Ничего никому не должны

О волне скандалов с обманутыми покупателями московских и подмосковных квартир "Ъ-Дом" писал не раз. Известно, что к неформальным способам борьбы за свои деньги — митингам и пикетам — вкладчики вынуждены прибегать потому, что юридически к большинству застройщиков и так называемых соинвесторов проблемного жилья граждане не могут предъявить претензий. По документам никто никаких квартир им не обещал. "Ъ-Дом" провел собственное исследование московских новостроек и выяснил, по каким договорам сейчас продаются квартиры в недостроенных домах.

Фактически это один из вариантов договора о намерениях, когда прежде, чем заключить сделку, люди договариваются об определенных обязательствах в отношении друг друга. В данном случае застройщик обязуется не продавать в возводимом им доме определенную квартиру, а покупатель обязуется по завершении строительства эту квартиру выкупить. В рамках договора также прописывается, что будущий покупатель вносит на счет застройщика денежную сумму, которая призвана гарантировать возможные убытки последнего в случае, если квартира не будет выкуплена. Как правило, эта сумма составляет рыночную стоимость квартиры.

Когда дом будет достроен и сдан госкомиссии, право собственности на квартиру оформляется на застройщика. После этого квартиры по обычному договору купли-продажи переходят к покупателям, заключившим договоры бронирования. Сумма гарантийного платежа, внесенного физическим лицом, которая по идее подлежит возврату после заключения договора купли-продажи, просто засчитывается в счет платежа за приобретаемую квартиру.

По мнению юристов, основной недостаток договора бронирования заключается в его неясной правовой природе. При судебном рассмотрении спора, связанного с таким договором, неизбежно встанет вопрос о его правовой квалификации. "В лучшем случае он может быть рассмотрен судом как предварительный договор купли-продажи. В худшем — его признают недействительной сделкой. Следовательно, и защита интересов лиц, бронирующих квартиры, становится делом с крайне туманными перспективами",— объясняет юрист Роман Бевзенко.

По этому договору стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. У такого договора есть две особенности. Первая — в предварительном договоре должен быть определен его предмет. Но точно описать квартиру, до того как она будет построена, практически невозможно — хотя бы потому, что номера квартирам будут присвоены только по окончании строительства.

В этом случае недобросовестный застройщик может заявить о том, что в предварительном договоре имелся в виду совсем другой объект недвижимости. Формально он будет прав, потому как объекта, соответствующего полностью тому, в отношении которого заключался предварительный договор, действительно не существует.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в договоре о намерениях не может содержаться обязательство одной стороны уплатить денежные средства другой. На практике этим запретом пренебрегают, что опять-таки может вылиться в признание этого договора недействительным (притворным).

Они основаны на использовании весьма специфической ценной бумаги — простого векселя. Суть этих схем такова: клиент приобретает векселя застройщика на сумму, соответствующую стоимости желаемой квартиры. После этого заключается договор купли-продажи квартиры, по которому квартира подлежит оплате не деньгами, а векселями застройщика.

"Потенциально вексельные схемы и схемы со страховкой опасны как для покупателя, который страдает в случае расторжения заключенных договоров, так и для застройщика — в смысле дополнительного внимания к нему со стороны контролирующих органов, в том числе и налоговых. Кроме того, использование "серых" схем для работы с физическими лицами-соинвесторами может привести к возникновению затруднений в привлечении финансирования со стороны банков",— говорит Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора строительной компании "МОРЕ-Плаза".

Некоторые банки, в том числе Сбербанк России, позиционируют готовность взять на себя риски покупателей квартир в строящихся домах. Пока объект возводится, банк предлагает размещать деньги у себя в качестве вкладов. По идее эти средства банк расходует на финансирование строительства дома, кредитуя строительную компанию. Директор управления строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин считает, что эта схема обеспечивает снижение рисков граждан в ходе строительства жилья.

Однако застройщики видят в предлагаемом Сбербанком механизме ряд недостатков: уплата процентов по кредитам ведет к увеличению их финансовых издержек и, соответственно, стоимости жилья; кроме того, застройщик формально никак не контролирует деньги, фактически уплаченные за его квартиры.

Кроме того, методика требует от компаний перестроить работу ее служб, прежде всего отделов маркетинга и продаж. Изменится система финансового планирования. Строительным фирмам и застройщикам потребуются маркетологи более высокого класса, способные прогнозировать состояние рынка и спрос на квартиры на полгода-год вперед.

Банкиры в защиту предложенной ими схемы говорят, что при стабильном финансировании такое удорожание компенсируется более высоким уровнем управления строительным процессом — речь идет, в частности, о планировании, минимизации издержек при закупке строительных материалов.

По мнению юристов, если компания изначально ненадежна, с ней одинаково рискованно заключать как квазидоговоры, так и договоры, которые требует федеральный закон #214 ("О долевом инвестировании"). Все зависит от наличия имущества на балансе юридического лица, с которым подписывается договор: если его де-факто нет, то и взыскать будет нечего.

Сами строители говорят, что при отсутствии государственных гарантий покупатель, инвестирующий средства на стадии строительства дома, вне зависимости от формы договора должен сам минимизировать свои риски. Впрочем, эффективных способов, как это сделать, они не предлагают.