Стоящие особняком

Офис в отдельно стоящем московском особняке давно уже не признак роскоши. Этот вид офисной недвижимости не относится к самым дорогим, хотя и имеет очевидные преимущества — прежде всего в плане безопасности. Это довольно крупный сектор рынка: единовременно на продажу и аренду в Москве предлагается 150-170 отдельно стоящих объектов. Спрос на ликвидные особняки в центре устойчиво растет, и они являются интересными объектами для инвестирования.

Хорошо стоим

Аналитики компании Penny Lane Realty оценивают долю особняков на рынке офисных предложений в пределах 5% от общего объема офисов классов А и В. Это не так уж мало, учитывая, что площадь каждого здания редко превышает 2000 кв. м. Практически все опрошенные нами риэлтерские агентства заявляют, что продают или сдают в аренду в среднем 15-20 особняков в год, а самый длительный срок реализации выставленного на торги объекта — полгода.

Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании Paul`s Yard, утверждает: "На сегодняшний момент около 90% особняков на территории Москвы имеют коммерческое назначение — офисы или учреждения, клубы, рестораны. При этом около половины заняты офисами".

Спрос на ликвидные особняки в центре устойчиво растет. По данным агентства недвижимости Vesco Realty, за последние два года объем сделок по этой категории зданий в столице вырос процентов на 20. И тому есть объективные причины.

Еще лет десять назад аренда, а тем более владение особняком в центре города призваны были демонстрировать процветание компании. Сегодня же особняк часто арендуют как раз для того, чтобы сэкономить. Средняя стоимость аренды отдельно стоящего здания — $500-600 за метр в год. Причем такие особнячки могут располагаться хоть и внутри Садового кольца, но не в самых престижных районах — например, около Октябрьской площади, в Замоскворечье, в районе Курского вокзала. В районе Таганки встречаются предложения еще дешевле, в основном из-за частого отсутствия парковки и неудобных подъездных путей на узких улочках. Предложения по цене $300 за метр в год можно найти в других районах исторической застройки в пределах третьего транспортного кольца, например в районе Бауманской и Электрозаводской. А вот в районе Арбата, Смоленской площади, Плющихи или, скажем, Патриарших прудов точно такой же особняк будет оцениваться значительно дороже. Средняя цена здесь составляет $600-700 за метр в год.

Особняки под офисные центры вообще оценивают относительно невысоко, поскольку редкое здание, пусть даже представляющее историческую или архитектурную ценность, отвечает всем критериям, каким должен соответствовать офис класса А. Лукавят те риэлтеры, которые старинную отделку из мореного дуба и лепнину на потолке пытаются выдать за привилегию современного бизнес-центра. Вкусы, конечно, разные, но вряд ли кто поспорит, что для поддержания деловой атмосферы в офисе куда важнее инженерная начинка здания, автоматизированные системы жизнеобеспечения: наличие UPS (источника бесперебойного питания), управление зданием, отвечающее международным стандартам, контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования. В исторической застройке обеспечить современные инженерные решения практически невозможно.

Таким образом, относительная дешевизна аренды офисных помещений в особняках объясняется классом здания: 60% всего рынка — это предложения помещений класса В, 20% можно уверенно отнести к классу С, и столько же относится к категории А.

Следует оговориться, что возможность применять устоявшуюся офисную классификацию к особнякам вызывает споры среди риэлтеров. Аналитики агентства Swiss Realty Group, например, категорически не согласны с тем, что особняки можно классифицировать, и выделяют все отдельно стоящие здания в особый класс, где цену диктует индивидуальный набор признаков. Другой точки зрения придерживается Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании (Paul`s Yard): "Хотя в целом особняки остаются в стороне от общепринятой офисной классификации, здесь все зависит от того, сколько средств было вложено в ремонт, отделку и прочее обустройство помещений. Если собственник или арендатор подошли к этому вопросу серьезно, то особняк вполне может стать офисом класса "А++". То же можно сказать и об арендных ставках — они колеблются в зависимости от созданных условий. Лучшие предложения оцениваются до $1000 за 1 кв. м в год".

Приватность как аргумент

Возможно, главная причина наличия устойчивого спроса на отдельно стоящие здания — возможность надежной секьюритизации ограниченного пространства обособленной территории. В этом заинтересованы организации, деятельность которых напрямую зависит от надежной защиты коммерческой тайны. Таким образом, сразу можно выделить основную группу приобретателей отдельных помещений: банки, страховые компании, инвестиционные фонды. Часто приобретателями или арендаторами такого рода помещений становятся представительства или штаб-квартиры крупных компаний. При этом, как правило, такие компании арендуют площади в современных бизнес-центрах высокого уровня для основного контингента сотрудников. Ян Аль-Нури, специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, говорит: "Основной спрос на особняки исходит от представительств как российских, так и иностранных компаний. Многие рассматривают возможность аренды/покупки подобных объектов коммерческой недвижимости с целью создания фронт-офиса".

Одно из достоинств обустройства офиса в особняке для компании — это наличие прилегающей территории (безопасность, приватность, возможность организации парковки). Однако, как показывает практика, очень часто особняк располагается так, что внутренний дворик вмещает крохотное количество машино-мест, а специфика центра не позволяет выстроить подземную парковку.

