Стройка по-домашнему
Индивидуальное жилье набирает популярность у девелоперов
Распространение льготной ипотеки на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стимулировало многих застройщиков многоквартирных домов задуматься о выходе в этот сегмент. Сейчас такие проекты реализуют не более 10% девелоперов, но в ближайшее время запустить подобные стройки намерен еще 41%. Эксперты считают, что массовой экспансии компаний на рынок ИЖС будут мешать высокие затраты на создание инфраструктуры и низкая маржинальность бизнеса.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
“Ъ” ознакомился с результатами опроса 100 топ-менеджеров девелоперских компаний, проведенного в феврале 2024 года порталом ЕРЗ.РФ по заказу госкомпании «Дом.РФ». В нем сказано, что 41% застройщиков многоквартирных домов в ближайшее время намерены выйти на рынок индивидуального жилищного строительства. Еще 10% игроков уже работают в этом сегменте, остальные 49% опрошенных пока не планируют экспансию в этот сегмент.
Ограничения во время пандемии COVID-19 показали рост интереса к деурбанизации со стороны потенциальных покупателей, напоминает гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. На этом фоне застройщики многоквартирных домов — группы ПИК, «Самолет», «Инград», ЛСР, ФСК — начали выходить на этот рынок. Однако сдерживающими факторами развития рынка загородной недвижимости оставались низкая транспортная доступность площадок, где возможно малоэтажное строительство, и ограниченность предоставленных на рынке банковских продуктов, добавляет господин Сагирян.
Сейчас активность застройщиков многоквартирных домов на рынке ИЖС связана с постепенным наведением порядка в законодательном регулировании этого сегмента, а также с внедрением ипотеки на частные дома, пояснил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
За счет распространения льготных ипотечных программ сегмент индивидуального строительства стал самым быстрорастущим на рынке, говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, в 2023 году наблюдался более чем пятикратный годовой прирост выдач кредитов на строительство частных домов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 2023 году банки выдали россиянам 1,3 трлн руб. на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородных домов. Доля ипотечных сделок в этом сегменте составляет 75%, из которых 98% выдач приходится на льготные программы, отмечает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган.
Индивидуальное жилищное строительство может составить конкуренцию многоквартирным новостройкам, прогнозирует управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. «Предложения загородного жилья стали казаться покупателям более интересными на фоне роста цен первичного жилья в городах»,— считает директор по развитию группы «Голос» Сергей Григорьев. По данным сервиса «Строим. Дом.РФ», сейчас средняя стоимость строительства дома на 144 кв. м составляет 7,8 млн руб. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра такого жилья — 54,5 тыс. руб. При этом стоимость в многоквартирных новостройках России, по данным ЕИСЖС, достигла в феврале 164 тыс. руб. за квадратный метр. К тому же сейчас активно обсуждаются законопроекты, направленные на упрощение процедуры получения разрешений на индивидуальное строительство, отмечают в «Домклик».
Алексей Тулупов, президент Sminex, в марте 2024 года «Ведомостям»:
«Я знаю только многочисленные случаи потери денег на малоэтажном жилье, а вот успешных способов заработать — нет».
Не каждый выход крупных компаний в сегмент ИЖС оказывался успешным, говорит директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Несмотря на огромную территорию застройки, объем индивидуального строительства значительно меньше, чем при возведении многоквартирного дома, но при этом будут большие затраты на инженерию и благоустройство, добавляет директор по развитию ГК «Жилой квартал» Эдуард Самигуллин. «Цена ошибки при относительно низкой маржинальности бизнеса в ИЖС очень высока»,— предупреждает руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Кроме того, прогнозировать дальнейший интерес россиян к проживанию за городом пока сложно. Спрос во время пандемии был выше, но сейчас возвращается к своим базовым показателям, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, «ушла угроза пандемии», и прогнозы по росту мест удаленной работы не оправдались.