У застройщиков складывается бум
Логистическая недвижимость идет на рекорд
Высокий спрос ритейлеров и логистов на складском рынке привел к строительному буму в этом сегменте: объем ввода площадей в 2024 году может вырасти в полтора раза, установив рекорд за историю наблюдения. Несмотря на высокий спрос, сроки окупаемости затрат складских девелоперов выросли вдвое из-за высокой стоимости кредитования. В то же время на рынке могут появляться невостребованные проекты — с неудачно подобранной локацией или отсроченным вводом в эксплуатацию.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
На 2024 год в России заявлен ввод 4,55 млн кв. м складской недвижимости, что на 55,3% больше год к году, подсчитали в Nikoliers, добавив, что это самый высокий показатель за последние десять лет. В CORE.XP также рассчитывают, что годовой объем ввода в сегменте достигнет 5,3 млн кв. м, в NF Group — на 5,9 млн кв. м, что на 83% больше год к году. Партнер CMWP Егор Дорофеев добавляет, что в Москве ввод год к году может вырасти на 20%, до 1,8 млн кв. м.
Характерной особенностью складского рынка стало смещение фокуса в регионы: в этом году, по данным Nikoliers, вне Москвы впервые может быть сдано больше площадей, чем в столице.
Так, на долю столичного региона приходится 41,7% заявленных площадей, или 1,9 млн кв. м, Санкт-Петербурга — 9,7%, или 439 тыс. кв. м. В то же время доля всех остальных регионов составляет 48,7%, или 2,2 млн кв. м. Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко связывает тренд с активной экспансией в регионы компаний из сферы электронной коммерции и ритейлеров. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев добавляет, что достаточно активно сделки сейчас заключают логистические операторы.
Директор департамента складской недвижимости Accent Capital Антон Комаров отмечает, что на рынок сильно давит перестройка логистических цепочек в пользу восточной части страны. Операционный директор СДЭК Александр Хандогин говорит, что его компания сейчас не может найти площадок в восьми городах. «Новые объекты зачастую строятся в отдалении от городов, что делает их неподходящими для нашего бизнеса»,— поясняет он.
Господин Афанасенко считает, что предложение пока не успевает за растущим спросом: вакантность в регионах составляет всего 1,7%. Это, по прогнозам эксперта, может привести к росту средней ставки аренды на 8–17%, до 6,5–7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Он предполагает, что сохраняющийся высокий спрос приведет к тому, что в 2025–2026 годах ввод площадей может превысить показатель 2024 года. Антон Алябьев замечает, что строить склады девелоперы предпочитают в основном под конкретных заказчиков. Доля свободных площадей в строящихся проектах Москвы, по его словам, составляет 22%, в регионах речь идет суммарно о нескольких десятках тысяч квадратных метров.
Потенциальными подводными камнями для складов господин Афанасенко называет растущую стоимость строительства, перегруженность ключевых девелоперов, условия финансирования.
Сохранение высокой ключевой ставки ЦБ снизило доходность инвестиций в складские комплексы, замечает господин Комаров. Управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов считает, что строить спекулятивные склады сейчас нерентабельно. «Срок окупаемости строительства склада с последующей сдачей в аренду за 2023 год увеличился с семи до 14 лет, то есть вдвое»,— говорит он.
Директор по складской и индустриальной недвижимости концерна «Русич» Наталья Терешина добавляет, что основной риск для новых проектов — не учесть специфические требования потенциальных арендаторов. Эксперт добавляет, что многие комплексы первоначально заявляются как спекулятивные, но в итоге не выходят на открытый рынок, а находят арендатора до завершения строительства. По ее словам, такая модель — менее рисковый сценарий реализации.
Партнер Skladman USG Евгений Нумеров сомневается, что в ближайшие пять лет можно будет говорить о насыщении складского рынка, но не исключает, что проекты в неудачных локациях, с плохими подъездными путями или ошибками в концепциях останутся незаполненными. «Проблемная локация включает два фактора: необходимость увеличения транспортного плеча и невозможность в достаточном объеме обеспечить площадку трудовыми ресурсами»,— говорит господин Власов. Директор по развитию товародвижения «ВсеИнструменты.ру» Артем Серенков также опасается, что не все объекты девелоперы могут сдавать в срок из-за колебания цен на стройматериалы.