По маленькой

В структуре спроса на долю малоформатных офисных помещений (до 300 кв. м) приходится от 50 до 80%. Работать с такими площадями крайне выгодно. Арендные ставки на маленькие офисы в среднем на 10-15% выше, чем на крупнометражные помещения. Однако девелоперы в ближайшее время едва ли начнут переориентировать свои проекты под нужды малого и среднего бизнеса, поэтому проблема с поиском офисов такого формата останется острой еще не один год.

Офисная рулетка

Какие офисные помещения можно считать маленькими, а какие уже средними — вопрос не столь риторический, как кажется на первый взгляд. От того, в какую категорию спроса и предложений попадают запрашиваемые габариты помещения, зависит, насколько быстро удастся подобрать подходящий вариант — и удастся ли вообще.

"Максимальный спрос приходится на офисы площадью 20-30 кв. м,— рассказывает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Элина Занина.— Однако предложений в этом сегменте настолько мало, что они крайне редко доходят до риэлтеров. Чаще попадают офисные помещения от 50-80 до 150 кв. м. и на рынке они реализуются практически сразу. Более вероятно подобрать помещение площадью от 150 до 300 кв. м (это офисы для средних компаний, филиалы, представительства). Это основная группа спроса, так как к ней относится большинство развивающихся столичных фирм, соответственно, ожидать быстрого решения вопроса с поиском офисного помещения такой площади было бы неправильным".

С точки зрения риэлтеров, все эти три категории относятся к малоформатным помещениям. "Общая доля таких помещений на рынке офисной недвижимости составляет около 20%,— говорит директор по развитию компании 4 Rent estate Сергей Храмов.— 30% из них располагается во вновь построенных офисных зданиях, еще 30% приходится на реконструированные строения, а остальные 40% — на нежилые площади в жилых домах. Однако в сумме это покрывает лишь половину спроса".

Впрочем, любые оценочные данные по малоформатным помещениям весьма условны. Как говорят аналитики департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, исходя из заявок, поступающих в компании, можно с уверенностью сказать лишь то, что спрос на маленькие площади очень велик. Однако даже с такой условной точностью проанализировать предложение небольших офисов нельзя: слишком мало информации. Поэтому можно говорить о неудовлетворенности спроса, но трудно сказать о том, насколько он не удовлетворен.

Но даже этих данных достаточно, чтобы делать прогнозы по изменению арендных ставок. "Предпосылок к уменьшению спроса на офисные площади до 300 кв. м на рынке коммерческой недвижимости Москвы нет,— говорит специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури,— поэтому существующий спрос останется на высоком уровне. На мой взгляд, рост арендных ставок составит 5-7% годовых". Таким образом, в ситуации с поисками небольших офисных помещений явно прослеживаются сказочные мотивы (пойди туда — не знаю куда, принеси то — не знаю что), а сам процесс по своей непредсказуемости напоминает игру в русскую рулетку.

От А до В

Самые четкие указания, куда именно идти за малоформатными офисами, дает специализированный класс А. В него попадают многофункциональные бизнес-центры, в которых сдают в аренду очень качественные небольшие помещения сроком от одного месяца и вдобавок предлагают полный перечень сопутствующих услуг. Такими площадями, расположенными в самом центре Москвы, рано или поздно начинает интересоваться каждая успешно продвигающаяся на рынке отечественная компания. А приходящие в Россию иностранные компании и вовсе решают эту проблему в первую очередь: для них это вопрос не только престижа, но и насущной необходимости. И пусть этот офис будет совсем маленький, пусть его можно будет использовать только для представительских целей — лишь бы он соответствовал всем критериям, предъявляемым к современным офисам класса А. Как правило, речь идет об уже меблированных и оснащенных всей необходимой техникой офисных помещениях, стоимость аренды которых, порой втрое превышает размер средних для класса А арендных ставок.

