Дворцовый переворот

Тема сохранения памятников архитектуры в Санкт-Петербурге активно обсуждается около двух лет — с того времени как губернатор северной столицы Валентина Матвиенко провозгласила курс на их приватизацию. Проекты по реконструкции с помощью частных средств единичны, так как закон "Об объектах культурного наследия" приостановил приватизацию, пока объекты не будут разграничены на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную. Правительство города изыскивает способы передать федеральные памятники в аренду — но в основном пока это единичные проекты, имеющие для компаний скорее имиджевое, а не экономическое значение.

По данным комитета по охране памятников правительства Санкт-Петербурга, в северной столице насчитывается свыше 7,5 тыс. памятников, в том числе федеральных — около 3,5 тыс. Однако средств на реконструкцию и текущее содержание объектов культурного наследия нет ни в федеральном бюджете, ни в бюджете города. А федеральный центр после отмечания 300-летия города резко сократил дотации на содержание исторических памятников, оставив в списке только "самое-самое" — Петропавловскую крепость, Адмиралтейство, Смольный собор, Биржу, Петергоф, Ораниенбаум, Тенишевское училище, Шереметевский и Шуваловский дворцы и Ботанический институт.

Городские власти давно пытаются привлечь инвестиции в реконструкцию федеральных памятников. Чтобы сделать это, нужно понизить статус объектов до "местного". Списки "на понижение" регулярно направляются в правительство РФ, но согласование идет очень медленно. Поэтому Валентина Матвиенко решила добиваться корректировки федерального законодательства, чтобы снять мораторий на приватизацию памятников. Принятый в апреле 2002 года федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" разрешал приватизацию объектов культурного наследия. Но двумя месяцами позже был принят другой закон — "Об объектах культурного наследия", который приостановил приватизацию до тех пор, пока объекты не будут разграничены на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную. Федеральное законодательство предусматривает переходный период до 2010 года, однако губернатор заявила, что "столько ждать мы не можем".

Академик архитектуры и член совета Санкт-Петербурга по культурному наследию Татьяна Славина считает, что особых сложностей приватизация федеральных памятников не вызовет ни у властей, ни у инвесторов. "Рабочая группа КГИОПа (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.— "Ъ-Дом") уже десять лет рассматривает дела по передаче местных объектов культурного наследия в частные руки и точно так же будет работать с федеральными зданиями",— говорит она.

В конце прошлого года министр культуры РФ Александр Соколов заявил, что соответствующий законопроект однозначно поддерживает. Однако правовая база под приватизацию не подготовлена до конца — хотя ранее господин Соколов предполагал, что продавать памятники можно будет уже в середине 2005 года, кроме того, по-прежнему нет списков, какие памятники не могут быть приватизированы, а какие следует выставить на торги в первую очередь.

К этому шагу городских чиновников подталкивают и сами инвесторы. Дефицит участков под новое строительство в центре города заставляет девелоперов задумываться о реконструкции исторических зданий под офисные комплексы.

Крупные компании "положение обязывает" иметь головной офис в историческом центре. Но пока в большинстве случаев организации могут рассчитывать только на получение памятника в долгосрочную аренду. Так уже поступил сотовый оператор МТС, получивший дом #8 на Итальянской улице, Промышленно-строительный банк, получивший дом #38 по Невскому проспекту, и банк "Уралсиб" — ему достался дом #9 на Инженерной улице. И даже в случае аренды инвестору предстоит вести длительные переговоры с КГИОПом.

"Мы столкнулись с этой проблемой, работая над реконструкцией особняка купца Лебедева на Пироговской набережной,— рассказывает директор управляющей компании 'Бекар' Татьяна Скаландис.— Особняк передан нам в аренду сроком на десять лет, но является объектом федеральной собственности. Полный перечень охранных обязательств КГИОПа составляет десятки страниц". При этом следует учитывать, что для создания современного бизнес-центра компании пришлось совершать существенные перепланировки, менять коммуникации. Сейчас особняк на Пироговской восстановлен и заполнен арендаторами, "Бекар" инвестировал в его реконструкцию порядка $2 млн собственных средств и рассчитывает окупить вложения не раньше чем через десять лет, что на три-четыре года больше среднего срока окупаемости офисных зданий.

Специфика реконструкции памятников с федеральным статусом состоит в том, что по действующему законодательству инвестор не может приобрести их в собственность — только взять в аренду на 49 лет. Поэтому в основном их берут в аренду под имиджевые проекты. Так, в середине января культурно-исторический фонд "Связь времен", учрежденный совладельцем "СУАЛ-холдинга" и нефтяной компании ТНК-BP Виктором Вексельбергом, договорился о создании в Шуваловском дворце на Фонтанке Музея частных коллекций. Этот музей господин Вексельберг хотел организовать в Москве, но в Санкт-Петербурге оказалось проще найти площадку.

Несмотря на то что принятие документов, разрешающих приватизацию, может затянуться, в КГИОП поступают заявки на памятники — в основном от крупных банков. В апреле 2004 года КГИОП обнародовал список из 26 объектов федеральной и региональной собственности, и 7 из них уже нашли инвесторов. Это усадьба Вяземских, дворцово-парковый ансамбль "Собственная дача" в Петродворце, дача З. И. Юсуповой в Пушкине, конюшенный корпус усадьбы "Знаменка" в Петродворце, дача "Офицерское собрание" в Зеленогорске, башня городского водопровода в Кронштадте и особняк А. Д. Шереметева. Пока речь идет только об аренде, но в КГИОПе обещают, что у арендаторов будет право преимущественного выкупа, как только будет снят мораторий на продажу объектов.

