Больше, выше, дороже...

В 2005 году в эксплуатацию было введено около 300 тыс. кв. м, офисной недвижимости класса А. Это меньше, чем прогнозировали участники рынка — поэтому арендные ставки росли весь год, а уровень свободных площадей упал до 2%. Произошло это потому, что прогнозы годичной давности не учли серьезного роста спроса на рынке. Между тем увеличение его объемов отмечалось во всех квартальных отчетах прошлого года.

Неудачный прогноз

Точных данных о количестве сданных в эксплуатацию офисных комплексов не знает никто. По данным компании Colliers International, за прошедший год сегмент класса А в Москве пополнился 235 тыс. кв. м офисных помещений. Оценка специалистов Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis — 260 тыс. кв. м, из них 47% пришлось на проекты в центральных районах Москвы. По данным Knight Frank, за год на рынок выведено 365 тыс. кв. м офисных площадей класса А.

Но и без точных цифр, большинство экспертов отмечают, что объем ввода новых площадей оказался ниже прогнозируемого. Несовпадение заявленных и реальных показателей специалисты связывают с оптимизмом девелоперов, которые не всегда рассчитывают свои силы, "неровным" финансированием проектов, колебаниями курса доллара и ростом цен на строительные материалы. В принципе о пересмотре прогнозов на 2005 год в связи с задержкой сдачи ряда крупных проектов аналитики компании Colliers International говорили еще еще по итогам I квартала прошедшего года. Офисные здания, заявленные к сдаче в прошлом году (например, Ducat Place III или Gorky Park Tower), планируется ввести в эксплуатацию в I-II кварталах года нынешнего.

Версия о том, что девелоперы сегодня не заинтересованы в снижении ажиотажного спроса имеет как сторонников, так и противников. С одной стороны, срыв сроков бизнес-плана не способствует привлечению инвестиций в проект. С другой — девелоперам значительно выгоднее поддерживать спрос — это оставляет рентабельность их проектов стабильно высокой.

По мнению аналитиков рынка, самыми заметными проектами года стали: "Аврора Бизнес Парк", вторая очередь; "Аквамарин"; "Башня на набережной", здание В; Capital Plaza; "Крылатские холмы", бизнес-парк; Central City Tower. Безусловно, событием года можно назвать начало масштабной реализации проекта "Москва-Сити" — большинство застройщиков вышли на свои площадки. Общий объем предложения в сегменте А оценивается в 1,1 млн кв. м (по данным NG/CBRE)--1,2 млн кв. м (Colliers Int.).

Переезд с укрупнением

Общий объем сделок на рынке офисной недвижимости, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, составил около 370 тыс. кв. м. Специалисты Noble Gibbons оценивают объем сделок на уровне 480 тыс. кв. м.

Как отмечает старший аналитик компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина, указанные цифры — высокий показатель для московского рынка, сопоставимый с уровнем офисных рынков Лондона и Парижа. При этом общий объем предложения на этих рынках значительно больше московского. Соответственно, отношение объема сделок к общему предложению указывает на экстраординарную в европейском контексте активность офисного рынка Москвы, его ненасыщенность, здоровое и позитивное развитие в дальнейшем.

Из наиболее значимых сделок в классе А самыми крупными были следующие: "Вымпелком", БЦ "Волна", аренда 14 тыс. кв. м; Объединенная металлургическая компания, БЦ "Аквамарин", покупка 13,5 тыс. кв. м; Банк Москвы, БЦ "На Трехпрудном", покупка 11,6 тыс. кв. м; Райффайзенбанк Австрия, Gorky Park Tower, аренда 11 тыс. кв. м.

Также аналитиками были отмечены две возможные сделки, в которых участвовал Внешторгбанк: на 60 тыс. кв. м в башне "Федерация" и на 30 тыс. кв. м в здании на Мясницкой улице. Первая из них недавно была официально подтверждена, так что ВТБ можно считать "приобретателем года".

Основными причинами увеличения спроса на рынке были рост корпоративного сектора (российские компании активно развиваются, наращивают обороты и прибыли), а также увеличение числа представительств иностранных компаний. Глава отдела исследований компании Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает, что арендаторы сейчас активно расширяют площади своих офисов.

Очевидный показатель активности спроса — практика предварительной аренды. Проценты предварительных контрактов от общего объема сделок стабильно растут, данная практика получает все более широкое применение и, похоже, становится основной в сегменте А-класса. Предварительные контракты уже заключены на примерно половину арендуемой площади в зданиях, которые будут введены в эксплуатацию в 2006-2007 годах. Что касается проектов этого года, то уже к марту планируется подписать предварительные договоры аренды или продажи более чем на 60% их площадей (по данным NG/CBRE).