Однако четкое знание адресов дислокации специализированного класса А и высокие ставки отнюдь не гарантируют простоту проникновения сюда арендаторов — лист ожидания в них самый длинный.

"Количество многофункциональных бизнес-центров, специализирующихся на сдаче в аренду от одного месяца полностью оборудованных и меблированных офисов небольших размеров, можно пересчитать по пальцам одной руки,— поясняет ситуацию руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.— В их число попадают 'Миллениум Хаус', бизнес-центр 'Регус', бизнес-центр 'Даев Плаза'". С 1999 до 2005 года общее предложение офисных помещений в многофункциональных бизнес-центрах, подобных рассматриваемым, оставалось неизменным и существенно превышающим спрос.

Растущий спрос на аренду качественных офисных помещений небольшого размера в многофункциональных бизнес-центрах, в частности, обусловил решение компании Regus о расширении своего присутствия на офисном рынке Москвы. Реализовав примерно 10 тыс. кв. м офисов в "Смоленском пассаже", Regus затем выступила с предложением около 2,8 тыс. кв. м в "Аврора бизнес-парке" (вторая очередь) и около 4,6 тыс. кв. м в бизнес-центре "Капитал Плаза", увеличив, таким образом, общую площадь предлагаемых в аренду офисных площадей более чем на 70%. Однако спрос от этого не уменьшился. Практически полная занятость арендаторами подобных бизнес-центров в условиях спроса, существенно превышающего предложение, обеспечивает сохранение текущего высокого уровня арендных ставок в ближайшие два-три года.

Нельзя сказать, что малоформатных помещений нет в других объектах, относящихся к классу А, а также в коммерческих зданиях класса В. Как уточняют аналитики департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, площади до 300 кв. м порой выставляются на сдачу в аренду в таких бизнес-центрах, как, например, "Парус" (1-я Тверская-Ямская, 23), "Инженер" (Трубная, 21/23), "Бородино" (Русаковская, 13), "Павелецкий" (1-й Кожевнический пер., 6), "Александр Хаус" (М. Якиманка, 1), "Панорама" (2-я Брестская, 8), "Галерея 'Актер'" (Тверская, 16), "Чайка Плаза-2" (Средний Тишинский пер., 8), "Амероп" (Тверская, 28 стр. 2), "Домус" (1-й Голутвинский пер., 1) и многих других.

При поиске помещений небольшого формата ставку нужно делать прежде всего на подвергнутые реконструкции здания, в которых изначально была предусмотрена коридорная система. Например, небольшие офисы класса В получаются, если при реконструкции НИИ, а также бывших административных корпусов невыгодно или невозможно полностью перестроить здание. В качестве примера можно привести бизнес-центр "Новодмитровский" (Большая Новодмитровская, 14) или офисное здание в Научном проезде, д. 6. Как говорит Ян Аль-Нури, из-за невозможности удовлетворить спрос в прошлом году даже расширилась география поиска небольших помещений класса В. К традиционным для этого класса Центральному, Северному и Северо-Западному округам, добавились Восточный и Северо-Восточный. По этим же причинам происходит и расширение зоны сконцентрированного спроса на офисы класса А.

Предложенный падеж

Однако даже в добавленных округах объектов, подлежащих реконструкции, становится все меньше, поэтому надежды на решение за их счет проблем с качественными малоформатными офисами едва ли оправдаются. Едва ли кардинально изменит ситуацию и строительство комплекса зданий делового центра "Москва-Сити", который, по оценкам аналитиков, окажет серьезное влияние на рынок офисных помещений в целом, но проблему с небольшими офисами не решит. Не случайно, в комплексе "Федерация", например, помещения продаются целыми этажами и арендатор сам будет определять, где и как нужно устанавливать офисные перегородки. Очевидно, что для арендаторов небольших помещений такое предложение совсем не интересно.

