Комиссия грозит стройке

В начале года банки стали вводить комиссию для застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Сложившаяся ситуация, по словам экспертов, снижает объемы ипотечного кредитования и ставит под вопрос работоспособность самого финансового инструмента. Какие альтернативы есть сегодня у ипотеки, выясняла корреспондент Business Guide Антонина Егорова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегодня к льготной ипотеке относятся такие направления, как общая (по ставке 8%), семейная, дальневосточная, сельская, ИЖС и IT-ипотека. При этом, по словам экспертов, с середины 2023 года в стране был взят курс на подавление инфляции и ужесточение денежно-кредитной политики, сопровождаемое повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Принятые правительством и Центробанком страны меры также затронули и сферу ипотечного кредитования.

В частности, как отмечает Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», был повышен первоначальный взнос по всем ипотечным программам, кроме семейной, сначала с 15 до 20%, а затем до 30%, повышены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, введено правило «одна ипотека в одни руки» по всем госпрограммам за исключением семейной, введены дополнительные ограничения по лимиту льготной ипотеки не более 6 млн рублей на одного заемщика, а также снижен предельный размер субсидии банкам от государства с 1,5 до 1% от суммы кредита.

В результате востребованность «обычной», рыночной ипотеки снизилась к концу года до минимальных значений, в то время как доля льготных продуктов увеличилась в среднем до 75% в общем объеме выдачи ипотеки. При этом рекордными темпами увеличивалась именно семейная ипотека: в совокупном объеме льготной ипотеки ее доля выросла приблизительно с 30% в начале 2023 года до 73% к концу года.

Как поясняет Виктория Левина, директор по продажам компании «О2 Групп», ипотека сильно поддерживала застройщиков в прошлом году. Особенно четко это было видно в последние месяцы 2023-го, когда продажи для некоторых девелоперов вышли на докризисный уровень. Но это был ситуативный всплеск, продиктованный рядом обстоятельств: ужесточением условий ипотечных программ и угрозой того, что они станут вовсе недоступны. Именно поэтому последние месяцы 2023 года были активными в плане продаж.

«Сейчас мы видим, как ипотечный рынок пробуксовывает. Продажи рискуют замедлиться, все будет зависеть от того, как решится ситуация с рынком льготной ипотеки. Если программы по выдаче ипотеки с господдержкой продолжатся, мы будем наблюдать еще одну волну всплеска продаж. А если крупные банки продолжат настаивать на взимании комиссии с девелоперов, которая в среднем составляет около 10%, то, скорее всего, продажи просядут, потому что по такой схеме застройщики работать не готовы»,— подчеркивает госпожа Левина. По прогнозу эксперта, в этом году ипотека с господдержкой сойдет на ноль. Можно ожидать целевой поддержки семейной ипотеки, а также региональных ипотечных программ. Но в том виде, в котором госпрограмма работает сейчас, ее уже не будет.

При этом, по словам Кирилла Голышева, регионального директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, «льготной ипотеки» как таковой на рынке уже нет, почти все банки требуют субсидировать ставку застройщиками. При этом максимальная сумма кредита в 6 млн рублей для рынка Москвы неинтересна для большинства проектов, а в Петербурге это может быть применимо в основном для ЖК на периферии или в Ленобласти. Минимальные бюджеты зачастую выше данного лимита даже в проектах комфорт-класса.

Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уверена, что в итоге дополнительные комиссии за выдачу льготной ипотеки как минимум частично лягут на плечи покупателей, что снизит доступность жилья в новостройках. При этом комиссия составит от 5,25 до 7,5% от стоимости квартиры, что никак нельзя назвать «символической суммой». «Но мы рады, что и ЦБ, и ФАС уже отреагировали на скоординированные действия банков, занимающих доминирующее положение на рынке, и, будем надеяться, это поможет воздействовать на них с целью пересмотра условий сотрудничества с девелоперами»,— заключает она.

В зоне риска

Больше всего, по словам экспертов, перипетиям со льготной ипотекой оказался подвержен массовый сегмент: жилье эконом- и комфорт-класса, где доля ипотеки часто превышает 90%. Это категория, которая, по словам Виктории Левиной, изначально наиболее чувствительна к изменениям цены, и здесь спрос очень четко реагирует на любые ценовые колебания.

