Впереди Европы всей

Россия впервые вошла в пятерку стран по объему ВВП и стала первой европейской экономикой. Немалый вклад в это внесла стройиндустрия, которая уже не первый год бьет рекорды по объему нового строительства жилья. Это, в свою очередь, стимулирует застройщиков коммерческой недвижимости и инфраструктурных объектов запускать новые проекты. О том, какие программы помогают девелоперам создать комфортную городскую среду, умело сочетая жилую, социальную и коммерческую недвижимость, в материале «Ъ-Коммерческая недвижимость».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Вклад стройки в ВВП

Россия оказалась пятой среди самых крупных экономик мира и первой в Европе, говорится в исследовании World Economics. Оно основано на статистике Международного валютного фонда и Всемирного банка, который обнародовал рейтинг ВВП стран мира за 2022 год по паритету покупательной способности. Лидирует по этому показателю Китай с $31,5 трлн. Следом идут США, Индия и Япония. Россия с оценкой ВВП в $5,5 трлн стала первой в списке страной Европы, опередив Германию и Францию.

В 2023 году, судя по всему, Россия не планирует уступать свои позиции. Всемирный банк улучшил прогноз по росту ВВП России в 2023 году, увеличив его с 1,6%, прогнозируемых ранее, до 2,6%, следует из январского доклада Global Economic Prospects. Более сильный, чем ожидалось, рост ВВП России в прошедшем году банк связывает, в частности, с существенной бюджетной поддержкой.

Но за счет каких отраслей произошел этот рост? Одна из наиболее капиталоемких отраслей экономики — это строительство. По оценке президента РФ Владимира Путина, строительная отрасль дает около 5% ВВП в общую копилку развития страны. А вместе с жилищно-коммунальным комплексом — почти 13%, говорил глава страны. Таким образом, можно говорить о том, что стройиндустрия внесла большой вклад в ВВП в России.

Об этом говорят и ударные темпы строительства. По подсчетам Росстата, в 2023 году в России был построен рекордный объем жилья —110,44 млн кв. м, что на 7,5% больше результата 2022 года. При этом многоквартирных домов было введено 51,76 млн кв. м — это на 13,7% больше к аналогичному периоду прошлого года, а ввод индивидуальных жилых домов составил 58,68 млн кв. м, что также демонстрирует прирост относительно 2022 года. Это уже третий год подряд, когда отрасль увеличивает темпы роста и бьет рекорды за всю историю страны, включая советский период.

В 2023 году объем строительных работ в России вырос в сопоставимых ценах на 7,9% год к году, до 15,1 трлн руб., следует из подсчетов Росстата. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отметил, что такие темпы строительства и ввода жилья обусловлены в том числе мерами государственной поддержки строительной отрасли, которые за последние годы были направлены на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья за счет реализации отдельных программ поддержки застройщиков, программ льготного ипотечного кредитования граждан, сокращения административных процедур, поддержки инфраструктурных проектов.

Ипотека стала доступнее

Рекордных темпов строительства удалось добиться, в частности, за счет программ национального проекта «Жилье и городская среда» и стратегических инициатив, направленных на развитие строительной отрасли. Созданный по решению президента нацпроект — один из ключевых в России. Его основная задача — обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком и увеличить ежегодный объем жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2030 году. Благодаря нацпроекту улучшать свои жилищные условия ежегодно будут не менее 5 млн семей. К 2030 году в стране будет построен 1 млрд кв. м жилья. Таким образом, каждый пятый квадратный метр в России будет новым.

Власти планомерно идут к этой цели. По данным Минстроя, за 2023 год выдано 7,4 тыс. разрешений на строительство 50,08 млн кв. м жилья, вследствие чего количество действующих разрешений на строительство достигло 15,4 тыс. штук на 157,94 млн кв. м жилья. Также, по данным министерства, обеспечен прирост градостроительного потенциала земельных участков с учетом действующих разрешений на строительство до отметки 438,3 млн кв. м жилья. Все эти показатели также выше уровня 2022 года.

Это стало возможным в том числе из-за повышения доступности ипотеки. С 2020 года действует программа льготного ипотечного кредитования на строящееся жилье, в том числе для наиболее нуждающихся в этом категорий граждан. До конца июня текущего года граждане смогут приобрести квартиру в новостройке при помощи ипотечного кредита с господдержкой по ставке 8% годовых на сумму до 6 млн руб. с первоначальным взносом от 30%. Семьи с одним ребенком, родившимся после 2018 года, или двумя несовершеннолетними детьми, смогут взять ипотеку по 6%. В этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 20%, а сумма кредита — 12 млн руб. в Московском и Петербургском регионах и 6 млн руб. в остальных российских регионах. IT-специалисты могут претендовать на ипотеку по 5% годовых, а жители Дальнего Востока и Арктической зоны — по 2%.

