Слишком лесная оценка

В ходе банкротства футбольного клуба «Кубань» проведена оценка активов должника – два участка общей площадью 11,2 га, расположенные в Краснодаре рядом с озером Старая Кубань, оценены в 298,8 млн руб. Территория, выделенная клубу под строительство учебно-тренировочной базы, изначально имела площадь 40 га, однако в 2021 году Рослесхоз аннулировал право ФК на основную часть земель, на которых была создана особо охраняемая природная территория «Киргизские плавни». Большая часть остальных участков отнесена к категории «городские леса». По мнению аналитиков, нынешний статус участков не позволяет вести жилищное и коммерческое строительство, поэтому реализовать актив по заявленной цене сложно.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Конкурсный управляющий НАО «Футбольный клуб "Кубань"» Евгений Слушкин опубликовал отчет об оценке имущества банкрота – двух участков площадью 8,9 и 2,3 га, принадлежащих ФК на праве долгосрочной аренды, документ размещен в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Участки находятся в Краснодаре рядом с озером Старая Кубань, вид разрешенного использования – для размещения учебно-тренировочной базы футбольного клуба.

Градостроительная зона участка площадью 8,9 га – земли лесного фонда (городские леса), площадью 2,3 га – земли для застройки объектами спорта без возможности размещения капитальных зданий.

Рыночная стоимость обоих участков составляет 298,8 млн руб., говорится в отчете.

Участки примыкают к особо охраняемой природной территории «Киргизские плавни». Кроме того, на расстоянии менее 1 км расположены торговые и административные объекты, многоквартирные жилые дома. По мнению оценщика, наиболее перспективным является использование территории под рекреацию.

Договор аренды территории площадью 40 га под строительство учебно-тренировочной базы между футбольным клубом «Кубань» и департаментом имущества Краснодарского края был заключен в 2010 году. Руководство ФК планировало создание в районе озера Старая Кубань семи футбольных полей, на территории начались работы по раскорчевке леса и выравниванию площадок. Однако финансирование проекта было нестабильным, а в 2015 году работы остановились. Тогда же общественная организация «Экологическая вахта по Северному Кавказу» сообщила в прокуратуру и в Рослесхоз о том, что проект ФК «Кубань» угрожает сохранности зеленой зоны «Киргизские плавни».

Как писал «Ъ-Юг», в 2018 году Рослесхоз обратился в суд с заявлением об аннулировании договора аренды в ФК «Кубань», ссылаясь на то, что краевой департамент имущества не имел права распоряжаться территорией лесного фонда. В этот момент ФК «Кубань» уже находился в процессе банкротства, арбитражный управляющий Евгений Слушкин возражал против требований Рослесхоза, ссылаясь в том числе на то, что участок находится в залоге банка «Кубань Кредит», в случае утраты актива кредитор не получит средства от реализации залога. В 2021 году судебная тяжба завершилась компромиссным решением – часть территории (городские леса и городские земли под спортивные объекты) осталась в аренде ФК «Кубань», на остальном участке (федеральный лесной фонд) была создана особо охраняемая природная территория «Киргизские плавни».

ООПТ площадью около 29 га организована с целью сохранения массива пойменных лесов и долинно-плавневого комплекса реки Кубань, говорится в постановлении главы Краснодарского края Вениамина Кондратьева.

По мнению участников рынка недвижимости и аналитиков, принадлежащие ФК «Кубань» участки не являются привлекательными для девелоперов по той цене, которая названа оценщиком. «Если бы статус участков разрешал коттеджное строительство, массив площадью 11 га оценивался бы приблизительно в 500 млн руб., но городские леса практически невозможно перевести в какую-то иную категорию. Участок под спортивные объекты при определенных условиях может изменить статус на ИЖС, но это непростой процесс», – отметил Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры».

Собеседники «Ъ-Юг» полагают, что, если статус участков не изменится, власти Краснодара могут договориться с каким-либо крупным застройщиком, чтобы тот приобрел оба участка на торгах, построил спортивные площадки и зоны отдыха, а затем подарил их муниципалитету. «Разумеется, цена продажи земли на торгах будет гораздо ниже той, которую заявил оценщик. Взамен застройщик может получить какие-то преференции», – отметил участник рынка на условиях анонимности.

Анна Перова, Краснодар