Коммерция ищет баланс
Рынки торговой и офисной недвижимости стагнируют
Постепенный прирост посещаемости и низкая активность в части вывода новых объектов позволяют торговым центрам Москвы и Санкт-Петербурга рассчитывать на постепенное снижение вакантности. В сегменте стрит-ритейла наметилось оживление, но высокий спрос здесь компенсирует постоянный прирост предложения за счет новых жилых комплексов. Нехватка качественных площадей чувствуется лишь в центре. Офисный рынок замер: с одной стороны, сохраняется дефицит крупных блоков, с другой — в отсутствие выраженного роста арендных ставок у застройщиков нет мотивации начинать новые объекты.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Торговая стабильность
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве на неделе 11–17 марта вырос на 4% год к году, в Санкт-Петербурге — на 1%, посчитали в Focus Technologies. От значений 2022 года показатели обоих городов отстают на 2%. Аналитики напоминают, что два года назад в этот период посещаемость объектов считалась высокой: многие стремились сделать покупки, опасаясь товарного дефицита из-за объявлений о санкциях и уходе из России части зарубежных брендов. Исходя из этого, существующий на рынке тренд в целом можно считать позитивным.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева говорит, что ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы остается стабильной: за первые два с половиной месяца был открыт только один объект — торгцентр «Лайнер». Хотя и этот старт нельзя назвать полноценным: в объекте начал работу только один оператор — клуб DDX Fitness. Исходя из этого, эксперт не ждет роста доли вакантных площадей по итогам первого квартала. Но и снижение, по ее словам, будет незначительным — менее чем на один процентный пункт. Более заметное сокращение доли пустующих площадей будет заметно лишь во второй половине года, считает госпожа Хакбердиева.
Директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова считает, что в наиболее успешных торгцентрах сейчас пустуют 5–6% площадей, хотя в проблемных объектах показатель может быть заметно выше. Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин говорит, что ставки аренды сильно варьируются, но в среднем в Москве составляют 50–80 тыс. руб. за кв. м в год.
Уличный прирост
На рынке стрит-ритейла при этом, по словам руководителя направления street retail компании «Магазин магазинов» Марины Марковой, существует дефицит качественных объектов в центральных локациях: спрос сейчас превышает предложение. Это позволяет собственникам в отдельных случаях повышать цены на востребованные объекты. Аналогичный тренд прослеживается в Санкт-Петербурге, где, по расчетам Nikoliers, средняя вакантность в центральных торговых коридорах сейчас составляет 5,3%. Меньше всего свободных помещений на Невском проспекте — 3,6%.
Активность, по словам госпожи Марковой, сохраняют арендаторы привычного профиля: шоурумы одежды, общепит, продукты, алкомаркеты, аптеки и банки.
Согласно подсчетам «Яндекс Недвижимости», количество просмотров объявлений о продаже коммерческих объектов в Москве по итогам февраля год к году выросло на 21%, об аренде — на 23%. В Санкт-Петербурге динамика составила 30% и 36% соответственно.
Но гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко предполагает, что средний уровень вакантности меняться не будет, составив в Москве по итогам первого квартала около 10%. «Процесс уравновешивается высоким спросом со стороны арендаторов, с одной стороны, и активным вводом новых ЖК — с другой»,— говорит он. Господин Корниенко говорит, что конечные пользователи продолжают формировать относительно небольшую долю сделок — около 10%, в то время как остальные объекты стрит-ритейла приобретают инвесторы, впоследствии сдающие их. Высокий спрос на аренду помещений на окраинах, по его наблюдениям, продолжают формировать аптеки, супермаркеты, алкомаркеты, цветы, пункты выдачи и кафе. В Москве, согласно подсчетам SimpleEstate, ставки аренды сейчас варьируются от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Предпосылок для выраженной коррекции показателей аналитики не видят.
Сдержанное поглощение
На офисном рынке Москвы вакантность в первом квартале составила 6,5%, сократившись на 0,5 п. п. за квартал и на 3,5 п. п. за год, говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Во втором-третьем кварталах показатель по ее прогнозу перейдет к росту, достигнув 7,6%. Это будет обусловлено высвобождением части площадей и их сдержанным поглощением за счет замедления темпа роста экономики на фоне высокой ключевой ставки. Активность на рынке, по словам госпожи Хорошиловой, сохраняют госорганизации, компании из сектора недвижимости и строительства, производственные структуры.
Директор филиала CORE.XP в Санкт-Петербурге Олег Дмитриев говорит, что в городе на фоне низкой девелоперской активности ощущается недостаток ликвидных площадей: компании, которые хотят подобрать качественный офис с площадью больше 1,5–2 тыс. кв. м, не всегда находят подходящие варианты.
Вакантных офисов ушедших из России зарубежных компаний, по его словам, уже не осталось.
В «Яндекс Недвижимости» отмечают, что количество просмотров объявлений об аренде офисов в Санкт-Петербурге в феврале выросло на 55% год к году. Медианная стоимость площадей в городе составила 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, увеличившись на 5,4% год к году.
В Москве, согласно данным CORE.XP, аренда офиса сейчас обходится в среднем в 25,7 тыс. руб. для помещений класса А, в 19,8 тыс. руб.— класса В. К концу года показатели могут увеличиться на 3–4%. Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева тоже рассчитывает на небольшой рост средних показателей. «На динамику влияют вымывание недорогих качественных предложений, рыночная коррекция ставок на фоне ограниченного предложения, необходимость для инвестора обеспечить окупаемость приобретенного актива путем повышения ставок аренды»,— рассуждает она.