Уже немалое количество граждан смогло воспользоваться ипотекой с господдержкой. По подсчетам ДОМ.РФ, в 2023 году число выдачи по всем льготным ипотечным госпрограммам выросло на 85% год к году, до 931,8 тыс. Их объем также вырос в два раза год к году, до 4,7 трлн руб. Самой популярной оказалась семейная ипотека, количество выдач которой увеличились в 2,3 раза, до 432,9 тыс. Динамичнее остальных программ росла IT-ипотека, число выдач которой выросло более чем в семь раз, до 41,3 тыс.

На все программы льготной ипотеки от государства в 2023 году пришлось практически половина ипотечного рынка в РФ. В 2023 году, по предварительной оценке ДОМ.РФ, всего было выдано около 2 млн кредитов под залог недвижимости на 7,8 трлн руб., что в полтора раза больше, чем в 2022 году. Прирост ипотечного портфеля в 2023 году составил 4 трлн руб.— это вдвое больше, чем в 2022 году.

Меню для застройщиков

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Чтобы обеспечить комфортную городскую среду, необходимо построить не только жилье, но и коммерческую и социальную недвижимость, а также дороги и инженерную инфраструктуру. Особое внимание уделяется комплексному развитию, чтобы рядом с жилыми домами появлялась вся необходимая инфраструктура: дороги, детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, отмечает заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин. По его словам, сейчас внедряются и реализуются все новые инструменты для того, чтобы в населенных пунктах формировалась действительно комфортная среда для жизни. Флагманом реализации всех этих задач является запущенный президентом национальный проект «Жилье и городская среда».

Строительство инфраструктуры стимулируется для застройщиков, в частности, программой «Стимул», входящей в нацпроект «Жилье и городская среда». Она предусматривает субсидирование строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. В жилых микрорайонах строятся образовательные и медучреждения, дворовые автомобильные дороги, подводятся инженерные коммуникации. Механизм субсидирования устроен таким образом, что деньги на стройку необходимых объектов в новых кварталах из федерального бюджета получает регион, а не застройщик напрямую.

Также активный строительный рост происходит благодаря программам стратегической инициативы «Инфраструктурное меню», созданной по решению президента России Владимира Путина и направленной на достижение национальной цели развития — создание комфортной и безопасной среды для жизни. Эта программа включает в себя широкий спектр инструментов для регионального развития и направлена на финансирование социально значимых инфраструктурных объектов: школ, детских садов, поликлиник, дорог, коммунальной инфраструктуры и общественного транспорта.

В меню входят такие механизмы, как инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК), инфраструктурные облигации, реструктуризация бюджетных кредитов, предоставление средств Фонда национального благосостояния (ФНБ) Фонду ЖКХ, инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ на городскую инфраструктуру, субсидирование процентной ставки на долгосрочное исполнение контрактов.

Льготные кредиты на инфраструктуру

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Одним из главных финансовых инструментов инфраструктурного меню являются ИБК. Благодаря этому механизму, оператором которого выступает Фонд развития территорий, региональные власти могут привлечь заемные средства на льготных условиях по ставке 3% годовых сроком на 15 лет. На сегодняшний день все кредитные деньги в объеме 1 трлн руб. распределены между 83 субъектами РФ.

Реализация проектов за счет ИБК приносит дополнительные социально-экономические эффекты: там, где появляются новые дороги, коммунальные сети, социальные объекты, развивается жилищное строительство, приходит бизнес, создаются рабочие места, поясняет гендиректор Фонда развития территорий Ильшат Шагиахметов. А это, продолжает он, дает приток инвестиций, рост налоговой базы и в конечном итоге повышает уровень жизни в регионе.

По словам Ильшата Шагиахметова, с 2022 года за счет ИБК регионы ввели в эксплуатацию более 250 объектов инфраструктуры, включая детские сады и школы, свыше 120 км дорог, обновили 1,4 тыс. единиц общественного транспорта. Только за 2023 год благодаря реализации проектов с привлечением ИБК построено почти 5 млн кв. м жилья, создано примерно 24,5 тыс. новых рабочих мест, привлечено частных 499,3 млрд руб. До конца 2025 года в общей сложности будет реализовано более 940 проектов, регионы получат свыше 1,8 тыс. новых автобусов, трамваев, троллейбусов, вагонов метро и составов Московских центральных диаметров.

