Формирование управленца

Сегмент апарт-отелей начал активное развитие в Петербурге относительно недавно: чуть более полутора десятков лет назад. Сегодня их номерной фонд достигает трети всех средств размещения в городе и, по некоторым оценкам, уже превышает номерной фонд классических отелей. Однако рынок управления апарт-отелями все еще находится в стадии формирования. О том, как в ближайшие годы будет развиваться управление апартами, выясняла корреспондент Business Guide Вероника Абрамян.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ольга Широкова, партнер NF Group, подсчитала, что по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге было открыто семь апарт-отелей номерным фондом 2,1 тыс. юнитов, что в 11 раз превышает номерной фонд открытых за данный период гостиниц. Около половины нового предложения, 47%, приходится на третью очередь комплекса апарт-отелей VALO, включая корпуса Network и Business, а также корпус под брендом Mercure международного оператора Accor Hotels.

Совокупное предложение апарт-отелей на рынке составило 37 объектов с номерным фондом 8,2 тыс. юнитов, а доля апарт-отелей в общем объеме средств размещения достигла 35%. Всего к концу 2023 года в сегменте сервисных апартаментов в Петербурге, по подсчетам Nikoliers, работало около 18,9 тыс. юнитов.

Свободные ниши

При этом рынок управления апартами пока находится в стадии формирования. Чаще всего для управления объектами девелопер создает дочернюю структуру. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит, что в Петербурге довольно сильны позиции ключевых управляющих компаний, которые консолидированы с девелоперами.

Участники рынка считают, что это не всегда правильно. Алексей Бушуев, директор по продажам DVA Group, уверен, что профессиональная управляющая компания полного цикла, которая сопровождает проект с самого начала на всех этапах строительства и обеспечивает высокую доходность,— один из факторов успешного проекта апарт-отеля. «Застройщик, создающий под один-единственный объект свою УК и пытающийся без опыта построить финансовую модель доходности, как правило, терпит фиаско. Мы же, проанализировав рынок, предпочли пойти другим путем и пригласили для управления нашим проектом, Avenue Apart Pulkovo, надежного партнера, который на сегодняшний день является номером один в Санкт-Петербурге,— "МТЛ. Управление недвижимостью"»,— рассказал эксперт.

Он полагает, что компании, которые уже давно не новички в бизнесе, и люди, занимающиеся делом не первый год, способны более детально просчитать и учесть все риски и тем самым вычислить максимально реальный процент доходного того или иного проекта. «На данный момент такое сотрудничество уже показало себя положительно. По итогам прошлого года наш проект вошел в тройку самых востребованных со стороны покупателей. Например, в декабре прошлого года мы реализовали больше всех апартаментов»,— говорит господин Бушуев.

Два года назад на рынке управления апарт-отелями (как и на рынке управления классическими гостиницами) освободились ниши после ухода зарубежных компаний. Впрочем, некоторые иностранные компании продолжают работать.

Объем номерного фонда апарт-отелей под управлением международных операторов составляет всего 6% предложения. И выражен одним объектом — апарт-отелем под управлением итальянского оператора Domina Hotels в составе кластера «Domina Отель и апартаменты».

По данным NF Group, сегодня под международными брендами функционирует пять апарт-отелей совокупным номерным фондом 2,6 тыс. юнитов. Три из них были открыты в 2023 году: апарт-отель We&I Ramada by Vertical под брендом Ramada американской сети Wyndham Hotels & Resorts, «Domina Пулково Отель и апартаменты» под брендом итальянского оператора Domina Hotels и корпус VALO под брендом Mercure от Accor Hotels.

В сегменте сервисных апартаментов 80% предложения находится под управлением российских сетевых операторов. Лидером по объему управления качественным номерным фондом является VALO Service, который занимает четверть всего рынка, за ним следуют Becar Asset Management, «МТЛ. Управление недвижимостью» и YE’S.

Господин Софронов говорит: «Тенденция на иностранное управление апарт-отелей и раньше была не столь ярко выраженной, как в классических гостиницах. Такие УК скорее привлекались как бренд, на часть номерного фонда или в формате некоего партнерства».

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает, что доля коммерческой недвижимости, среди которой и гостиницы, и апартаменты под управлением зарубежных компаний, еще год назад сократилась на треть. «Очевидно, что по итогам всего 2023 года она стала еще меньше, а это менее чем 7000 номеров и апартаментов. На фоне общих объемов рынка апарт-отелей это число выглядит несущественным»,— отмечает он.

На смену ушедшим зарубежным управляющим пришли отечественные. При этом нужно понимать, что люди, исполнители, работавшие в системе, остались в ней, а значит, общий уровень профессионализма сохранился, обращает внимание господин Кравцов.

Сам себе менеджер

При этом некоторые юниты в составе апарт-отелей по-прежнему управляются частными лицами. Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ-Апарт», поясняет: «Практически в любом апарт-отеле, что бы ни декларировала основная управляющая компания, есть ряд апартаментов, которые ушли в "самосдачу" (собственники занимаются всеми процессами сами) или которые ушли под крыло частных, более мелких УК». По его словам, в целом это не мешает бизнесу головной управляющей компании, более того, примерно через год после запуска объекта, если основная УК дает собственнику хороший доход и прозрачную систему отчетности, то те собственники, которые уходили вначале в более мелкие УК, склонны перезаключать договоры на основную».