"Изменяются и условия аренды,— отметил Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.— Укрепляется отмеченная еще в 2004 году тенденция увеличения сроков арендных договоров". С развитием рынка девелоперы становятся все более лояльными к длительным срокам аренды, иностранные же инвесторы, расширяющие свое присутствие на офисном рынке, готовы платить за стабильность. Если ранее типичными сроками, на которые арендодатели заключали договоры, были три года и пять лет, то теперь многие собственники начинают предлагать помещения на срок от семи до десяти лет для крупных и уникальных объектов. Арендаторы, в свою очередь, готовы обсуждать даже более длительные периоды.

Схватка спроса и предложения

Некоторые аналитики и не предполагали, что в 2005 году будет увеличен разрыв между предложением и спросом. Рост предложения офисных площадей не стал массовым и, соответственно, не смог удовлетворить увеличивающийся спрос, дефицит качественных помещений сохранил свою остроту.

Арендные ставки повышались в течение всего года, в итоге рост в классе А составил от 8-10% (Knight Frank) до 10-14% (Colliers Int.).

Средние диапазоны ставок аренды — $670-870/1 кв. м в год (без НДС, с операционными расходами — Colliers Int.), $650-700/1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов, Jones Lang LaSalle).

Средневзвешенная ставка, по оценке Noble Gibbons, составила $615/1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов).

"Класс А демонстрирует динамичный и впечатляющий рост, с каждым годом захватывая новые ценовые рубежи,— отмечает Денис Соколов, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.— Фактически класс А является локомотивом всего рынка офисной недвижимости, который прирастает в основном за счет более дорогих и качественных зданий".

Цены продаж на офисы класса А также росли — в основном в связи с ограниченным предложением качественных объектов, выставленных на продажу. На рынке особняков из-за дефицита подобных зданий ситуация особая. Рост цен за год в этом сегменте составил примерно 20%. В целом ценовые диапазоны на рынке продаж офисной недвижимости составили $4-5,5 тыс./1 кв. м (Colliers Int.) и $3,1-6 тыс./1 кв. м (Knight Frank) в классе А.

Показатели уровня свободных помещений на рынке в течение года падали. Это связано не только с соотношением формальных показателей спроса и предложения, но и с увеличением среднего размера арендуемых площадей. Уровень в 2% для класса А был зафиксирован специалистами Noble Gibbons еще по итогам II квартала прошедшего года. По итогам 2005 года уровень свободных помещений для А-класса оценивается на уровне 2-2,2% (NG/CBRE, Colliers Int., Knight Frank).

По отдельным районам Москвы ситуация, естественно, разнится. Как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, наиболее низкие показатели уровня свободных площадей (около 1% и менее) характерны для офисных районов "Сити" и "Фрунзенский". Максимум свободных площадей А-класса в районе "Новослободский" — около 8%. Низкий уровень свободных площадей сохранится и в текущем году, что подстегнет практику предварительных сделок. "Арендаторам будут необходимы компромиссные варианты временного пребывания в доступных на данный момент помещениях с перспективой переезда в 2007-2009 годах",— подчеркивает Ольга Батурина.

Тенденции

Большая часть тенденций на рынке связана с его количественным и качественным ростом офисных помещений, увеличением их разнообразия, изменением ментальности основных игроков.

Успешная реализация бизнес-парка "Крылатские холмы" и первой фазы "Кантри-парка", а также начало строительства бизнес-парка Greenwood позволяют говорить о новом состоявшемся перспективном формате офисной недвижимости. Очевидно, что бизнес-парки могут стать одной из основных форм децентрализации сегмента класса А.

Кроме увеличения показателя средней арендуемой площади, растут объемы сделок и реализуемых объектов. В последнем легко убедиться, приняв во внимание крупные проекты, заявленные в 2005 году, здания "Москва-Сити" и бизнес-парки.

Качественный рост рынка можно связать с появлением новых игроков. В стране появляются серьезные инвесторы, расширяется набор используемых финансовых инструментов при реализации объектов недвижимости. Увеличилось число профессиональных западных девелоперов, которые вышли на российский рынок, растет профессионализм и российских игроков, создаются новые компании, деятельность которых связана с реализацией девелоперских проектов. Рост профессионализма затрагивает эксплуатационные и инжиниринговые компании. Интеллектуальные системы из революционного новшества становятся обязательным атрибутом престижных проектов. Успешно реализованные "интеллектуальные" объекты — "Альфа-Арбат центр", административное здание МПС и т. д.

Отмечается, что практика фиксации операционных расходов отходит в прошлое, все чаще они оплачиваются по принципу open book.

Из центра — на окраину!

