Офис без застройщика
Активность девелоперов остается сдержанной
Резкое сокращение объемов ввода офисных площадей постепенно сменяется ростом, но перспективы преодолеть дефицит качественных площадей у рынка пока нет. Сейчас сдаются в эксплуатацию объекты, строительство которых началось несколько лет назад. Возросшая себестоимость строительства, удорожание заемных средств и отсутствие возможности повышать арендные ставки из-за ограниченного платежеспособного спроса делают офисную недвижимость для девелоперов малопривлекательной, лишая их стимулов заявлять новые проекты.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
После прошлогоднего спада объем ввода офисной недвижимость в 2024 году начнет расти. В NF Group ждут, что в Москве в этом году завершится строительство более чем 800 тыс. кв. м, что почти втрое превышает значение прошлого года. Хотя по части проектов сроки могут быть сдвинуты, предупреждает партнер NF Group Мария Зимина. В Санкт-Петербурге, по подсчетам аналитиков компании, ввод год к году может вырасти на 46%, до 180 тыс. кв. м. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова прогнозирует, что в Москве в этом году сдадут в 2,5 раза больше площадей, чем годом ранее, или 728 тыс. кв. м. А в 2025 году этот объем может превысить 800 тыс. кв. м.
Новый старый ввод
Но называть растущий ввод оживлением рынка консультанты пока не спешат. Сейчас, по мнению руководителя коммерческого департамента West Wind Group Елизаветы Ильюхиной, на рынок выходят преимущественно проекты, заложенные в относительно спокойном 2021 году, когда пандемия уже сходила на нет, а волна геополитических потрясений еще не началась. «Из-за их дефицита покупатели и арендаторы переключили внимание на готовые помещения "в бетоне", которые около двух лет простаивали»,— замечает госпожа Ильюхина. Хотя Мария Зимина замечает, что, помимо ограниченного спроса, на перенос сроков реализации также могут влиять получение и согласование с городом необходимых документов.
Спрос на офисы в целом действительно остается высоким. В прошлом году, согласно подсчетам Asterus, в Москве суммарно было куплено и арендовано 2 млн кв. м, прогноз на этот год — 1,7 млн кв. м. Но даже если рост ввода новых объектов будет заметным, то это вряд ли смягчит растущий дисбаланс спроса и предложения на офисном рынке, предупреждает руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. Особенно дефицит предложения, по ее словам, сейчас ощущается в сегменте аренды.
Спрос без предложения
Директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко замечает, что 70% возводимых сейчас объектов относятся к классу В. На этом фоне в Санкт-Петербурге средняя вакантность на офисном рынке, по прогнозам консультанта, сократится с к концу года с 8,5% до 5% в объектах класса А и с 6,9% до 6% — класса В.
В Москве, согласно прогнозам госпожи Зиминой, вакантность по итогам 2024 года сократится с 12,4% до 11–12% для помещений класса А и с 6,9% до 6–6,5% — класса В. Однако эти значения, по ее словам, все же окажутся немного хуже результатов 2021-го — периода до массового ухода с российского рынка зарубежных компаний, когда пустовали 9,5% и 5,6% площадей соответственно.
При этом не все остающиеся свободные площади на рынке консультанты считают релевантным предложением. Так, госпожа Афанасьева замечает, что в Москве в натуральном выражении вакантны 1,5 млн кв. м офисов класса В, но половина этого объема экспонируется уже более года. Существующие же офисные проекты все чаще реализуются далеко от центра города. Госпожа Зимина замечает, что 41% будущих площадей в Москве расположены в зоне Садовое кольцо—ТТК, 40% — в зоне ТТК—МКАД. Госпожа Афанасьева считает, что 60% заявленных к вводу на 2024–2025 годы площадей расположены за пределами ТТК.
Мария Зимина связывает децентрализацию со стимулированием мэрией создания рабочих мест подальше от центра через предоставление льгот девелоперам по смене вида разрешенного использования участков. В центре города действуют дополнительные ограничения, количество площадок лимитировано, замечает госпожа Афанасьева. При этом транспортная инфраструктура активно развивается, что, по словам эксперта, приводит к формированию новых деловых районов, как, например, это случилось со Сколково.
