После зимней спячки начинается сезон на рынке загородной недвижимости. В последние несколько лет хитом продаж на нем является коттедж в обжитом поселке. При этом, в отличие от рынка городского жилья, загородный сегмент не испытал прошлогодней стагнации, продолжив рост. В итоге в среднем по рынку загородные дома подорожали на 30% и на столько же увеличилось количество сделок с ними.
Уроки географии
Предпочтения покупателей загородного жилья сориентированы по сторонам света неравномерно. Это отражают и цены земельных участков, и количество коттеджных поселков на разных направлениях. Так, по данным компании Vesco Realty, активно оперирующей на рынке Подмосковья и зондирующей пригороды Петербурга, цены сделок с землей в 2005 году в Курортном районе достигали $15-20 тыс. за сотку, в то время как в Гатчинском районе, например, цена сотки не превышала $1 тыс. При этом в цивилизованном коттеджном поселке к любому коттеджу "прирезается" 20-25 соток — не меньше.
По данным Ассоциации загородной недвижимости, большая часть коттеджных поселков концентрируется во Всеволожском районе Ленинградской области (14), к северу и востоку от Санкт-Петербурга, а также в Выборгском районе Ленинградской области и Курортном районе Санкт-Петербурга. Такое "притяжение севера" объяснимо достоинствами карельских ландшафтов с озерами, сосновыми лесами и меньшими объемами сельскохозяйственной деятельностью, чем на юге области. Большинство коттеджных поселков, предназначенных для постоянного места жительства, сосредоточено на расстоянии не больше 100 км от города (в идеале покупатели хотят — 20-30 км).
По данным "Русского фонда недвижимости" (РФН), на престижном северном направлении, в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах, коттеджи за последние три года поднялись в цене на 80%. В то же время на юге области, поблизости от исторических пригородов Пушкина, Петродворца и Стрельны, рост цен составил всего 30%. Однако именно южные пригороды Петербурга риэлтеры считают наиболее перспективными для частных инвестиций. Это вполне объяснимо, ведь лидер ценового забега — Курортный район — занимает площадь лишь в 282 млн кв. м, на коттеджную же застройку новый Генплан отвел 60 га. Спрос без ответа
По оценке риэлтеров, сегодня на рынке коттеджных поселков предложение не вполне отвечает структуре спроса. Застройщики ориентированы на высокоприбыльный сегмент от $300 тыс. за дом — это позволяет им окупать издержки на приобретение и оформление земли, а также создание инфраструктуры. На коттеджи стоимостью выше $300 тыс., по оценке Vesco Realty, приходится 65% предложения (для сравнения: в Москве и Подмосковье — 73%), а большинство предложений в таунхаусах находится в диапазоне $200-300 тыс. Между тем большинство заявок на коттеджи в поселках приходится на ценовой сегмент до $100 тыс. — именно в этом диапазоне ищет альтернативу городскому жилью типичный представитель петербургского среднего класса. "Если говорить о загородных коттеджах стоимостью $300-500 тыс., то это уровень элитного городского жилья, — отмечает руководитель портала vipflat.ru Леонид Рысев, — поэтому называть этих покупателей "средним классом" нельзя".
До 2003 года существенным фактором, сдерживающим развитие малоэтажного жилищного строительства, было отсутствие интереса крупных инвестиционно-строительных компаний в сооружении этого вида жилья. Это, в свою очередь, было связано с тем, что темпы роста стоимости строительства жилья опережали темпы роста доходов населения. К тому же вопросы землепользования в Ленинградской области было весьма сложно урегулировать. Теперь ситуация изменилась. Прошлогодняя ценовая стагнация на городском рынке подстегнула инвестиционно-строительные структуры, в срочном порядке переключившиеся на загородное домостроение.