Региональные памятники, если они оформлены в собственность Санкт-Петербурга, инвесторами выкупаются. Однако в этом случае при реконструкции приходится соблюдать целый ряд обязательств КГИОПа — не только сохранение внешнего облика (а здание может быть деревянным), но и деталей внутренней отделки со всеми изъянами в планировке. Поэтому они единичны и зачастую могут считаться имиджевыми проектами компании, нежели доходным капиталовложением.

Едва ли не первым примером стала реконструкция Китайской деревни — части дворцово-паркового ансамбля "Царское Село". Построенная в 1782-1796 годах, деревня представляет собой комплекс одноэтажных домиков в китайском стиле, предназначенных для проживания придворных. В начале XIX века Китайская деревня была перестроена и использовалась уже как гостевые апартаменты. Во время войны комплекс сильно пострадал. Восстановительные работы были начаты только в 1996 году с участием датской компании "Торкильд Кристенсен". По данным Государственного музея-заповедника "Царское Село", датчане вложили в реконструкцию Китайской деревни $12 млн. Домики переоборудованы в элитную гостиницу, кроме того, на основе архивных чертежей была построена пагода, которая исторически предполагалась в составе комплекса. Датчане получили комплекс в аренду на 49 лет.

Сейчас в Пушкине Восточно-Европейская финансовая корпорация (ВЕФК) перестраивает под гостиницу дачу Зинаиды Юсуповой. Здание было построено в 1856-1859 годах. (архитектор И. Монигетти), стилизовано под барокко. В 1933 году дача была перестроена под лабораторию и квартиры сотрудников ВНИИ растениеводства. Пострадавшее за время войны и оккупации в 1941-1944 годах здание отремонтировали без реставрации, пристроив две новые террасы; отделка интерьеров была окончательно уничтожена, когда здание приспособили под детский сад.

Как рассказал "Ъ-Дому" вице-президент ВЕФК Игорь Соболевский, дачу вместе с земельным участком банкиры взяли в аренду на 49 лет. Эскизный проект реставрации выполнила мастерская "Рест-Арт-Проект". Под надзором КГИОПа финансисты перестраивают ее под отель на 17-18 номеров, на данном этапе компания инвестировала в реконструкцию $4,5 млн. Гостиницу планируется открыть в конце лета 2006 года. Банкиры также претендуют на участок по соседству, который сейчас занимает Пушкинский туберкулезный диспансер. "Мы готовы построить новое здание диспансера в городской черте Пушкина, а на этом месте — трехзвездную гостиницу; весь проект можно было бы реализовать за два с половиной-три года",— отмечает господин Соболевский.

Восстановлению подлежит

Зачастую инвестор, который хочет заработать на историческом имени, но не хочет связываться с охранными обязательствами, идет по пути "воссоздания" памятников. Для этого нужно найти участок земли, где стояло утраченное здание-памятник. Многие утраченные памятники были построены на ныне очень дорогой земле Крестовского и Каменного островов, а также в элитных пригородах. Правда, воссоздание памятников вызывает много споров у экспертов от архитектуры, которые указывают на отсутствие материалов, по которым можно было бы действительно с уверенностью повторить тот или иной объект, и предпочитают говорить не о воссоздании, а лишь о подобии — более или менее удачном.

Так, ОАО "Петербургреконструкция" продвигает сейчас на рынке под апарт-отель или жилой дом здание, полностью копирующее летний дворец князей Белосельских-Белозерских. Он был построен в 1846-1847 годах по проекту архитектора Штакеншнейдера. В 1960-е годы дом, частично разрушенный в годы войны, разобрали до основания.

"Перед началом строительства мы проводили историко-архитектурную экспертизу. Основные материалы удалось найти в архивах — чертежи Штакеншнейдера, рисунки и фотографии фасадов",— рассказывает заместитель директора по маркетингу "Петербургреконструкции" Ольга Колганова. Сейчас закладывается фундамент "реплики" дворца. По данным риэлтеров, восстановленный дворец планируется продать за $12 млн.

Другой проект "Петербургреконструкции" — воссоздание гостиницы "Самсон" постройки середины XIX века у Верхнего парка в Петергофе.

По схожему принципу ЗАО "Европа-Отель" построило шесть апартамент-отелей на Каменном острове. В мае разрешение правительства на реконструкцию дачи Ланских в Выборгском районе — а фактически строительство нового жилого дома — получило ООО "Компания 'Град-Инвест'".

Однако объекты далеко не всегда соответствуют заявленному статусу. В качестве примеров начальник отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков приводит воссоздание усадьбы Шумиловых в Петергофе (этот проект реализовала компания ДМ) и особняка Бобринского в Павловске (компания "Павловсктурсервис").

"По материалам КГИОП строители воссоздали дачу чиновника Шумилова, но рядом построили новодел на 24 квартиры. Объект продавался долго, цены постепенно снижались, хотя в итоге проект нельзя назвать провальным, учитывая невысокий спрос на жилье в Петродворце,— говорит господин Пашков.— Цена трехуровневых квартир в особняке Бобринского при площади 330-480 кв. м была на уровне исторического центра Петербурга, при том что дом расположен в отдаленном и не самом популярном пригороде".

К числу удачных девелоперы относят проект строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" на Каменном острове. Элитный жилой комплекс эта компания возвела в 2003-2004 годах: реконструировала два здания, оставшиеся от усадьбы Елисеева, и построила еще три в том же стиле. Представитель компании Анна Панина отмечает, что все 60 квартир в комплексе уже проданы.

Воссоздание исторических зданий иногда дает возможность получить рядом с ними большой земельный участок под строительство "в свободном режиме" и тем самым окупить затраты. К примеру, "Петербургреконструкция" по соседству с будущей "дачей Белосельских-Белозерских" завершает строительство многоэтажного элитного жилого комплекса.