Инвесторы пошли по магазинам

Ограниченное число доступных инвестиционных инструментов и неопределенность на рынке жилья стимулируют покупателей недвижимости с относительно небольшими капиталами открывать для себя новые сегменты. Одним из них стал стрит-ритейл. "Ъ-Коммерческая недвижимость" выяснил, на каких объектах сейчас фокусируются инвесторы и какие из них можно считать наиболее перспективными.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Частные инвесторы сохраняют высокий интерес к приобретению объектов стрит-ритейла. Об этом, по мнению директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, свидетельствует активное сокращение объема коммерческих помещений в продаже. Так, по итогам прошлого года экспозиция снизилась на 21,8% (до 2,1 тыс.) по числу лотов и на 19,6% (до 433,8 тыс. кв. м) по объему площадей. Гендиректор Simple Estate Никита Корниенко называет спрос на покупку объектов стрит-ритейла стабильно высоким, хотя и не скрывает, что он в среднем на 20% ниже рекордных показателей середины прошлого года. Но консультант направления street retail компании «Магазин магазинов» Иван Баринов замечает, что пик продаж помещений такого формата традиционно проходится на второй и четвертый кварталы, в то время как в начале года может наблюдаться сезонный спад. На этом фоне эксперт рассчитывает на довольно активный спрос в этом году.

Между квартирой и магазином

Никита Корниенко замечает, что на вложения в коммерческую недвижимость переключаются те, кто ранее инвестировал в жилье: «Рынок жилья перегрет, и ставки по ипотеке сильно отличаются от тех, что были год-два назад». Доходность сдачи однокомнатной квартиры в аренду в Москве сейчас, по данным «ЦИАН.Аналитики», составляет в среднем 5,2% годовых. Зарабатывать на перепродаже жилья сложно на фоне сократившегося спроса. В феврале на рынке Москвы и Подмосковья, по расчетам «ЦИАН.Аналитики», были зарегистрированы 8 тыс. договоров долевого участия — за месяц значение сократилось на 15%. Активность на вторичном рынке консультанты тоже называют сдержанной из-за высоких ипотечных ставок.

В то же время, по подсчетам Никиты Корниенко, стандартный чек инвестора при покупке объектов стрит-ритейла в Москве и Санкт-Петербурге составляет 20–30 млн руб. За эти деньги можно приобрести помещение площадью 50–70 кв. м, которые обычно сдаются под аптеки или пункты выдачи заказов. Средняя стоимость жилого лота в новостройках в середине февраля, по данным «Авито Недвижимости», в Москве составляла 15,5 млн руб., в Санкт-Петербурге — 8,8 млн руб. На вторичном рынке показатели оценивались 17,8 млн и 9,2 млн руб. соответственно.

Аналитики Est-a-Tet считают, что средневзвешенная стоимость коммерческих помещений в Москве по итогам 2023 года достигла 358,4 тыс. руб. за 1 кв. м, продемонстрировав рост год к году на 17,1%. Впрочем, в зависимости от округа средняя цена сильно варьируется, как и в случае с жильем. Например, в Зеленограде объекты стрит-ритейла в среднем экспонируются за 197,4 тыс. руб., а в центре города — за 559,7 тыс. руб. за 1 кв. м, замечают в Est-a-Tet. Для сравнения: средняя стоимость предложений жилья в новостройках Москвы в начале марта составила 344,8 тыс. руб. за 1 кв. м, Московской области — 185,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году значения увеличились на 9,1% и 9,3% соответственно, следует из расчетов «ЦИАН.Аналитики».

Улица как бизнес

На рынке стрит-ритейла рост стоимости площадей, по наблюдениям господина Родионцева, может быть частично обусловлен выходом в реализацию объектов более высокого класса, расположенных в центральных локациях, или началом более активных продаж предложений в уже заселенных локациях. Такие лоты в сегменте стрит-ритейла называют готовым арендным бизнесом (ГАБ). В Asterus отмечают, что ставка капитализации таких объектов остается стабильной, составляя в среднем 7,5% в год для объектов площадью до 300 кв. м. В сегменте помещений более 300 кв. м показатель достигает 8,3%, а в объектах, где арендатором выступает супермаркет,— 8,4%.

Иван Баринов поясняет, что в сегменте стрит-ритейла сейчас существуют профессиональные участники рынка, специализирующиеся на создании и перепродаже ГАБ. Доходность их продукта, по словам консультанта, составляет в среднем 7–9%, этот показатель будет сохраняться.

