Граждане успели в ипотеку

В 2023 году в шести регионах Черноземья объем ипотечных кредитов составил рекордные 296,2 млрд руб., сообщили «Ъ-Черноземье» в Центральном банке РФ (ЦБ). Почти треть от этих средств пришлась на Воронежскую область — 98 млрд руб. Меньше всего взяли в ипотеку в Орловской области — 26,6 млрд руб. Несмотря на то что в течение года ЦБ поднимал ключевую ставку с 7,5 до 16%, во всех регионах показатель оказался рекордным. Он значительно превысил объемы предыдущих лет. Представители ЦБ связывают рост с желанием жителей сберечь средства и высокими инфляционными ожиданиями. Они прогнозируют охлаждение к ипотеке до «сбалансированных темпов» роста. По мнению риелторов, в 2023 году вкладывать средства в недвижимость было выгодно. Смягчения ситуации по ставке они ожидают к лету.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным ЦБ, в 2023 году в Черноземье было выдано 89,7 тыс. ипотечных кредитов на рекордные 296,2 млрд руб. По сравнению с 2022 годом число кредитов выросло в 1,6 раза с 57,5 тыс., а объем средств — на 67,5% со 176,8 млрд руб. Впрочем, ранее показатель существенно просел после начала спецоперации и колебаний ключевой ставки ЦБ, которая повышалась до 20%, а затем снижалась до 7,5%. В прошлом году ставка ЦБ выросла с 7,5 до 16%. Для сравнения: в 2021 году ставка поднималась с 4,5 до 8,5%, тогда было взято 88,5 тыс. кредитов на 213,3 млрд руб.

Во всех регионах пик выдач пришелся на сентябрь 2023 года, когда ключевая ставка выросла с 12 до 13%. В этом месяце было занято 38,2 млрд руб.

Средний срок кредита в Черноземье составил 24,3 года, увеличившись в годовой оценке на 5,7%. Более трети ипотек взято с господдержкой — 31,3 тыс. кредитов на 110,6 млрд руб. Средняя сумма кредита составила 3,5 млн руб.

Лидером стала самая населенная в Черноземье Воронежская область. На нее пришлась почти треть от общего объема средств — 98 млрд руб. (в 2022 году — 57,5 млрд руб., в 2021 году — 68,8 млрд руб.). Средний размер ипотеки составил 3,3 млн руб., срок — 24 года под 8,2% годовых. Воронежцы отдавали предпочтение жилью на вторичном рынке: было заключено около 19 тыс. таких сделок на 55 млрд руб. (средний размер кредита — 3 млн руб.). На покупку жилья в новостройках граждане взяли 11 тыс. кредитов на 43 млрд руб. (средний размер одного — около 4 млн руб.).

Жители Белгородской области взяли в ипотеку 62,4 млрд руб. (в 2022 году — 35,9 млрд руб., в 2021 году — 39,7 млрд руб.) — всего 17,8 тыс. кредитов. В среднем ипотеку оформляли на 24 года под «чуть выше» 8%. Средний размер кредита в местном отделении ЦБ не раскрыли. Управляющий отделением Андрей Беленко отметил, что показатель рос рекордными темпами «по большей части» за счет выдачи ипотек с господдержкой на покупку первичного жилья: «Двигателями спроса стали государственные льготные ипотечные программы, ставки по которым к концу года сложились значительно ниже рыночных. Дополнительный эффект оказали региональные госпрограммы».

В Курской области оформлено 12,6 тыс. кредитов на 41,8 млрд руб. (в 2022 году — 24,7 млрд руб., в 2021 году — 28,9 млрд руб.). Средний размер ипотеки составил 3,3 млн руб. Средний срок кредита за год вырос до 24,3 года.

Жители Липецкой области получили 12,1 тыс. кредитов на 38,2 млрд руб. (в 2022 году — 23,5 млрд руб., в 2021 году — 29,7 млрд руб.). В среднем одна ипотека составила 3,2 млн руб. на 24,9 года под 8%.