Инфраструктурные бюджетные кредиты помогают создавать инфраструктуру там, где она больше всего востребована. Так, благодаря ИБК в подмосковном Одинцово был построен новый корпус для гимназии №14. Дополнительный объект общей площадью 12 тыс. кв. м помог разгрузить основное здание гимназии, которое находится в густонаселенном районе. За счет нового здания на 500 ребят учебный процесс в Одинцовской гимназии организован в одну смену. Здесь размещены учебные классы, лаборатории для исследований, мастерские и методические кабинеты, оснащенные современным оборудованием, а также актовый и спортивный залы, библиотека с медиатекой. На пришкольной территории обустроены спортивные площадки, стадион с беговыми дорожками, места для отдыха и общешкольных мероприятий.

Реновация инженерных сетей

Модернизация коммунальной системы — это одна из важнейших задач по развитию и обновлению как жилого, так и нежилого фонда в России. Но без финансовой поддержки государства реализовать ее невозможно. По поручению президента России Владимира Путина правительством РФ разрабатывается комплексная программа модернизации коммунальной инфраструктуры до 2030 года на 4,5 трлн руб. из бюджетных и внебюджетных источников. В ней будут синхронизированы все действующие в стране механизмы по обновлению объектов и систем ЖКХ, в том числе за счет средств ФНБ.

Теперь за счет ФНБ любые, в том числе коммерческие, организации могут взять долгосрочные кредиты не только на новые проекты, но и на завершение начатых объектов. Таким образом, еще больше компаний получат займы на строительство и реконструкцию коммунальной инфраструктуры. Кредит предоставляется на обновление систем тепло- и водоснабжения, а также очистных сооружений. Главная цель реновации — сократить затраты на содержание коммунальных сетей, в том числе за счет снижения их аварийности и повышения энергоэффективности, снизить объемы загрязненных стоков, попадающих в водоемы, повысить качество коммунальных услуг для людей. Средства на реализацию таких проектов выдаются Фондом содействия реформированию ЖКХ в виде займов сроком на 25 лет по низкой ставке 3% годовых.

По программе привлечения льготных займов за счет средств ФНБ в 2023 году ввели в эксплуатацию 675 объектов в сферах тепло-, водоснабжения и водоотведения, в том числе более 740 км инженерных сетей. Благодаря этому качественными коммунальными услугами теперь обеспечены порядка 10 млн человек. Это только начало: в 2024 году запланировано построить и модернизировать 580 объектов, в том числе свыше 1 тыс. км инженерных сетей, что улучшит качество жизни еще около 7 млн человек.

В первую очередь модернизация коммунальных систем необходима в регионах страны. К примеру, в Башкортостане в 2023 году завершили проект модернизации коммунальной инфраструктуры с участием льготного займа за счет средств ФНБ. По этому проекту в новом микрорайоне Юго-Западный в селе Верхние Татышлы построили систему водоснабжения протяженностью 19,5 км. Водопроводные сети позволят подключить к системе централизованного водоснабжения порядка 2 тыс. местных жителей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Стимулы для застройщиков

Не только финансовая государственная поддержка помогает застройщикам улучшать уровень жизни граждан. Сейчас в стране ведут активную работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла, что экономит деньги застройщиков за счет быстрой их оборачиваемости. Такой подход позволит ускорить возведение важных для граждан объектов и уменьшить издержки строителей, что, в свою очередь, влияет на снижение себестоимости квадратного метра и экономит деньги граждан.

Сокращение процедуры ведется в рамках инициативы «Новые ритмы строительства». С ее помощью в отрасли для всех видов строительства создан универсальный перечень из 32 процедур, хотя ранее только в жилищном строительстве нужно было пройти не менее 96 процедур. С начала реализации инициативы сократилось также количество документов, сведений и согласований при строительстве с 1,1 тыс. до 650 к концу 2023 года. К 2030 году их число сократится до 350.

Сокращение процедур на первый взгляд не видно людям, но оно позволяет ускорить возведение значимых для граждан объектов. Инфраструктурное развитие, в том числе в рамках стратегической инициативы «Инфраструктурное меню», способствует достижению показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» по улучшению жилищных условий граждан и формированию комфортной среды для жизни.

В целом благодаря «Инфраструктурному меню» с 2022 года ввели 973 объекта и обновили 3,6 тыс. единиц общественного транспорта. Кроме обновления необходимой инфраструктуры для жизни, реализация проектов позволила: ввести 16,5 млн кв. м жилья, создать 97,9 тыс. рабочих мест, привлечь 1,68 трлн руб. внебюджетных средств.

Арина Дмитриева

АНО «Национальные приоритеты»