Господин Софронов говорит, что часто индивидуальные собственники управляют юнитами в сегменте рекреационных апартаментов. Господин Антонов добавляет: «Для проживания и "самосдачи" в основном используют апартаменты в апарт-отелях, которые были построены давно, либо в тех, где от застройщика не была привлечена сервисная УК еще на этапе концепции и строительства».

По данным аналитиков VALO, около 58% апартаментов на рынке Санкт-Петербурга пока не классифицировано, они управляются самостоятельно или используются для собственного проживания. «При Экспертном совете Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) создана рабочая группа, которая ведет разработку методики классификации апартаментов и апарт-отелей. На 2024 год перед ней в том числе стоит задача увеличения доли апарт-комплексов, прошедших классификацию номерного фонда»,— рассказал Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, председатель Экспертного совета по апартаментам НП РГУД.

Вырастить самим

Одной из главных проблем для управляющих компаний являются кадры. По словам господина Софронова, их компании готовят самостоятельно. «Когда в 2021 году мы запускали собственную управляющую компанию, PSK Invest, то кадровый вопрос встал в полный рост. И уже тогда стало ясно, что решить задачу лишь переманиванием кадров из классических гостиниц не получится. У апарт-отелей есть специфика, есть направление работы с собственниками, есть необходимость активнее работать с корпоративным сегментом. И в целом управление апарт-отелем — это работа с множеством направлений и стратегий, как в плане спроса и его обеспечения, так и в плане коммуникации с имеющимися и еще только потенциальными инвесторами».

Господин Антонов подтверждает, что большинство компаний выращивают кадры сами. «Управляющие большинства наших объектов и операционный директор прошли путь от работы администраторами на стойке ресепшен до руководящих позиций. Плюс с уходом международных игроков на рынке труда образовался определенный профицит качественных управленцев»,— рассказал он. Постоянная нехватка сотрудников в апарт-отелях больше касается службы приема и размещения, административного персонала, добавляет господин Антонов.

«Для развития и обучения кадров для собственных апарт-отелей и объектов наших партнеров, в которых мы принимаем участие как консультанты или управляющая компания, мы активно используем собственные разработки: систему дистанционного обучения и курс по управлению коммерческой недвижимости»,— делится он.

«Поскольку большинство апарт-отелей управляются профессиональными операторами, их ответственность за обучение и компетентность персонала является важным аспектом. В связи с этим некоторые УК, такие как "МТЛ. Апарт", которые будут управлять нашим объектом VIDI, разрабатывают собственные обучающие программы. Это позволяет обеспечить готовность сотрудников к началу работы на новых объектах сразу после завершения строительства»,— говорит господин Кравцов.

Кроме того, добавляет он, в сегменте жилья премиум-класса также активно внедряются управление и сервис на уровне дорогих гостиниц. Поэтому создание разнообразных образовательных программ для обслуживающего персонала становится весьма актуальным вопросом.

Константин Сторожев отмечает, что обычно управляющие компании сотрудничают с различными вузами, колледжами и учебными центрами, специализирующимися на подготовке кадров в сфере гостиничного хозяйства или управления недвижимостью. «Однако они не всегда успевают адаптировать образовательные программы под современные реалии рынка гостеприимства и новые форматы. В частности, не имеют специальных программ обучения по управлению апарт-отелями. Учебные заведения не подкрепляют теоретические знания практическими навыками, в том числе из-за нехватки преподавателей-практиков с опытом в необходимом нам сегменте»,— говорит он.

Господин Антонов считает, что выпускников колледжей и вузов можно отпускать «в свободное плавание» внутри компании только после стажировки длиной в один-два месяца.

Некоторые управляющие компании выходят из сложившейся ситуации, «выращивая» специалистов внутри компании. По такому пути пошла УК VALO Service, открыв на базе отеля учебный центр, обучающий стандартам работы на российском рынке гостеприимства. «VALO Univercity работает по двум направлениям: корпоративному, нацеленному на формирование кадрового резерва для обслуживания собственных объектов, и внешнему, ориентированному на девелоперов, планирующих заниматься гостиничным бизнесом»,— говорит господин Сторожев.

Среди тенденций на рынке управления апартами эксперты отмечают укрупнение сетевых специализированных игроков в сегменте управления апарт-отелями, в том числе за счет объектов, которые передаются им в управление от сторонних застройщиков (даже если объекты изначально задумывались как «псевдожилье»). «Под узнаваемым брендом УК с понятной структурой и системой управления и эксплуатации продажи и аренда в таких объектах идут быстрее. Все новые объекты со стартом продаж в 2024–2025 годах обращаются к профессиональным УК с запросом на отельный сервис в будущем и на проработку гостиничных технологий на этапе строительства»,— рассказывает господин Антонов.

Господин Сторожев также считает, что апартаменты с каждым годом укрепляют свое присутствие на рынке недвижимости. «Главной тенденцией в управлении становится более тщательный подход к формированию концепции проекта, бизнес-модели и проработке гостиничных технологий еще на этапе проектирования. Централизованный и гибкий подход позволяет быстро адаптироваться к внутренним и внешним факторам. Баланс между краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной арендой юнитов гарантирует высокую загрузку апартаментов вне зависимости от сезона и спроса, благодаря чему инвестор получает максимальный доход. Рынок апарт-отелей упорядочивается: соблюдаются нормы законодательства, включая требования безопасности, а также ремонта и технического обслуживания. Для инвесторов процессы становятся более прозрачными, а для гостей обеспечивается более качественный сервис. В апартаментах создаются собственные учебные центры, где проходят подготовку будущие сотрудники управляющей компании»,— подчеркивает он.