Вообще ситуация с высококлассной малоформатной офисной недвижимостью складывается весьма парадоксально. Во всем мире считается, что в рыночных условиях предложение без спроса существовать не может, точно так же, как и спрос всегда будет вызывать появление предложений. Однако последнее утверждение московский рынок малоформатных офисных помещений явно опровергает. Несмотря на высокий спрос, ни в одном из заявленных к строительству проектов бизнес-центров классов А и В исходно не увеличена доля небольших офисов. "У девелоперов явно наблюдается гигантомания",— почти с медицинской точностью подметил аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобин.

Если абстрагироваться от эмоций, можно найти вполне рациональные объяснения происходящему. "Существует ряд причин, по которым девелоперы не стремятся дробить офисное пространство в зданиях класса А на небольшие сегменты,— рассказывает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.— Во-первых, концепция так называемых многофункциональных бизнес-центров предусматривает оказание для арендаторов широкого набора различных услуг (в том числе услуги по организации "виртуального офиса") и создание развитой инфраструктуры бизнес-центра. Все это требует соответствующей специализации и необходимого штата квалифицированного персонала у компании, управляющей подобным бизнес-центром. Во-вторых, совокупный неудовлетворенный спрос на офисы класса А существенно меньше совокупного неудовлетворенного спроса на офисы класса А со стороны крупных и средних международных и российских компаний (запрос отдельной компании в данном случае может составлять несколько тысяч квадратных метров). В-третьих, аренда небольших офисов класса А, как правило, производится на срок не более одного года, что вносит дополнительный фактор риска в отношении гарантированности денежных доходов арендодателя от арендных платежей".

"К тому же большое количество арендаторов, как правило, ведет к большей ротации и, как следствие, усложняет процесс управления бизнес-центром",— добавляет заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. В классе В к этим причинам добавляется еще одна. "Средний метраж таких помещений — 600 кв. м, и разбить такое помещение на два-три с отдельными входами, сохранив все требования к классу В, довольно сложно",— говорит Сергей Храмов. Свой взгляд на проблему высказали и специалисты компании Blackwood. По их словам, собственникам крайне невыгодно строить бизнес-центр, ориентированный только на малые компании. В таком здании будет большой коэффициент потери площадей, так как необходимо разграничить пространства разных компаний, сделать более просторными места общего пользования.

Что плохо — не лежит

Как прогнозируют в компании Blackwood, единственно возможный вариант увеличения предложения высококлассных маленьких площадей — это стимулирование нового вида деятельности, когда инвестор покупает в бизнес-центре этаж и сдает его небольшими блоками в субаренду. Но это будущее. Пока же основной поток арендаторов, заинтересованных в небольших офисах, пытается решить свои проблемы за счет зданий рангом пониже. Круг таких арендаторов очень велик.

"Это, например, крупные и средние компании, head-office которых расположен в бизнес-центрах классов А или В, интересующиеся недорогими площадями для размещения специалистов в back-office,— рассказывает заместитель генерального директора Becar. Commercial Property Андрей Королев.— Отечественные же компании малого и среднего бизнеса стремятся дислоцировать здесь свои основные площади. Поскольку приоритетом в поиске данных площадей является не месторасположение объекта и технический уровень здания, а относительная дешевизна площадей ($250-450 за 1 кв. м в год без НДС), то высокий спрос поддерживается на рынке независимо от месторасположения объекта. Уровень свободных площадей в данном случае минимален (до 2-3%). Такой высокий уровень заполняемости достигается и за счет дробления площадей к аренде на более мелкие и востребованные малыми арендаторами, чего в общей массе не предлагает дорогой рынок площадей в бизнес-центрах классов А и В со своей средней площадью предложения от 300 кв. м".

