Трансформация или закрытие
Льготная ипотека через четыре года после запуска
Весной 2020 года правительство РФ запустило программу льготной ипотеки под 6,5%. Главными целями было повышение доступности жилья в условиях пандемии и помощь стройиндустрии, столкнувшейся с падением спроса на новостройки. Решить одновременно эти задачи не удалось, хотя число кредитов уже приблизилось к 850 тыс. Если застройщики вздохнули полной грудью, то многие потенциальные заемщики приуныли, поскольку средние цены на новые квартиры за три года выросли вдвое. Что будет с программой спустя четыре года — трансформация или закрытие?
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
История вопроса
Ипотека с господдержкой со ставкой до 6,5% стартовала 17 апреля 2020 года. Людям дали возможность до 1 ноября 2020 года получить кредит на покупку жилья в новостройке стоимостью до 3 млн руб. А в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях максимальный порог стоимости целевой жилплощади повысили до 8 млн руб. Государство обещало банкам субсидировать льготную ипотеку (гасить разницу между рыночной стоимостью кредита и 6,5%), чтобы заинтересовать их в выдаче жилищных ссуд по заниженной ставке.
Уже тогда ряд экспертов выразил сомнение в целесообразности проекта. Ведь средневзвешенная ставка выданной ипотеки в апреле 2020 года, по оценке ЦБ, упала до рекордного минимума — 8,32% годовых. Напомним, что в середине весны 2020-го регулятор снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п. п., до 5,5% годовых, а также допустил ее снижение на июньском заседании еще на 1 п. п. То есть разница между рыночной и льготной ставками составляла всего 2,18%.
Программу восторженно встретили покупатели новостроек. Многие спешили успеть оформить кредит на выгодных условиях. Очень быстро стало понятно, что денег, выделенных оператору программы госкомпании ДОМ.РФ, явно недостаточно. В июне 2020-го лимиты по кредитам повысили до 12 млн руб. для жителей четырех регионов и до 6 млн руб. для остальных.
Антикризисную меру продлили до 1 июля 2021 года, затем до 1 июля 2022 года. Но пролонгацией остались довольны не все. Дело в том, что из-за льготной программы цены на новые квартиры в ряде регионов за несколько месяцев взлетели на 20–30%.
Одним из первых против продления программы выступил Банк России. По мнению его главы Эльвиры Набиуллиной, программу льготной ипотеки в РФ «надо вовремя остановить, чтобы не допустить перегрева на рынке жилой недвижимости». Но доводы представителей строительного лобби в правительстве, видимо, оказались убедительнее.
Острая фаза коронавирусного кризиса прошла, а разгулявшийся аппетит строителей никуда не делся. Ипотеку с господдержкой подкорректировали, повысив льготную ставку с 7% до 8%, и продлили ее действие до 1 июля 2024 года. Минимальный первоначальный взнос вырос до 30%, появился единый лимит для всех регионов в 6 млн руб. Зато стала шире льготная линейка: появились «семейная ипотека» под 6%, «IT-ипотека» под 5%, «сельская ипотека» под 3%, «дальневосточная ипотека» и «арктическая ипотека» под 2%.
С начала действия программы льготной ипотеки, с мая 2020 года по 1 января 2024 года, по данным Росреестра, оформлено более 836 тыс. кредитов.
Парад рекордов
По оценке экономиста Андрея Лободы, главное достоинство льготной ипотеки — объем вводимого в стране в эксплуатацию жилья бьет исторические рекорды, а у населения есть деньги, чтобы его приобрести. По данным Росстата, в 2023 году в РФ ввели рекордные 110,4 млн кв. м жилья (на 7,5% больше, чем в 2022-м). Как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, более 51 млн кв. м пришлось на многоквартирные дома, около 59 млн кв. м — на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Но экономист Сергей Хестанов полагает, что «основной задачей, для решения которой в России ввели льготные ставки по ипотеке в 6,5%, было не повышение доступности займов для населения, а поддержка строительной отрасли».
«Льготная ипотека также кормит компании, оказывающие услуги по ремонту и отделке квартир, производителей мебели, дизайнеров интерьера, изготовителей стройматериалов и т. д. Это огромный массив людей, занятых в малом и среднем предпринимательстве. Например, отделочными работами занимаются 994 тыс. человек — это треть исполнителей в сфере строительных услуг»,— добавил руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.
Главный аналитик Neomarkets Олег Калманович отмечает: «Помимо девелоперов, главными бенефициарами введения ипотеки с господдержкой стали банки, которые хорошо заработали на процентах по кредиту. Часть обслуживания по льготному кредиту берет на себя государство, поэтому финансовые организации получали полный профит от кредитования».
Согласно оценке Центробанка, по итогам 2023 года банки заработали рекордную прибыль — 3,2 трлн руб. Значительная часть чистой процентной маржи приходится на льготную ипотеку, ставшую главным локомотивом развития жилищного рынка. Доля льготной ипотеки превысила 60% общего объема ипотечного жилищного кредитования. Объем выданных в РФ в 2023 году ипотечных жилищных кредитов с господдержкой увеличился в два раза по сравнению с показателем 2022 года — до 4,7 трлн руб.
