Пришли за квартирами

Росстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разрабатывают комплекс мер, направленных против "спекуляции жильем", то есть против частных инвесторов, вкладывающих деньги в квартиры с целью их последующей перепродажи. Чиновники намерены изменить налоговую политику, что в итоге может коснуться всех граждан, продающих квартиры.

Борьба со спекулянтами

В марте глава Росстроя Сергей Круглик заявил журналистам: "В течение одного-полутора месяцев мы проанализируем рынок с точки зрения спекулятивного спроса, то есть когда квартиры приобретаются не для проживания, а для вложения средств". Вслед за ним генеральный директор АИЖК Александр Семеняка подверг критике частных инвесторов, вкладывающих средства в квартиры: "На вторичном рынке жилья не хватает, также люди не могут получить доступ к строящемуся жилью". Чтобы изменить эту ситуацию, чиновники планируют использовать меры налогового регулирования.

"Мы считаем целесообразным отсечь от рынка спекулятивный спрос,— разъяснил 'Ъ-Дому' начальник федеральных программ АИЖК Денис Гришухин.— Такой опыт есть в других странах, в том числе в США. Там при перепродаже квартиры возникают высокие налоги на полученный доход, которые делают инвестирование в жилье невыгодным. Этот опыт можно применить и у нас. В нашей стране сегодня действуют налоговые последствия при перепродаже, но они настолько ничтожны, что люди продолжают заниматься спекуляцией".

Напомним, что весной прошлого года, после принятия Думой так называемого жилищного пакета ("Ъ-Дом" писал о нем 16 февраля 2005 года), порядок взимания налогов со сделок по продаже недвижимости изменился: сократился срок владения недвижимостью, после которого налоговые последствия не наступают. Если раньше продавец квартиры (дома), которая находилась в его собственности не менее пяти лет, не платил налог с полученной суммы, то теперь срок составляет три года. Если же проданная квартира была во владении менее трех лет, то полученная сумма, за вычетом 1 млн руб., облагается 13-процентным подоходным налогом.

"Схема нового налогообложения при перепродаже недвижимости еще недоработана, однако уже сейчас можно сказать, что предположительно будет предложен некий нисходящий режим налогообложения,— рассказывает Денис Гришухин.— Скажем, если квартира продается через год после покупки, налог может быть установлен в размере 50% от ее продажной стоимости. Если через два — 40%, через три — 30% и так далее. Только после пяти-шести лет владения квартирой налог на ее продажу может составить 13%. При этом планируется убрать миллионный вычет, чтобы продавец платил налог исходя из полной стоимости продаваемой квартиры".

Никто из участников рынка не спорит с тем, что сейчас значительная доля квартир покупается не для для проживания, а для перепродажи. Определять долю спекулятивного спроса агентство и Росстрой предлагают несколькими способами — посмотреть данные ЕГРП по владельцам квартир или воспользоваться экспертными оценками строителей и риэлтеров. Скажем, по оценкам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора компании МИАН, для последующей перепродажи сейчас приобретается до 30% квартир.

Впрочем, практического смысла в выявлении всех "спекулянтов" нет. Как пояснил Денис Гришухин, новая налоговая схема будет распространяться на всех граждан, перепродающих недвижимость.

Участники рынка утверждают, что воплощение в жизнь инициативы чиновников только подтолкнет рост цен на квартиры.

Так, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов говорит, что "большое количество людей меняет жилье раз в два-три года. Если через год-два после покупки все желающие продать свои квартиры не смогут это сделать, объем предложения серьезно сократится и, как следствие, стоимость недвижимости возрастет, ведь на плечи покупателей ляжет еще и компенсация налогов продавца".

С ним согласен директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин: "Предполагаемый порядок налогообложения затронет не только приобретающих недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, но и рядовых граждан, рассматривающих будущую квартиру как место проживания. Жизненная ситуация может сложиться таким образом, что человек вынужден будет продать недавно купленную недвижимость, не планируя при этом заработать на сделке".

Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов замечает, что "если государство таким образом решило бороться с инвестиционными покупками на рынке недвижимости, то оно выбрало неверный путь — административные барьеры лишь ухудшают положение, способствуя еще большей спекуляции. Надо лечить не последствия болезни, а ее причины. Увеличение ставки налога приведет к появлению обходных схем продажи жилья, к созданию теневого рынка".

Реакцию риэлтеров и застройщиков понять легко. Частные инвесторы разогревают рынок, на котором они работают, позволяя месяц за месяцем объявлять о "плановом повышении цен" и не опасаясь остаться без клиентуры. Тем не менее многие участники рынка, даже критикуя инициативу Росстроя, признают, что уменьшение числа "спекулянтов" замедлит рост цен на недвижимость хотя бы в краткосрочной перспективе.

"На наш взгляд, менять надо иначе. Миллионный вычет ломает структуру рынка, поскольку большое количество сделок на данный момент оформляется по цене ниже рыночной,— говорит первый вице-президент корпорации 'БЕСТ-Недвижимость' Михаил Гороховский.— Из-за этого ипотечные заемщики становятся нежелательны на рынке. Мы считаем, что необходимо вводить плавную шкалу, при которой налогооблагаемой базой должна стать разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Эту разницу мы бы обкладывали 18-процентным налогом и устанавливали бы 15-летний срок минимального нахождения квартиры в собственности. В этом случае человек имел бы уменьшение налогообложения каждый год на одну пятнадцатую, а налогом облагалась бы капитализация имущества. Такая система сдерживала бы спекулянтов и защищала людей, желающих приобрести недвижимость, в том числе с использованием ипотечных схем".

А для того чтобы бороться со схемами, позволяющими уходить от уплаты налогов, например указанием в договоре купли-продажи заниженной цены, риэлтеры предлагают ввести для местных властей право преимущественной покупки. В этом случае, если цена договора вызывает сомнение регистрирующих органов, по решению суда может быть заключен договор новации: покупателю будут возвращены деньги, а объект недвижимости поступит в распоряжение муниципалитета с обязательной его продажей на открытом аукционе. Такая практика действует в Белоруссии и является действенным способом борьбы с уклонением от уплаты налогов.