На первый взгляд локализация большинства этих объектов довольно любопытна. Так, более 24% бизнес-центров класса С расположены в ЦАО. Это связано с тем, что треть всех административных зданий города, часть из которых теперь классифицируется как класс С, сконцентрирована именно в этом округе Москвы. Довольно много попадающих в этот класс объектов расположены за пределами Садового кольца, наибольшая концентрация — в удалении от третьего транспортного кольца по магистральным улицам первого и второго классов: на Ленинградском шоссе, шоссе Энтузиастов, проспекте Вернадского, Дмитровском шоссе, Каширском шоссе, Варшавском шоссе, Щелковском шоссе, Волгоградском проспекте и Ленинском проспекте. Такую ситуацию можно было бы считать весьма удачной, если бы не состояние самих объектов и дополнительная нагрузка, которая ложится на плечи арендаторов.

"Большинство зданий, относящихся к этому классу,— функционально и морально устаревшие с коридорно-кабинетной планировкой, типичной для советской постройки 50-70-х годов XX века,— рассказывает Андрей Королев.— Планировка помещений отвечает первоначальному назначению объекта, однако иногда меняется силами арендаторов. Ремонтные работы по обустройству как офисов, так и общей площади арендаторам приходится производить за свой счет, качество отделки часто оставляет желать лучшего. В некоторых зданиях (в основном это объекты, прошедшие процесс девелопмента) представлен минимальный набор услуг, но обычно инфраструктура обеспечивается силами самих арендаторов. Чаще всего в бизнес-центрах класса С управление объектом производится силами собственника. Привлечение внешней управляющей компании в такие здания пока еще достаточно редкое явление на российском рынке.

Искать же новые здания этого класса, состояние которых не столь плачевное,— занятие почти бессмысленное. "Новое строительство офисных зданий класса С практически не ведется,— говорит господин Королев.— Девелоперам выгоднее заявлять реконструированное или построенное здание как класс А или В. В класс С попадают лишь те единичные объекты, которые по своим характеристикам на более качественные не тянут". Таким образом, и тут выбирать арендаторам, по сути, не из чего.

С программы — максимум

Если высокий спрос на небольшие офисы девелоперы собственными усилиями удовлетворять не готовы, вполне очевидно, что за урегулирование ситуации должны взяться городские власти. И действительно, в Москве разработан целый комплекс мероприятий по строительству во всех административных округах города бизнес-центров, оснащенных малоформатными офисными помещениями, прописанный в "Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями". Ее разработку активно лоббировал департамент поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы, опекаемый которым формат бизнеса наиболее болезненно реагирует на недостаток недорогих маленьких офисов. По словам главы департамента Михаила Вышегородцева, активное строительство бизнес-центров в рамках этой программы должно начаться в нынешнем году. "Я рассчитываю, что в каждом округе появится минимум пять площадок по строительству таких центров,— сообщил господин Вышегородцев.— Площадь каждого составит примерно 20 тыс. кв. м. Всего же в столице возведут около 1 млн кв. м нежилых помещений".

Этот оптимизм пока разделяют немногие, замечая сразу несколько слабых мест в программе строительства таких бизнес-центров.

"Первая проблема — в адресной привязке программы,— поясняет заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Элина Занина.— Это наименее ликвидные площадки, отдаленные от транспортных потоков и метро, чаще всего расположенные в промзонах. Очевидно, что туда пойдут только те арендаторы, у которых нет выбора. Вторая проблема — что будет создано в самом офисе. В идеале инфраструктура таких бизнес-центров должна быть шире, чем в "классических" центрах, где пространство нарезано большими площадями. В качестве добавки к малоформатным офисам должно прилагаться все, что не сможет позволить себе небольшая фирма, начиная от дополнительных просторных помещений для проведения переговоров, конференций и бизнес-тренингов и заканчивая оргтехникой. Таким образом, обустройство и содержание центров для малого бизнеса — финансовоемкий процесс. Но тут и возникает главное противоречие: для того чтобы такой бизнес-центр был рентабельным, арендная ставка должна учитывать сервисное обеспечение, ведущее к ее увеличению, что для малого бизнеса неприемлемо".

