Назад в коммуналки
В условиях дорогой ипотеки москвичи покупают квартиры в складчину
За прошлый год квартиры в столичных новостройках подорожали почти на 20% — средний бюджет покупки в старых границах города превышает 25 млн руб. Спрос на жилье есть, но реализовать его становится все труднее. Риэлторы обратили внимание на рост интереса к покупке жилья в складчину. Купить квартиру на несколько человек реально. Но из-за возможных сложностей совместного владения и управления имуществом такие сделки едва ли станут массовыми.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
В начале года в компании «Бест-Новострой» отметили рост интереса покупателей к совместному приобретению квартир и в новостройках, и на вторичном рынке. «Начиная с декабря и в январе количество звонков с вопросом о покупке в складчину увеличилось в четыре раза»,— писала компания в пресс-релизе.
Рост интереса к сделкам в складчину — это примета сложного рынка, не скрывает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Если у не связанных родственными отношениями людей есть средства, они предпочтут самостоятельную покупку. Но в непростой период приходится искать новые возможности для приобретения жилья»,— поясняет она, уточняя, что в начале 2023 года по поводу таких покупок поступали единичные обращения. Но и сейчас из-за количества юридических нюансов по сравнению с единоличными покупками конверсия в реальные сделки существенно ниже.
Два года назад в середине зимы ключевая ставка Центробанка, которая влияет на стоимость кредитов и ставки по депозитам, была 8,5%, сейчас — 16%. Пару лет назад она доходила до 20%, что сделало стоимость ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке практически заградительной. На первичном рынке ситуация была чуть лучше: кредиты на жилье в новостройках в среднем были гораздо дешевле из-за льготных государственных программ.
«Ключевая ставка 16% была установлена в августе прошлого года, и предпосылок для ее снижения нет. Госпрограмма льготного ипотечного кредитования по субсидируемой ставке, вероятнее всего, не будет продлена после 1 июля 2024 года, а условия по ней ухудшились еще в конце 2023 года»,— напоминает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. Кроме того, сокращаются лимиты банков по IT-ипотеке, а новые еще не распределены, поэтому выдача в этом сегменте падает. Ужесточились требования к получению второй льготной ипотеки, что стало еще одним негативно влияющим фактором. «К тому же ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке почти в три раза выше, чем на первичном. В итоге на первичном рынке сохраняется повышенный спрос, потому что покупатели стремятся успеть закрыть сделки до завершения действия госпрограммы, а доля ипотечных сделок на вторичном рынке снижается»,— резюмирует госпожа Ибрагимова.
Еще один ограничитель спроса — это цены. По данным аналитической системы bnMAP.pro, средневзвешенный бюджет покупки в сегменте новостроек в январе этого года составлял 25,3 млн руб., а в начале прошлого — 21,4 млн руб.
Но в складчину, как правило, интересуются более бюджетными квартирами эконом- и комфорт-класса, сумма сделки в этом случае составляет до 12 млн руб. Самый распространенный запрос — покупка на двоих. Тогда для Новой Москвы бюджет около 6 млн руб. с собственника, для Подмосковья — 4–5 млн руб., следует из данных «Бест-Новострой».
Перспектива формата
В Московском регионе интерес к совместным покупкам жилья сконцентрирован на двухкомнатных квартирах — на них приходится 69% спроса. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 25% и 6% соответственно. Дома расположены преимущественно в Московской области или Новой Москве. В старых границах Москвы, по данным bnMAP.pro, в продаже всего около 250 двухкомнатных квартир, и такие сделки единичны. «Востребованность двухкомнатных квартир для сделок в складчину объясняется тем, что у каждого собственника формально будет по одной комнате при условии равных частей оплаты. Такие квартиры можно сдавать внаем покомнатно. Часто в планах у покупателей — последующая продажа доли второму владельцу, тем более что у него на это преимущественное право»,— рассказывает Ирина Доброхотова.
Юридические особенности сделок в складчину
Даже при оформлении квартиры в долевую собственность пропорционально капиталовложениям конфликтные ситуации неизбежны, констатирует руководитель направления «Частные клиенты» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Артур Аванесян. Проблемы могут быть связаны в том числе с обслуживанием помещения. Среди них нарушение сроков оплаты коммунальных платежей, налога на недвижимое имущество или попытки разделить обязанности по содержанию и управлению. «Если покупатели собираются пользоваться квартирой для собственного проживания, об этих нюансах можно договориться, заключив соответствующие соглашения и определив порядок пользования жилплощадью»,— предлагает юрист.
Но в любом случае независимо от числа источников капитала партнеров необходимо проверить на благонадежность, хотя бы по формальным признакам. Активное использование федеральных банков открытых данных лучше всего помогает исключить возможные риски при покупке любого имущества. «Высокую эффективность имеют сервисы проверки контрагентов, данные с сайтов государственных органов и информационных систем: Федеральной службы судебных приставов, Федеральной налоговой службы, МВД, "Федресурс"»,— перечисляет господин Аванесян.
При составлении проекта договора купли-продажи квартиры необходимо предварительно согласовать оформление квартиры в долевую собственность, это исключит риск нежелательного отчуждения приобретенной квартиры. А также позволит оформить раздельные лицевые счета для оплаты коммунальных услуг и обеспечит возможность в любой момент продать собственную долю. «Нелишним будет определить перечень прав и обязанностей каждого собственника путем заключения договора о совместной собственности. Таким образом покупатели квартиры в складчину письменно урегулируют возможные разногласия, которые могут возникать в процессе пользования недвижимостью»,— заключил Артур Аванесян.
Участники рынка сомневаются в том, что сделки в складчину могут стать заметным сегментом рынка. Объектом права в такой сделке становится доля в квартире, это делает покупателей очень зависимыми друг от друга. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеет сособственник. По словам старшего юрисконсульта офиса «Измайловский» компании «Миэль» Анастасии Ромашовой, если прямо сейчас покупка жилья в складчину кому-то кажется решением проблемы, то он, скорее всего, плохо представляет, с какими проблемами он может столкнуться.
«Даже если дольщик один, могут возникнуть трудности и противоречия, а если их несколько, возникают реальные риски: для продажи нужно всех письменно уведомить, получить письменный отказ от преимущественного права покупки. Кроме того, физически выделить половину или тем более треть в квартире сложно. Комнаты обычно имеют разную площадь, не говоря уже о кухне, санузле, коридорах»,— рассуждает госпожа Ромашова.
Долевая собственность между посторонними людьми — это всегда почва для конфликта. «В то же время оформлять собственность на одного, если финансово участвуют несколько человек, опасно. Ситуация может повернуться по-разному, например, инвестпроект окажется убыточным»,— говорит юрисконсульт офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.
В случае конфликта сторон собственники остаются с «идеальными» долями, которые стоят в несколько раз дешевле аналогичной выделенной доли. «Это реальная угроза резкого снижения ликвидности актива. Гораздо безопаснее и потому перспективнее покупка жилья с привлечением созаемщиков по ипотеке»,— предлагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Доли в ипотечной квартире четко оговариваются в договоре и необязательно зависят от финансовых вложений конкретной стороны. Можно оформить большую часть квартиры на себя, несмотря на привлечение к юридической ответственности перед банком еще нескольких человек. «Главное, чтобы они были согласны. Поэтому, как правило, созаемщиками становятся родственники или супруги. Основной интерес заемщика в этом случае — упрощенная процедура выдачи займа»,— резюмирует господин Сырцов.