В Тамбовской области выдано 9,3 тыс. кредитов на 28,9 млрд руб. (в 2022 году — 18,8 млрд руб., в 2021 году — 23,7 млрд руб.). Средний размер ипотеки вырос с 3 до 3,1 млн руб., средний срок кредитования — с 23,2 до 24,4 года. Преобладали сделки на вторичном рынке, в общем объеме они заняли 61,6%. Еще 37,8% пришлись на новостройки, остальное — на погашение ранее выданных кредитов. Среди программ с господдержкой наибольшим спросом пользовалась семейная ипотека, ее доля составила 53,3%. Кредиты на новостройки заняли 43%, кредиты для айтишников — 3,7%.

Меньше всего ипотечных кредитов взяли жители Орловской области. Всего было занято 26,6 млрд руб. (в 2022 году — 16,5 млрд руб., в 2021 году — 22,5 млрд руб.). Более подробные данные местное отделение ЦБ пока не раскрыло.

В ЦБ отметили, что двигателями спроса на первичном рынке стали госпрограммы, ставки по которым к концу года «сложились значительно ниже рыночных». При этом усиление регулирования со стороны Центробанка «свело к минимуму» влияние ипотечных программ, субсидируемых застройщиками. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов на пресс-конференции пояснял, что причинами роста ипотеки стали помимо госпрограмм «высокие инфляционные ожидания» населения и «желание сберечь свои средства на фоне изменения валютного курса».

Также в ЦБ отметили охлаждение вторичного рынка — осенью за ростом ключевой ставки стала повышаться стоимость ипотеки, а сроки действия одобренных ранее заявок закончились. «Часть потенциальных покупателей вторичного жилья переориентируются на первичный рынок из-за наличия программ льготной ипотеки, но большинство, скорее, отложит покупку. Из-за снижения покупок вторичного жилья вырос спрос на аренду, поскольку во многих городах ипотечный платеж стал превышать арендный»,— говорится в аналитическом материале ЦБ.

При этом, заявили в ЦБ, распространение льготных программ «не повысило доступности жилья»: «В третьем квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом 2021 года она снизилась в большинстве регионов». Сейчас регулятор и правительство РФ работают над тем, чтобы госпрограммы начали играть меньшую роль в формировании спроса и цен на жилье и стали «более адресными».

Там напомнили, что в январе 2024 года крупнейшие банки ввели комиссии для застройщиков до 10% от суммы кредита по льготной ипотеке.

По мнению ЦБ, новые комиссии, скорее всего, будут переложены в цены: «Уже сейчас цена на одну и ту же квартиру отличается в зависимости от банка, в котором кредитуется покупатель». Центробанк видит в этом риски для ипотечных заемщиков и «будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов».

Управляющий курским отделением ЦБ Евгений Овсянников ожидает, что меры правительства и регулятора будут способствовать «охлаждению ипотеки до более сбалансированных темпов роста»: «Это делается для того, чтобы цены на новое жилье не росли так быстро, иначе господдержка не будет приводить к росту доступности жилья для людей. Когда ситуация стабилизируется и банки вернутся к более консервативным стандартам кредитования, ЦБ будет готов смягчить требования».

По словам управляющего липецким отделением ЦБ Дмитрия Чебрякова, также выросла доля кредитов, предоставленных заемщикам, у которых более 80% дохода уходит на выплату долгов. «Это создает риски чрезмерной закредитованности людей и снижает качество кредитных портфелей банков. С 1 марта 2024 года гражданам с высокой долговой нагрузкой будет сложнее получить кредит, что в конечном счете убережет их от попадания в долговую яму»,— отметил он.

Президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова отметила, что рост ипотеки спровоцирован изменяющейся экономической ситуацией: «Инфляция растет, стоимость квадратного метра в новостройке растет, возможностей инвестирования в другие финансовые институты мало, ключевая ставка и условия льготных программ менялись. На этом фоне вложение средств в недвижимость оказалось выгодным». «Ставку ЦБ повышал с августа, но срок действия одобренных заявок на ипотечные кредиты — 90 дней. Это позволяло приобретать недвижимость по старым ставкам до конца года»,— добавил госпожа Колесникова.

По ее прогнозу, в феврале ставка вряд ли будет снижена, риелторы ждут смягчения ситуации к лету.

Александр Прытков, Алина Морозова