Неудивительно, что пилотный проект этой программы, уже реализованный в Марьино, пока больше напоминает "блин комом" и простаивает. "Причина в том, что мы пока не можем выработать единую политику по этому центру,— поясняет Михаил Вышегородцев.— Кто-то предлагает предоставить его малому предпринимателю чуть ли не за бесценок, а потом постоянно субсидировать его работу. Но я против такого решения. У Москвы просто нет таких денег, к тому же я выступаю за бездотационный вид работы центра. Надеюсь, что бездотационными станут и все остальные". Пока просматривается только единственный механизм бездотационного существования. "Координировать деятельность бизнес-центра должна профессиональная управляющая компания,— поясняет Элина Занина.— Но о том, удастся ли это организовать на практике, пока говорить слишком рано".

Не по адресу

Последняя возможность арендовать небольшой офис — поискать его среди нежилых помещений, расположенных на первых этажах новостроек.

"В Москве насчитывается около 40 тыс. жилых домов, фонд нежилых встроенно-пристроенных помещений в которых составляет порядка 14 млн кв. м,— рассказывает аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобин.— Это достаточно большой сегмент рынка коммерческой недвижимости, который в качестве использования под офисы наиболее привлекателен для тех компаний, которые хотят открыть свои филиалы во всех районах города.

Этот сегмент любопытен и тем, что застройщики от объекта к объекту первые этажи постоянно модернизируют. "На первых этажах мы вносим конструктивные изменения, соответствующие нежилому профилю помещения,— рассказывает президент компании 'Моспромстройматериалы' Евгений Скляров.— Например, применяем систему ригельных каркасов, чтобы внутри не было несущих стен и каждая компания могла легко выполнить эффективную перепланировку. Повышаем высоту потолков с обычных 2,8 м до 3,3 м, чтобы была возможность провести систему вентиляции и навестить фальш-потолки. И, конечно же, в них изначально проектируются отдельные входы". По ходу строительства некоторых жилых комплексов в соответствии с запросами арендаторов вносятся корректировки в габариты нежилых помещений. Такое происходило, например, при строительстве "Гранд-парка".

Впрочем, и в этом сегменте недвижимости не обошлось без своей ложки дегтя. Вполне очевидно, что для самого жилого комплекса соседство офиса далеко не любой компании будет желанным и полезным. В число фаворитов попадут те, чья деятельность так или иначе связана с оказанием услуг жителям самого дома — парикмахерские, банки, аптеки и даже магазины. Остальные окажутся аутсайдерами. Не случайно, все в той же "Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями" возможность решения проблемы с офисами за счет использования первых этажей жилых домов (в отличие от размещения в них объектов инфраструктуры) прописана минимально.

Что же касается процедуры перевода жилого помещения в нежилое в надежде превратить его в офис, то этот процесс, по сути, канул в Лету. "Бум таких переводов пришелся на 2000-2002 годы,— вспоминает Элина Занина.— А сейчас подобных заявок практически нет. Здесь простая математика. Переводить 100 кв. м жилого помещения в нежилое для использования под офис нерентабельно, так как стоимость перевода существенна, а отдача от офисного помещения гораздо ниже, чем от торгового. К тому же в любом случае остается квартирная планировка. А для офиса это не всегда удобно". "Это и правильно,— добавляет Александр Скобин.— Процедура перевода из жилья в нежилое помещение будет проходить как минимум полгода и стоить порядка $200-300 за 1 кв. м. Такие затраты еще могут себя оправдать, когда в нежилой фонд переходит практически целый дом, как это когда-то произошло со зданием на улице Климашкина, 24. Однако в последнее время подобных процессов не наблюдается".

Таким образом, проблему с офисными помещениями и за счет жилых домов решить тоже удастся далеко не всем. И вопрос о том, куда же идти арендатору в поисках малоформатного офиса, по-прежнему остается открытым.