Год жизни и земля в придачу

Второй год подряд Федеральная служба по финансовым рынкам расширяет возможности для деятельности паевых фондов недвижимости. С 1 марта этого года УК смогут работать не только с застройщиками, но и с инвесторами. Кроме того, расширяются возможности по работе с земельными участками. Это весьма актуально, так как, несмотря на общий рост рынка, в конце прошлого года ряд компаний принял решение досрочно прекратить деятельность фондов.

Рост рынка паевых фондов недвижимости за прошлый год впечатляет. На начало 2006 года сформировали активы 67 фондов, что вдвое превысило число фондов на начало 2005 года. При этом стоимость чистых активов (СЧА) действующих фондов выросла в 3,5 раза. Только в четвертом квартале СЧА выросла в 1,6 раза. В настоящее время она составляет 24,8 млрд руб. Уже по итогам первого квартала можно ожидать, что активы фондов недвижимости превысят $1 млрд. При этом по фондам, раскрывшим информацию о структуре активов, суммарные вложения в недвижимость оказались уже на уровне 11,1 млрд руб. С учетом пока не открывших данные — не менее 13 млрд руб. То есть доля недвижимости в фондах уверенно растет и в настоящее время превышает 50%.

Вместе с тем динамика роста числа фондов в последние месяцы замедлилась. По состоянию на середину февраля количество сформированных фондов и зарегистрировавших правила (за исключением принявших решение о прекращении) составило восемь десятков. За период с середины ноября (см. "Ъ-Дом" от 1 декабря 2005 года) их число увеличилось всего на шесть штук. Это произошло из-за того, что далеко не все фонды, зарегистрировавшие правила, доживают до установленной в них даты окончания фонда. Так, в четвертом квартале по разным причинам не смогли в срок сформироваться четыре ПИФа — "Единство и развитие" ("НИК Развитие"), Фонд реконструкции и развития (УК "Каравелла"), "Северная Пальмира" ("Блэквуд фонды недвижимости"), "Матисс" (УК "Доходъ"). В дополнение к этому три управляющие компании приняли решение прекратить фонды — "Жилищное строительство" (УК "Менеджмент-Консалтинг"), "Индекс недвижимость" (УК "Индекс XX"), "Истра" (УК "Агана").

Наиболее примечательным среди них можно считать фонд "Жилищное строительство", который просуществовал более двух лет и активы которого при формировании составляли 1 млрд руб. Однако к настоящему времени от первоначальной стоимости осталась лишь половина. Проблемы в существовании сказались уже через полгода после начала работы из-за неудачно выбранного контрагента — компании "Стройметресурс". Впрочем, сложно сказать, сколько потеряли сегодняшние пайщики. Ведь часть паев была выкуплена у первых пайщиков осенью 2004 года. И явно по цене существенно ниже номинала. К тому же часть пайщиков покинула фонд около года назад, когда стоимость пая составляла 72% от номинала. Впрочем, и другие фонды, принявшие решение о ликвидации, наверняка не радовали пайщиков. На нуле оказались доходы пайщиков фонда "Индекс недвижимость" и "Истра", которые более чем за год так и не сумели инвестировать средства в недвижимость.

Одна из причин, затрудняющих формирование фондов,— довольно жесткие критерии, предъявляемые к структуре и активам. Кроме того, по словам гендиректора УК "Социнвестгарант" Юлии Егоровой, "с этого года вступила в действие поправка в Налоговый кодекс, касающаяся выплаты НДС. Даже несмотря на то что новое положение выглядит неоднозначно, управляющие сходятся в том, что платить НДС придется. И если кто и рассчитывал на возможность не платить этот налог, то, судя по всему, не стал рисковать".

Впрочем, не все так печально на рынке фондов недвижимости. Становится уже хорошей традицией, что в начале года для УК расширяются возможности работать с инвестиционными контрактами. Так было в 2005 году, так получилось и в этом году. В середине февраля Минюст зарегистрировал изменения в положение ФСФР, касающееся состава и структуры активов паевых фондов. Поправки вступают в силу с 1 марта, и главная из них касается продления срока работы с инвестконтрактами еще на один год (то есть до мая 2007 года).