Пять угроз
Оборотной стороной действия программы льготной ипотеки стало увеличение рисков. Во-первых, на рынке жилой недвижимости стал формироваться пузырь. Смягчение требований к заемщику предсказуемо привело к росту спроса и росту цен. «Льготная ипотека, которая должна была повысить доступность жилья, дала обратный эффект. За последние два-три года из-за бесконечного субсидирования ипотеки цены на жилье выросли вдвое»,— отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, на первичном и вторичном рынках появился заметный дисбаланс цен: квартиры в новостройках стоят на 20–30% дороже сопоставимых лотов на вторичном рынке. Это опасно и для покупателей, и для банков. Банки получают на баланс переоцененный залог, а людям приходится продавать квартиры, купленные ими на первичном рынке, значительно дешевле. То есть программа создала серьезные риски для банковской системы, отмечает Олег Репченко. В январе 56% выставленных на продажу квартир упали в цене, заявили аналитики компании «Этажи». И этот тренд будет набирать силу.
Во-вторых, программа не выполнила свою основную цель — сделать жилье доступным. Из-за подскочивших цен на квартиры многие семьи отказались от планов решить жилищный вопрос. Более того, льготную ипотеку, призванную в первую очередь помочь многодетным и бедным, в прошлом году чаще всего брали заемщики без детей и состоятельные частные инвесторы. Особенно это было заметно в августе 2023 года в Москве, когда резко выросла ключевая ставка ЦБ и поползли слухи о скором завершении госпрограммы. Многие богатые граждане оформляли в разных банках по несколько льготных ипотек, чтобы заработать на растущих ценах на новостройки. Власти опомнились только в конце прошлого года, когда в государственных ипотечных программах появился принцип однократности выдачи. А кто мешал ввести ограничения для спекулянтов раньше?
В-третьих, из-за льготной ипотеки выросла закредитованность населения. Как сообщила недавно Федеральная служба судебных приставов (ФССП), совокупная сумма долгов, подлежащих взысканию с физлиц в пользу банков, достигла 3,26 трлн руб. За 2023 год этот показатель вырос на 200 млрд руб. Многие заемщики, получившие льготную ипотеку, для первоначального взноса брали потребительские кредиты. Несмотря на усилия финансового регулятора по охлаждению кредитного рынка, доля долгов, в том числе «плохих», растет. За 2023 год, по данным ЦБ, общий объем кредитной задолженности граждан перед банками по инерции вырос на 23%, до 33,7 трлн руб. против 27,4 трлн в 2022 году. По статистике ФССП на принудительном исполнении находилось 24,6 млн производств по взысканию долгов с физлиц. Это на 4,5 млн больше, чем в 2022-м. Для сравнения: в 2020-м, когда стартовала ипотека с господдержкой, их было 12,9 млн. Как полагают эксперты, бесконечная «жизнь взаймы», от одного кредита к другому, стала нормой существования для многих граждан. И для банковской системы это мина замедленного действия.
В-четвертых, ипотека с господдержкой увеличила на кредитном рынке доминирование госбанков, из-за чего конкурентная среда стала хуже. В минувшем году, по расчетам АЦ ДОМ.РФ, банки из топ-20 выдали около 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб. Причем доля «Сбера» и ВТБ, находящихся под контролем государства, в общем ипотечном портфеле в 2023 году выросла до 80%, а суммарная доля пяти госбанков приблизилась к 90%.
В-пятых, решение ЦБ ради борьбы с инфляцией повысить ключевую ставку с 8,5% сразу до 12% сделало ипотечные госпрограммы разорительными для госбюджета. Ведь из-за роста «ключа» размер компенсации недополученных доходов для банков повысился. Чтобы снизить расходы бюджета в условиях СВО, правительство дважды (в сентябре и декабре 2023 года) снизило суммарно на 1 п. п. субсидии по всем госпрограммам льготной ипотеки. В результате рентабельность крупных игроков рухнула, и, чтобы выйти в плюс, многие ввели в начале текущего года по льготной ипотеке комиссии для застройщиков.
На свежую голову
Судьба льготных ипотечных программ должна решиться в самое ближайшее время. Сейчас активно идет обмен мнениями между ведомствами и аналитиками. Эльвира Набиуллина, к примеру, выступает против безадресных льготных программ. Большинство специалистов считает, что нужно воздержаться от резкого торможения. Для этого, по мнению Олега Калмановича, в нынешних условиях для застройщиков необходимо сохранить некоторые программы льготной ипотеки. По данным ДОМ.РФ, объем нераспроданного первичного жилья на осень 2023 года составил 71,1 млн кв. м. Прирост за год составил 5,4 млн кв. м. То есть невыкупленными остаются две трети строящегося жилья.
«Льготную ипотеку не стоит полностью сворачивать — просто нужно сделать ее более адресной. В частности, кредиты с господдержкой уместны в регионах с низким уровнем доходов населения и низкими темпами строительства многоквартирных домов»,— заметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Как полагает Андрей Лобода, ипотека с господдержкой себя изжила, но семейную ипотеку и ипотеку для социальных групп надо оставить: «Решать стратегические задачи кредитования населения нужно на свежую голову — при политике сильного рубля и приоритетном внимании сектору ИЖС. Именно это направление сулит обеспечить России демографический бум — в частных домах, на земле, рождается почти втрое больше детей, чем в небольших городских квартирах. В идеале застройку крупнейших городов в европейской части России пора резко завершать и приложить все силы к развитию сектора в регионах с резкой депопуляцией населения, а это почти вся Россия вне Москвы».