самолет». В компании тогда интерес к пермским площадкам не комментировали.
В краевом минстрое подтвердили, что площадку в микрорайоне ДКЖ планируется выставить на торги единым лотом. «Мнения на рынке строительства разные. Проект действительно непростой. Отметим, что всю возможную информацию по планируемым обязательствам специалисты министерства открыто передают всем интересующимся застройщикам и всегда готовы к диалогу»,— подчеркнули в министерстве.