Мэрия Красноярска активизировала процесс приватизации муниципального имущества. Только в 2006 году на торги будет выставлено160 объектов: все, что не нужно власти для исполнения своих функций, будет продано. В списках на продажу — магазины, парикмахерские, кинотеатры и дворцы культуры. Как рассчитывают в администрации Красноярска, эти объекты будут крайне интересны предпринимателям, тем более что многие из этих площадей уже давным-давно находятся в аренде у бизнесменов. Однако этот процесс грозит перекроить весь рынок коммерческой недвижимости в Красноярске: будут затронуты интересы всех арендаторов, от крупнейших ритейлеров до хозяев книжных лотков в муниципальных магазинах.
Для администрации приватизация — дело, безусловно, выгодное: на сдаче площадей бюджет зарабатывает небольшие деньги, а основная прибыль остается у посредников. «На площадях муниципальных магазинов давно действует практика, когда в аренду помещение берет трудовой коллектив и сдает его мелким предпринимателям «внарезку» за тысячу рублей за квадрат, делая деньги буквально из воздуха», — поясняет на условиях анонимности один из участников процесса. Доходы от аренды и продажи с аукциона несравнимы, подтверждает Людмила Орешенко: «Сейчас арендные платежи за здание Центрального рынка составляют 6 млн рублей в год, при этом на аукционе, даже если он сделает один шаг, здание уйдет за 180 млн. Мы получили бы эти деньги за 30 лет». Всего, по предварительным расчетам, аукционы должны принести в городской бюджет около 7 млрд рублей.
Однако в то же время в департаменте опасаются, что программа приватизации муниципальных объектов обрушит цены на коммерческую недвижимость в городе: «Мы выкинем эти объекты в течение трех лет, это не сможет не сказаться на цене квадратного метра», — говорит Людмила Орешенко. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аревера-недвижимость» Александр Хаткевич, напротив, уверен, что снижения цен на коммерческие площади не произойдет. С одной стороны, он указывает на крайне высокие темпы прироста цены квадратного метра в Красноярске: «$2 тыс. за квадратный метр в центре города недавно считались высокой ценой, теперь она стала нормальной». С другой стороны, оценка объектов департаментом муниципального имущества не произойдет в одночасье. Оценщики выставляют стартовую цену, ориентируясь на стоимость площадей вокруг объекта на данный период. Кроме того, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аревера-недвижимость» отмечает еще одну особенность аукционов: «На торгах люди в азарте и не совсем осознают, за какую цену они берут квадратный метр».
Александр Хаткевич считает, что рынок уже оживился в преддверии массовых аукционов. По его словам, есть определенное количество покупателей, которые следят за недвижимостью, и сейчас часть из них приостановили свои проекты — они будут ждать объекты, которые администрация выставит на торги. Кроме того, напоминает господин Хаткевич, есть и другая категория заинтересованных клиентов: те, кто знают, что арендуемое помещение будет выставлено на аукцион, и начинают либо поиск средств на его покупку, либо поиск другого помещения. «Аукционы несколько снизят объемы прямых продаж, но однозначно подстегнут рынок аренды коммерческой недвижимости», — резюмирует риэлтор.
Арендаторы муниципальных площадей в этом процессе — сторона пострадавшая. Сеть супермаркетов «Командор» арендует у муниципалитета три из девяти магазинов сети. В компании озабочены тем, что их помещения могут оказаться у другого владельца. «Представьте сами, компании вкладывают средства в реконструкцию интерьера, фасада, облагораживают прилегающую территорию, а потом это все переходит другой компании, которая получает в собственность готовые к эксплуатации помещения», — возмущен генеральный директор сети Олег Сипетый. Тем не менее в сети постараются выкупить арендованные площади. «Особых трудностей не ожидается, так как когда мы входили в муниципальную собственность, предполагали, что рано или поздно эти магазины будут выставлены на продажу», — отметил господин Сипетый. По его словам, развитие «Командора» замедлится, так как часть ресурсов будет отвлечена на выкуп помещений уже существующих магазинов сети. С другой стороны, компания не скрывает, что рассчитывает приобрести на этих аукционах новые площади: «Мы уже приглядели некоторые объекты. В Красноярске дефицит коммерческой недвижимости: мы и хотели бы развиваться большими темпами, но сдерживает отсутствие свободных площадей».
Некоторые бизнесмены прямо дают понять, что не сдадут без боя занимаемые площади. За первыми объявлениями о готовящихся торгах последовала негативная реакция, например, от арендаторов здания Центрального рынка: директор ООО «Рынок» Владимир Скворцов написал два открытых письма — одно в мэрию, другое прокурору края, где говорится о том, что «аукцион по продаже здания рынка — заранее спланированная акция, основной целью которой является личное обогащение ряда чиновников». Директор инициировал пикетирование мэрии группой возмущенных рыночных торговцев, которое прошло 16 февраля. Эта акция собрала около 200 участников, которые чуть было не приступили к штурму администрации Красноярска. Однако, несмотря на воинственный настрой митингующих, никаких конкретных результатов пикет не принес.
На стороне арендаторов выступил Союз промышленников и предпринимателей Красноярского края. «Количество договоров муниципальной аренды — сотни. Это малый бизнес: люди, которые не стоят на бирже труда сами и дают работу другим, тот пласт людей, на который опирается экономика. Они смогут выкупить помещения единственным способом — участвуя в денежных аукционах на равных правах со всеми остальными претендентами. А такая возможность есть далеко не у всех», — говорит исполнительный директор СППКК Михаил Васильев. В прошлом году союз начал работу над проектом федерального закона, который защитил бы права арендаторов. Его суть заключается в том, чтобы арендатор, который занимал эти площади не менее трех лет, имел преимущественное право на выкуп помещения до того, как будет объявлен общий аукцион. Кроме того, законопроект предполагает возможность выкупа в рассрочку. Сейчас проект изучается профильными комитетами в Думе и, по словам господина Васильева, может быть принят уже в ходе этой весенней сессии и вступит в силу к концу года.
«В прошлом году мы, зная, что этот законопроект поступил в Думу, написали обращение к губернатору и к главам муниципальных образований с просьбой как-то повлиять на этот процесс, — рассказывает Васильев. — Губернатор ответил, что разделяет нашу тревогу и озабоченность, и пообещал, что в 2006 году край не выставит на аукцион значительных объектов. От города такого ответа нет». В мэрии действительно не верят в этот законопроект: комментируя вопрос, замначальника департамента муниципального имущества Владимир Катречко заявил: «Поправки в закон рассматриваются, но изменений в процессе приватизации по всей видимости, уже не будет».
ОЛЬГА КОРАБЛЕВА