Офисы не сдаются
Застройщики нацелились не на аренду, а на продажу недвижимости
Высокая ключевая ставка ЦБ, растущая себестоимость строительства и стагнация арендных ставок вынуждают застройщиков пересмотреть модель реализации офисов. Доля новых площадей, предлагаемых в аренду, в Москве за год сократилась втрое, до 10%. Сейчас выгоднее продавать помещения небольшими нарезками. Такой подход, предупреждают эксперты, может усилить дефицит больших площадей в бизнес-центрах.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Из всех запланированных на 2024 год к вводу офисных площадей только 10%, или 64,5 тыс. кв. м, девелоперы намерены сдать в аренду, говорится в отчете в Nikoliers. Еще 89% площадей (574 тыс. кв. м) застройщики планируют продать, оставшийся 1% приходится на проекты, реализуемые под конкретного заказчика. Год назад через аренду было реализовано 33% (92,9 тыс. кв. м) новых офисных площадей, продано — 67% (574 тыс. кв. м). Партнер NF Group Мария Зимина говорит, что в этом году через продажу будет реализовано 64% офисов, а к 2027 году показатель достигнет 76%.
Стремление продавать, а не сдавать в аренду — новый тренд для девелоперов коммерческой недвижимости.
В 2014–2021 годах по такой схеме реализовывалось 8–10% офисов, говорит госпожа Зимина. Финансовые модели многих девелоперов сейчас нацелены на продажу: умеренный рост ставок аренды при высокой ключевой ставке ЦБ не позволяет ставить объекты для сдачи, поясняет директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. Мария Зимина замечает, что если средняя стоимость продажи офисов в Москве за прошлый год выросла на 14%, то ставка аренды объектов класса А — только на 2%.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова обращает внимание на то, что из общего объема заявленных на 2024–2028 годы офисных центров 15% будут возведены застройщиками жилья, ранее не занимавшимися подобными проектами. Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев оценивает их долю в 25%. В Москве интерес непрофильных игроков к офисам, по словам господина Кутявина, стимулировала программа создания мест приложения труда. «Они реализуют офисы по той же модели, как и квартиры или апартаменты»,— поясняет исполнительный директор Glincom Иван Татаринов. Офисные проекты непрофильных девелоперов, по мнению директора коммерческого управления Stone Кристины Недри, в большей степени подвержены влиянию внешних факторов: сроки их ввода могут смещаться.
Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян говорит, что многие застройщики сейчас стремятся продавать офисы небольшими лотами, делая ставку на частных инвесторов, ранее вкладывавшихся в жилье. Такая стратегия обеспечивает девелоперам более быстрый возврат инвестиций, поясняет эксперт. Госпожа Зимина предполагает, что активность частных инвесторов в том числе и стимулирует девелоперов строить больше офисов.
Но реализация значительной доли офисов небольшими лотами частным инвесторам, по словам госпожи Беловой, может изменить структуру рынка.
«Если сегодня качественный рынок аренды — это десяток крупных опытных портфельных собственников, то через два-пять лет он может быть представлен множественными небольшими, зачастую новыми на этом рынке игроками»,— рассуждает она. Одновременно спрос на аренду офисов со стороны бизнеса эксперт считает активным: «Не все компании могут себе позволить либо хотят владеть офисом». Аналитики Nikoliers уже фиксируют дефицит предложения офисов площадью более 5 тыс. кв. м. Новые здания выходят на рынок уже в высокой степенью реализации. Так, в готовящихся к сдаче в этом году бизнес-центрах сейчас продано или сдано 55,9% площадей, в результате потенциальным арендаторам доступно только 16,3% объема, посчитали аналитики.
Но застройщики, по словам госпожи Беловой, вряд ли будут в краткосрочной перспективе возвращаться к арендной модели, видя проблемы с рентабельностью из-за роста стоимости заемных средств и себестоимости строительства. Господин Татаринов считает серьезным риском ограниченный объем платежеспособного спроса. «Есть сомнения,— говорит он,— надолго ли хватит существующего спроса со стороны частных инвесторов на тот объем офисной недвижимости, который сегодня возводится».