Складов не завалялось
В Татарстане не осталось свободных складских помещений
Татарстан по итогам 2023 года по объему сделок с качественными складскими комплексами находится сразу после Москвы и Санкт-Петербурга. За год в регионе было реализовано 400 тыс. кв. м, которые в основном приобрели онлайн-ритейлеры. Всего в Татарстане 1,1 млн кв. м складов класса А, но свободных для продажи и аренды площадей нет. Для покрытия спроса может не хватить и строящихся объектов. Эксперты констатируют дефицит качественных складских помещений в Татарстане и «профицит старого советского наследия». Они указывают, что для девелоперов «проще построить коммерческую недвижимость другого типа», поскольку вложения в крупные логистические центры имеют долгую окупаемость.
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
В 2023 году объем сделок с качественными складскими комплексами в Татарстане превысил 400 тыс. кв. м. Это значение стало наибольшим среди регионов России после Москвы и Санкт-Петербурга. До 2021 года объем сделок не превышал 50 тыс. кв. м. Такие данные «Ъ-Казань» представили в консалтинговой компании NF Group (один из крупнейших игроков на рынке недвижимости).
Около 92% объема пришлось на сделки в формате build-to-suit, то есть строительство под конкретного заказчика. Складские помещения в основном приобретали компании из сегмента онлайн-ритейла. На них пришлось 73% от общего объема заключенных сделок.
Общий объем качественной складской недвижимости в Республике Татарстан по итогам прошлого года достиг 1,1 млн кв. м. Основная часть предложения (52%) сосредоточена в Казани. Доля спекулятивных объектов, построенных для свободной аренды или продажи, составила 55% общего объема. Однако все эти объекты уже заняты.
В NF Group констатируют, что «доля вакантных площадей от общего объема предложения в Татарстане в 2023 году сократилась до нуля: свободные складские площади в регионе отсутствовали». На этом фоне стоимость аренды одного квадратного метра складской недвижимости класса А в регионе выросла в 2023 году на 51% и достигла 7,7 тыс. руб. (triple net).
Девелоперская активность в регионе находится на достаточно низком уровне, считают в NF Group. В прошлом году в республике был введен в эксплуатацию всего один складской комплекс — вторая очередь распределительного центра Ozon в Зеленодольске.
Как сообщал «Ъ-Казань», складской комплекс класса А для онлайн-ритейлера Ozon был построен группой компаний «Ромекс». Инвестиции в объект составили 1,8 млрд руб., его площадь превысила 35 тыс. кв. м. Первая очередь распределительного комплекса была сдана в эксплуатацию в конце 2020 года. Ее площадь составляет 38,5 тыс. кв. м, а сумма инвестиций — 2,7 млрд руб. В январе прошлого года началось строительство третьей очереди.
В ближайшие два года в Татарстане ожидается ввод в эксплуатацию еще ряда спекулятивных объектов. Общая площадь строящихся складов составляет 80 тыс. кв. м, а запланированных к вводу в эксплуатацию в течение двух лет — 200 тыс. кв. м. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на строящиеся объекты класса А и проекты в формате build-to-suit составляет 8,5-9 тыс. руб. за 1 кв. м (triple net). Это на 60% выше, чем в конце 2022 года.
Строящиеся объекты не смогут покрыть текущий спрос в регионе. «Минимальный объем свободного предложения качественных складских площадей на рынке Татарстана, который мы наблюдаем последние три года, сформировался из-за растущего количества сделок и ограниченного числа строящихся спекулятивных объектов в регионе. В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранения дефицита предложения»,— говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Он подчеркивает, что Казань, как крупный логистический хаб, «в текущих условиях остается выгодной локацией для реализации новых спекулятивных проектов».
«Дефицит складских помещений вызван опережающими темпами развития онлайн-торговли, то есть ростом таких площадок как Ozon и Wildberries. Из-за укрупнения позиций этих игроков объем предложения качественных складов с удобной транспортной доступностью не успевает появляется. Это логично, так как онлайн-торговля развивается быстрее, чем появляются деньги на строительство больших комплексов»,— соглашается управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова. При этом она считает, что девелоперская деятельность в этом сегменте «крайне выгодна из-за высоких ставок аренды». Она прогнозирует дальнейший рост объема вложений в качественную складскую недвижимость в регионе.
«Из-за конъюнктуры рынка девелоперам, которые хотят зарабатывать, проще построить коммерческую недвижимость другого типа. Там будет больше маржинальность. Если складские помещения строить под аренду, то это будет долгая окупаемость. Выгодно строить огромные логистические центры, но не каждый инвестор сейчас пойдет на это»,— возражает генеральный директор ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев. Он подтверждает дефицит качественных складских помещений. «Есть профицит старого советского наследия. Вот их полно, и никто их не снимает. А вот качественных помещений, оборудованных, с пандусами, с подъездами, с регулируемой температурой — их недостаточно»,— заключает он.