Основным аргументом стало то обстоятельство, что 214-й закон, регулирующий долевое строительство, так и не заработал в полную силу. В результате, по словам участников рынка, в Москве заключен лишь один контракт на долевое строительство, в Подмосковье — два контракта. Между тем инвестконтракты занимают существенную долю инвестиций в недвижимость. Среди компаний, уже раскрывших информацию о структуре активов на 30 декабря 2005 года (см. таблицу), через инвестиционные контракты было вложено более 5,5 млрд руб., то есть половина всех инвестиций в недвижимость. С учетом пока не опубликовавших свои данные компаний эта доля вполне может превысить 60%. Так что неудивительно, что ФСФР особое внимание уделила именно этому варианту инвестирования.

Как заявил начальник управления регулирования и контроля над рынком коллективных инвестиций ФСФР Александр Бескровный, "поскольку в полной мере закон #214 не заработал, мы продлили время работы управляющих компаний с инвестконтрактами. Одновременно, учитывая практику заключения инвестконтрактов управляющими компаниями, в положение были внесены и другие изменения. Если раньше можно было заключать такие договоры с застройщиками, то теперь появилась возможность заключать договоры и с инвесторами. Однако в этом случае на инвесторов накладываются и обязательства, которые ранее относились к застройщикам". Кроме того, по словам господина Бескровного, "управляющим компаниям вернули возможность заключать инвестиционные контракты на реконструкцию объектов недвижимости".

В результате, по словам управляющих, ФСФР вводит в нормативные документы жизненную практику. Как отметил гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, "требования к фондам недвижимости изначально были заданы очень жесткие. Из всех возможных строек (которые инвестировались до принятия 214-го закона) управляющим компаниям оставалось лишь 15%. Новое положение расширяет возможности УК до 50-60%". По словам управляющего партнера УК "Конкордия — Эссет Менеджмент" Марины Кислицкой, "повышению конкурентоспособности фондов недвижимости способствует положение, по которому проект вне зависимости от его продолжительности может находиться в фонде. Другими словами, активом фонда недвижимости может стать проект, окончание строительства которого планируется после даты закрытия фонда (ныне действующее положение такой возможности не допускало)".

Появилось больше определенности в отношении к земельным участкам. Раньше в явном виде не была прописана возможность строительства на земле, принадлежащей фонду. Теперь она существует. Впрочем, этот участок, на котором ведется строительство, должен быть выделен в установленном порядке. Кроме того, появилась возможность работать на земле, переданной в бессрочное пользование, или с земельными участками с другими особенностями. Как отметил Роман Шемендюк, "нередко особенностью стройки была ситуация, когда земля и разрешение строительства находились на разных лицах, то есть когда владелец или арендатор земли не выступает застройщиком. Так бывает, если земли находятся в федеральной собственности или в собственности министерств, а застройщиком выступает юридическое лицо". Теперь такие случаи не являются препятствием к заключению инвестконтракта.

Кроме того, Марина Кислицкая отмечает, что "в новом положении определен более корректный учет такого значимого актива в структуре фондов, как проектно-сметная документация, что позволяет проводить адекватную оценку стоимости СЧА".

Впрочем, несмотря на столь существенное расширение возможностей компаний, управляющие не исключают, что действие инвестконтрактов придется продлевать еще не раз.

Таблица составлена только по фондам, имеющим в своем составе недвижимость и приравненные к ней активы (3) по состоянию на 30 декабря 2005 года. Фонды ранжированы по дате окончания формирования.

1 — средства на банковских счетах, в депозитах, дебиторская задолженность по процентным доходам, прочая дебиторская задолженность.

2 — акции и облигации, как имеющие, так не имеющие признаваемую котировку.

3 — объекты недвижимого имущества, имущественные права на недвижимость, строящиеся объекты недвижимости, инвестиционные контракты, дебиторская задолженность по сделкам купли-продажи недвижимости.

4 — доли в российских ООО.