Хотя в Санкт-Петербурге децентрализация офисного рынка чувствуется слабее из-за особенностей планирования города. Директор офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова поясняет, что девелоперы здесь пока преимущественно занимаются реконструкцией исторических зданий либо новым строительством в архитектурно-исторических формах.
Затраты без доходов
Госпожа Волошенко называет девелоперскую активность минимальной, связывая это, в частности, с высокой себестоимостью строительства. Согласно оценкам Екатерины Беловой, средняя цена возведения офисной недвижимости в Москве сейчас составляет 150 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 25% выше значения 2022 года и в 2,3 раза превосходит показатель 2019-го. Эту динамику эксперт связывает с увеличением стоимости стройматериалов и колебанием валютных курсов. Заложить возросшие издержки в стоимость аренды не всегда возможно. Регина Волошенко обращает внимание на довольно невысокий уровень платежеспособного спроса. Это видно по динамике ставок аренды: даже несмотря на достаточно активное поглощение, консультанты не видят предпосылок к их росту.
Например, для помещения класса А в Санкт-Петербурге средний показатель по итогам года, согласно подсчетам NF Group, может в лучшем случае вернуться к значению 2021-го, составив 2,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для офисов класса В значение будет оставаться стабильным — 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. «Хотя будет усиливаться дифференциация по ставкам между новыми и морально устаревшими зданиями, построенными более десяти лет назад»,— считает Регина Волошенко. В Москве, как прогнозирует Nikoliers, средний показатель для класса А по итогам нынешнего года составит 26,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Это ниже уровня 2021-го на 6,2%. Аренда помещений класса В за это же время может подорожать на 7,2%, до 18,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Госпожа Белова замечает, что удержание ставок в Москве на существующих уровнях в целом делает арендную модель для собственников менее привлекательной.
Кредитный дефицит
Отдельной проблемой для застройщиков консультанты называют возросшую из-за высокой ключевой ставки ЦБ стоимость кредитования. Девелоперы в таких условиях, по наблюдениям Полины Афанасьевой, в целом склонны проявлять бОльшую осторожность при планировании вывода на рынок новых объектов. Частично решить проблемы с финансированием застройщикам, по мнению госпожи Беловой, позволяет продажа площадей на этапе строительства: в некоторых случаях девелоперам удается вести работы с использованием поступающих средств. Но на рынке такой подход не считают панацеей.
Директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков называет современные бизнес–центры проектами со сложной финансовой моделью. Так, для получения кредита от банка девелопер должен обеспечить 20–30% собственных средств, это позволит получить заем под 19–20% годовых. Обслуживать его, по словам эксперта, нужно будет ежемесячно или ежеквартально.
Господин Клинков добавляет, что заложить финансирование офисного блока в рамках жилого района в эскроу-счета нельзя. «Лимит Н6 (норматив расчета концентрации рисков ЦБ) нередко вынуждает девелоперов привлекать средства даже на жилые корпуса из разных банков»,— поясняет он. По словам эксперта, распределять финансирование между разными финансовыми организациям при этом тоже непросто: «Непонятно, в какой части каждый из банков должен финансировать проект и как контролировать использование средств». Высокая стоимость кредитов ограничивает доходность проектов, соглашается руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. Сейчас показатель, по оценкам госпожи Ильюхиной, составляет в среднем 30–40%.
На этом фоне активность на офисном рынке будет оставаться сдержанной еще как минимум в следующем году. Директор офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова обращает внимание на то, что цикл вывода новых объектов составляет около трех лет с момента приобретения земельного участка или здания под редевелопмент. «Результаты возобновления предпроектных работ и нового строительства мы сможем увидеть не раньше конца 2025 года — начала 2026-го»,— отмечает она. Впрочем, ждать оживления, по расчетам госпожи Ильюхиной, можно, лишь когда кредитные ставки будут ниже 10%. Но и после этого понадобится время на раскачку — проектирование, одобрение займов, увеличение строительных мощностей, предупреждает она. В итоге эксперт сомневается, что говорить об увеличении активность получится раньше 2027 года.