Тенденцию децентрализации офисного рынка стоит обозначить особо. Специалисты отмечают, что процент сделок, заключенных на объекты за пределами центрального делового района, растет. Между тем, как отмечает Ольга Батурина, непосредственно прилегающие к Садовому кольцу районы за Маяковской и Павелецкой площадями, при Белорусском вокзале и Комсомольской площади уже воспринимаются арендаторами как органичная часть центра и психологически не уступают большинству других местоположений в центре города. Ведущий консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Том Вайзман-Кларк отмечает тенденцию к развитию девелоперских проектов вдоль Кольцевой линии метрополитена. Также и районы Рублевского, Можайского и Ленинградского шоссе теперь воспринимаются куда спокойнее в качестве районов размещения офисных зданий и не кажутся столь удаленными от основного рынка.

В ближайшей перспективе децентрализация сегмента класса А будет связана с районом "Москва-Сити", бизнес-парками и крупными многофункциональными проектами, то есть останется ограниченной. При этом в пределах центра реализуется довольно много проектов и в текущем году на них придется 70% нового предложения класса А на рынке (Noble Gibbons). Освоение офисным рынком пределов третьего кольца пока слабо касается сегмента А-класса, в основном его стоит связать с проектами класса В.

Инвестиционные возможности

Динамичное развитие офисного рынка, ажиотажный спрос, относительная проработанность и четкость девелоперских и рыночных операций создают предельно благоприятные условия для инвестирования в качественные офисные здания. Однако, как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, предложение на рынке инвестиций формируется под влиянием следующих факторов: стремление российских компаний быть собственниками, а не арендаторами занимаемой площади; ограниченное предложение зданий инвестиционного класса; низкое качество управления недвижимостью; неясности с правами собственности на стадии развития проекта; стремление к непубличности сделок.

В настоящее время средняя нагрузка по входу в проект начинается от $700 за 1 кв. м и выше. Сектор офисной недвижимости сегодня уже характеризуется как наиболее стабильный, консервативный, с минимальными рисками вложений, достаточно устойчивый и открытый для вложений. Именно этим объясняется повышенный интерес западных инвесторов к офисному сегменту А-класса. В целом инвестиции в российскую коммерческую недвижимость направляются преимущественно в сектор качественных офисных зданий. В отличие от офисов, гостиницы, торговая недвижимость и склады имеют ряд специфических особенностей, которые делают инвестиции в эти секторы более рискованными. По данным Jones Lang LaSalle, ставка доходности в офисном секторе в 2005 году составила 11,75%, аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko называют цифру 12,5% (по состоянию на III квартал прошлого года).

К наиболее значимым инвестиционным сделкам 2005 года можно отнести следующие. Компания Coalco в I квартале 2005 года продала Flemig Family & Partners торгово-офисный комплекс класса А на Лесной улице площадью 7,5 тыс. кв. м с годовым доходом $3,64 млн и ставкой доходности 13,22%. Сумма сделки составила $27,5 млн. Позже компания "Стройинком-К" продала ЗАО ОМК бизнес-центр класса А "Аквамарин I" площадью 13,6 тыс. кв. м за $54 млн. Пенсионный фонд Immoest (крупнейшая австрийская компания) приобрел около 26% акций компании FF&P Russia Real Estate, банк Hypo Real рефинансировал здание FF&P на Гоголевском бульваре, 11. Кроме того, Aareal Bank финансировал проект "Романов двор II", "Берлинский дом" и "Этмиа II", также были согласованы условия рефинансирования второй и третьей и фаз "Романова двора".

Среди наиболее активных инвесторов эксперты рынка называют такие структуры, как АФК "Система", AIG Apollo, Brunswick Capital, Europolis, Heitman, Morgan Stanley, Quinn Group. Наиболее активные банки — Raiffeisenbank, HSH Nordbank, European Bank, HypoVereinsbank и Aareal Bank.

Прогноз на завтра и на будущее

В наступившем году аналитики рынка не прогнозируют изменения ситуации. Предложение качественных площадей будет ограничено, причин падения спроса не отмечается, соответственно, дефицит на рынке сохранится. Прогноз объема нового предложения находится в диапазоне 230-330 тыс. кв. м (Colliers Int., NG/CBRE). Арендные ставки продолжат расти, хотя резкого роста не предвидится. Специалисты Knight Frank прогнозируют рост ставок на 6-8%, в компании Colliers International говорят о 6-12%. Аналитики компании обещают, что средние диапазоны арендных ставок достигнут $700-900/1 кв. м в год. Прогноз Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — $550-700/1 кв. м в год. Уровень свободных площадей, вероятно, не изменится.

Основные надежды аналитиков на изменение ситуации возлагаются на среднесрочную перспективу, когда выйдут на рынок основные здания "Москва-Сити", другие крупные проекты, и, возможно, расширится круг серьезных девелоперов. С другой стороны, даже в этом случае макроэкономические тенденции не обещают падения спроса — корпоративный сектор, вполне возможно, не будет удовлетворен и обозначенными проектами. В любом случае среднесрочное будущее будет доступно анализу уже начиная с этого года, когда будут заключены предварительные сделки по строящимся крупным офисным зданиям и когда начнется реализация заявленных проектов.