Никита Корниенко считает, что сегодня основным конкурирующим инструментом вложения средств для коммерческой недвижимости являются депозиты, средние ставки по которым позволяют рассчитывать на хорошую доходность. Так, на конец прошлого года средневзвешенная ставка по вкладам до одного года, по данным ЦБ, составила почти 12,8%. «Но ключевая ставка будет снижаться, депозиты будут уже не такими привлекательными и еще больше людей будет переключатся на стрит-ритейл»,— прогнозирует господин Корниенко. Средняя доходность от аренды для помещений стрит-ритейла, по его словам, составляет 6–10% при сдаче в аренду: показатель зависит от качества объекта, локации, состояния, размера.

Хотя именно в ближайшем будущем конкуренция с депозитами вряд ли ослабнет. Иван Баринов обращает внимание на то, что даже самые оптимистичные прогнозы предполагают снижение ключевой ставки до 12% к концу 2024 года. А в этом случае, по его словам, доходность вкладов все равно будет в среднем выше, чем у объектов стрит-ритейла. В то же время консультант сомневается, что подобная конъюнктура сильно ограничит спрос: «Вывод накопленных денежных средств за границу ограничен, и экономики всех стран мира также переживают стресс на рынках недвижимости».

Окраинный прирост

Постоянный рост рынка стрит-ритейла обеспечивает активный ввод многоквартирных домов, на первых этажах которых сейчас традиционно застройщики размещают коммерческие площади. Роман Родионцев замечает, что количество выставленных на продажу помещений в новостройках остается стабильным, несмотря на их высокую популярность: на рынок постоянно выходят новые предложения, но инвесторы, в свою очередь, активно их покупают.

Согласно подсчетам Asterus, за прошлый год средняя вакантность в Москве сократилась с 14,8% до 10%. Заполнение площадей обеспечивает развитие небольших форматов продуктовых магазинов (150–200 кв. м), досуговой составляющей, заведений общественного питания, спортивной и медицинской инфраструктуры, пунктов выдачи заказов, говорит руководитель управления аналитики Asterus Денис Бобков. Одновременно, по его словам, продолжают активно развиваться российские ювелирные и fashion-бренды. «Операторы, традиционно открывавшие магазины в центре города, сейчас проявляют активный интерес к более удаленным локациям с подходящей аудиторией»,— отмечает он. Этот тренд господин Бобков называет точечной децентрализацией.

Исходя из этих трендов, Никита Корниенко считает, что вакантность в стрит-ритейле сохранится примерно на достигнутых 10%. «С одной стороны, много новых жилых комплексов достраивается и появляются пустые помещения, но с другой — арендаторы активно их поглощают и треть помещений сдается в аренду еще до ввода в эксплуатацию по предварительным договорам»,— говорит он. Эксперт обращает внимание на то, что из-за большого объема предложения в натуральном выражении объективно оценить долю вакантных площадей непросто.

Перспективные локации

Никита Корниенко предупреждает, что доходный и перспективный объект на рынке стрит-ритейла — разные вещи. В качестве примера эксперт приводит помещение в центре города с проверенным арендатором — это надежное и долгосрочное вложение. Но из-за высокой стоимости реализации оно будет иметь ограниченную доходность. Одновременно старый объект посреди поля с ненадежным арендатором будет обладать как высокими рисками, так и хорошей потенциальной доходностью.

На этом фоне господин Корниенко предлагает выбирать перспективные объекты. Это, по его словам, могут быть недооцененные помещения с перспективой роста стоимости, например расположенные в развивающихся локациях. Также к перспективным вариантам эксперт относит помещения для супермаркетов, сдающиеся с привязкой к товарообороту. «Под воздействием инфляции растут цены на продукты, растет товарооборот арендаторов, растет аренда, растет стоимость объекта»,— перечисляет господин Корниенко. Но помещения, подходящие для крупных сетевых игроков, обычно предполагают относительно высокий бюджет сделки — 100–300 млн руб., по оценкам Simple Estate. Эксперт также позитивно смотрит на объекты в новых спальных районах.

В Est-a-Tet средний бюджет предложения стрит-ритейла оценивают в 74 млн руб. Аналитики уточняют, что 53% экспозиции в Москве сейчас находится в диапазоне 10–50 млн руб. А 17% приходится на объекты стоимостью более 100 млн руб. Господин Родионцев наиболее перспективными с точки зрения покупки частным инвестором считает объекты площадью до 50 кв. м, формирующие сейчас 13% от всего объема предложения.

Господин Баринов к наиболее интересным для потенциальных инвесторов относит предложения в массовой застройке, рассчитанной более чем на 3 тыс. квартир. Речь, по его мнению, должна идти об объекте на первой линии главной пешеходной артерии микрорайона. Важно наличие максимального количества витрин, широкой планировки с минимальным числом колонн. «Не рекомендуем своим клиентам смотреть помещения в новостройках, которые перенасыщены объектами формата стрит-ритейл, если речь не о первой линии»,— говорит господин Баринов. Неудачным вариантом он считает и лоты в удаленных кварталах, возведенных по программе реновации.

Александра Мерцалова