Объект инвестиций

Инвестирование в офисную недвижимость, как очевидная весомая причина приобретения особняка, разумеется, предполагает покупку, а не право аренды. В оценках цены продажи риэлтеры придерживаются осторожности и закладывают большую вилку между $2500 за 1 кв. м и $9000 за 1 кв. м. Но если говорить о среднестатистическом предложении, цены колеблются между $3000 за 1 кв. м и $4000 за 1 кв. м. То есть опять же среднестатистическое здание обойдется в $3-4 млн. Понятно, что построить отдельно стоящее здание в центре Москвы через конкурсный землеотвод за такие же деньги практически нереально. Поэтому покупку домика для бизнеса, даже невзирая на "классность" площадей, можно оценить как перспективную сделку, вложение средств. Домовладельцы, разумеется, давно все посчитали и скорректировали предложения на рынке: если два-три года назад большая часть особняков продавалась и лишь незначительная сдавалась в аренду, то на данный момент ситуация изменилась — предложения по аренде составляют 90%, по продаже — всего 10%.

"Кроме удовлетворения потребности в тишине и покое многие наши клиенты рассматривают вариант аренды или покупки особняка по нескольким причинам — возможность удачно инвестировать средства, приобретая недвижимость заведомо ограниченного предложения, удобство организации контроля за сотрудниками, поиск лучших условий по безопасности,— говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.— Но тенденции рынка офисных площадей в отдельно стоящих зданиях, на мой взгляд, выражены в очевидном снижении предложения при росте спроса. За счет этого цены за квадратный метр будут расти. Конечно, рост их ограничен уровнем цен на современные бизнес-центры класса А. Но разрыв между этими величинами будет заметно сокращаться".

Надо иметь в виду, что крупные девелоперы редко связываются с такими небольшими и хлопотными проектами, как реставрация особняка в 1-2 тыс. кв. м для последующей продажи или сдачи в аренду. Подобными объектами в основном занимаются либо небольшие строительные компании, которым недостает возможности привлечь средства для крупного инвестиционного проекта, либо непрофильные компании — например, банк, которому собственность на здание досталась по просроченной закладной. Либо просто частные лица (для частного бизнеса это не самое малодоходное вложение средств и, главное, очень спокойное, не требует потом большого внимания). Поэтому рынок представлен очень неоднородными предложениями.

Из первых рук

Фонд имущества Москвы и Госкомимущество, с начала 90-х пополнявшие рынок столичной недвижимости государственными объектами, теперь выставляют на конкурсы и аукционы лишь самую незначительную часть отдельно стоящих зданий. СГУП по продаже имущества (уполномоченная департаментом имущества компания по подготовке и проведению конкурсов продажи недвижимости Москвы.— Ъ) за прошлый год выставила на продажу меньше десяти отдельно стоящих зданий, а в этом пока ни одного.

Первый заместитель руководителя СГУП по продаже имущества Владимир Ватулин объясняет, что основной объем сделок, которые готовит предприятие, касается встроенно-пристроенных зданий, подвальных, полуподвальных и цокольных помещений. "Бесхозных особняков уже нет,— утверждает господин Ватулин.— Все кому-нибудь принадлежат. Для того чтобы мы начали готовить конкурсную документацию на отдельно стоящее здание, нужно, чтобы существующий арендатор или собственник отказался от своих прав. Для этого, конечно, должны быть причины, например невозможность держать помещение на балансе, неспособность оплатить срочно требующийся ремонт, реконструкцию, замену коммуникаций. Но чаще всего собственники находят выход из положения более 'рыночными' способами".

Притока новых помещений на вторичный рынок все-таки можно ожидать: идет процесс реорганизации различных отраслевых ГУПов в акционерные общества, следовательно, их встраивание в рыночные отношения. Процесс медленный и мучительный, но уже сегодня пополняющий маленький ручеек государственных зданий, попадающий в частное владение.

Цены на такие "бесхозные" здания между тем давно уже держатся в "рыночных" рамках, а часто и превосходят ожидания продавцов. Зато теперь государственные здания, которые продаются через конкурсы и аукционы, не имеют обязательно регламентированного муниципалитетом профиля, что представляет несомненное достоинство для покупателя.

Прогноз погоды в доме

Риэлтеры единодушны в своих прогнозах в одном: спрос будет расти. А вот сценарии развития событий предсказывают разные. Цена на квадратный метр аренды особняка будет расти гораздо более высокими темпами, чем аренда в иных секторах рынка коммерческой недвижимости, считает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. Причем быстро догонит верхнюю планку цен на офисные площади. Ввиду ограниченности нового предложения этого вида объектов рынок будет уменьшаться, а регулировать поступления — только ценовой механизм.

Это мнение, с некоторыми коррективами, разделяет и Вячеслав Аксенов (Paul`s Yard): "Перспективы развития данного сегмента вряд ли можно назвать радужными. На данный момент помещения такого рода очень востребованы, однако на рынке наблюдается дефицит подобных предложений. Таким образом, количество особняков на сегодняшний день ограничено, а строить их невыгодно. Гораздо прибыльнее снести уже имеющееся здание и построить на его месте новый многоэтажный бизнес-центр. В связи с этим стоимость таких объектов, конечно же, будет расти, а количество, скорее всего, неуклонно уменьшаться".