«Также не стоит забывать о рамочных условиях льготной ипотеки: она распространяется только на сумму кредитов до 6 млн рублей при первоначальном взносе 30%. Для Санкт-Петербурга речь идет о квартире ценой около 8,5 млн рублей, то есть это жилье небольшой площади и невысокого класса. В бизнес-классе при таких условиях можно купить квартиру только при большом первоначальном взносе — если необходимо докредитоваться»,— добавляет она.

По словам Алии Ханбековой, руководителя отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, в наименьшей степени происходящие события затронули рынок элитного жилья, доля ипотечных сделок на котором традиционно невысока. Хотя ипотека и не является основным инструментом покупки элитного жилья, некоторые состоятельные покупатели использовали заемные средства как альтернативный способ покупки, позволяющий, например, не выводить деньги из бизнеса. «Также обращались к ипотеке по привлекательной ставке и покупатели жилья подкласса "премиум" — более "массового" сегмента элитного рынка со стоимостью квартир и апартаментов ниже, чем в делюксе. Однако после изменения условий ипотеки с господдержкой — в частности, сокращения максимальной суммы займа, а также запрета комбинирования рыночной и субсидированной ипотеки — этот инструмент навряд ли применим на рынке элитного жилья, средний бюджет сделки на котором в 2023 году составил 62 млн рублей»,— говорит она.

Альтернативы и перспективы

По мнению экспертов, маловероятно, что программу льготной ипотеки образца 2020-го продлят после 1 июля 2024 года. «На наш взгляд, было бы целесообразно ее сохранить, возможно, повысив ставку до 10–11% годовых и вернув прежние лимиты. Максимальная планка в 6 млн рублей для Петербурга и даже Ленобласти — это слишком мало и практически сводит на нет все преимущества этого инструмента. Но семейную ипотеку власти, вероятнее всего, сохранят в неизменном виде. Кроме того, возможно введение дополнительных программ для специалистов, в которых заинтересовано государство: учителях, работников ОПК и сотрудников силовых органов. Застройщикам же придется расширять применение такого инструмента, как рассрочка, хотя в полной мере ипотеку он заменить вряд ли сможет»,— считает госпожа Малышева.

По словам господина Панова, в результате снижения объема субсидирования льготной ипотеки, повышения требований к заемщикам, ипотечные ставки будут постепенно приближаться к рыночным значениям. Застройщики будут вынуждены адаптироваться к новым условиям сокращения спроса и предлагать альтернативные варианты реализации, например, программы длительных рассрочек, trade-in, лизинга жилья, а также новые совместные программы застройщиков с банками.

В целом сейчас, по словам господина Голышева, все, что выше лимита в 6 млн рублей, торгуется по рыночной ставке, поэтому пока ключевая ставка не начнет снижаться, стандартные ипотечные условия будут терять популярность. «Безусловно, тенденция на сделки с использованием ипотеки сохраняется, но тренд 2024 года будет за семейной ипотекой. Кроме того, будет пользоваться спросом микс-ипотека (где застройщик частично субсидирует ставку или лимит), а также системы рассрочек и отсрочек»,— рассуждает эксперт.

По мнению госпожи Левиной, в ситуации, когда ипотеку лихорадит, девелоперы ищут возможности быть ближе к покупателю, поэтому просчитывают возможность предоставления рассрочек. Но здесь компании также не полностью свободны в своих действиях. «Девелоперам нужно пополнять счета эскроу, и в зависимости от темпов их пополнения, у нас точно так же меняется цена привлеченных средств. Это напрямую сказывается на себестоимости строительства. Очевидно, что девелоперы никогда не смогут предложить более выгодную рассрочку, чем финансовая организация. Для нас деньги все равно стоят дороже, чем для коммерческих банков. Поэтому такой инструмент рассрочек от девелоперов можно сравнить с костылем для хромающего — ходить можно, но он не исправляет ситуацию в целом»,— поясняет она.

В качестве альтернативы льготной ипотеке, по словам эксперта, девелоперам хотелось бы получить обычную ипотеку по нормальной ставке. «Если бы была общая ставка 11–12% для всего рынка — и вторичного, и первичного, безо всяких льгот и субсидий, то это была бы более здоровая ситуация. Под такие проценты люди еще готовы брать ипотеку. Но это возможно только в случае макроэкономических изменений, в первую очередь — при снижении ключевой ставки ЦБ РФ. Тогда деньги для коммерческих банков станут дешевле, и, соответственно, они смогут продвигать более низкую рыночную ставку. При этом ставка свыше 12–15% приведет к существенной стагнации рынка нового жилья»,— заключает госпожа Левина.