Так, в строительство коттеджного поселка Рыбацкая деревня инвестирует "Петербургская недвижимость", давно работающая на рынке городского жилья. Крупнейшая строительная группа ЛСР заявила сразу 3 проекта коттеджных поселков в Курортном районе. Технологии массового загородного домостроения и финансовый ресурс крупных застройщиков обещают исправить в ближайшем будущем ситуацию с дефицитом доступных по цене проектов. Компания "Содружество", возводящая коттеджный поселок Зеленые холмы, поставила производство сборных загородных домов на поток, обновив в начале этого года свои производственные мощности. Проектная мощность цеха — около 70 домов в год. В сборном коттедже от "Содружества" 1 кв. м стоит $500-700, при средней площади дома 200 кв. м. Так что со своим продуктом компания попадает в ценовой сегмент $100-$150 тыс. за дом. Появляются первые проекты коттеджных поселков даже в нижнем ценовом сегменте. К ним можно отнести поселок из 150 бревенчатых коттеджей Борисово-2 в Выборгском районе. Дом площадью от 120 кв. м здесь можно будет купить по цене от $77 тыс.Как отмечает исполнительный директор агентства "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков, наибольшая активность спроса сейчас наблюдается в сегменте загородных домов в ценовом диапазоне от $40 тыс. до $100 тыс. "В нижнем ценовом сегменте проект может стать инвестиционно-привлекательным, если в коттеджном поселке планируется более 100 домов. Но, к сожалению, те предложения коттеджных поселков в нижнем ценовом сегменте, которые появляются на рынке, пока оставляют желать лучшего как в плане качества строительства и строительных материалов, так и местоположения", — говорит господин Дьячков.
Образцы жанра
Вместе с тем строители отмечают, что возможности рынка дорогой загородной недвижимости небезграничны и рано или поздно им придет переключиться на более дешевые территории и проекты. Наиболее престижные территории уже заняты. Лучшим коттеджным поселком 2005 года, по мнению ассоциации "Загородная недвижимость", был назван проект "Репинская усадьба", позиционирующийся как VIP-проект. Инициатор проекта — компания "Олимп-2000". Поселок строится в "Золотом треугольнике" между Комаровом, Репином и Ленинским на территории 18,5 га. 50 коттеджей площадью 260-700 кв. м возводятся на участках размером по 23-80 соток. Стоимость квадратного метра жилья, в которую включена цена земли, составляет от $2 тыс. Инженерное обеспечение коттеджа включает электричество, газовые котлы, обеспечивающие отопление и горячее водоснабжение, артезианскую скважину и централизованную канализацию. На территории поселка предусматривается: строительство мини-маркета, кафе-бара с бильярдом, детской и спортивной площадки, двух гостевых парковок. По окончании строительства до трассы "Скандинавия" и до поселка Репино будет проложен асфальт. По периметру поселок будет огорожен забором высотой 2,1 м. В местах въезда-выезда — контрольно-пропускные пункты с круглосуточной охраной.
Названный по ассоциации с ленинскими Горками в Подмосковье, коттеджный поселок Горки СПб от компании "Петростиль" расположен в районе Юкковского заповедника. Здесь расположены 16 коттеджей для постоянного проживания на территории более 4 га. Горки СПб позиционируются как "клубный поселок" для очень состоятельных людей. Здесь цена коттеджа доходит до $900 тыс. Поселок снабжен массой дополнительных функций: крытый бассейн, сауна, тренажерный зал, теннисный корт, детская площадка, декоративный пруд, бар, бильярд. На участках максимально сохранен сосновый лес. Газовая магистраль позволяет снизить эксплуатационные расходы. Коттеджи площадью 400 кв. м возводятся из пенобетона. Последнее обстоятельство заставляет вспомнить о том, что на таких развитых рынках загородного домостроения, как австрийский, баварский или финский, самым престижным и экологичным жилищем считается традиционный дом, построенный из бревен. Да и усадьба великого живописца Ильи Ефимовича Репина, в окрестностях которой охотно селятся состоятельные горожане, — деревянная. Но, вероятно, у обитателя нового петербургского коттеджа где-то в подсознании еще свежи воспоминания о горящих барских усадьбах, и камень для него надежнее дерева.
СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ
"Будущее за коттеджами по цене трехкомнатной квартиры"
Алексей Рогов, начальник отдела продаж загородного жилья корпорации "Петербургская недвижимость":
— В среднем на рынке коттеджного строительства запускается 2 проекта в месяц. Прогноз ввода на 2006 год — 7 поселков. Основной тенденцией 2005-го и начала 2006 года стала дифференциация проектов по качеству. Спрос на землю остается высоким, а цены растут на 30-60% в год. Наиболее популярные районы — Всеволожский (он лучше всего подготовлен с точки зрения инженерной инфраструктуры), Ломоносовский. В дельнейшем, по нашим предположениям, интерес инвесторов распространится на Тосненский и Гатчинский районы. Пока спрос на дорогие объекты не насыщен, девелоперы будут развивать проекты в верхних ценовых диапазонах. Но перспективы роста сосредоточены в сегменте "стандарт". В 2006 году на рынок уже были выведены первые проекты стоимостью от $120 тыс. за коттедж, и в дальнейшем сегмент будет активно развиваться. Со временем на рынке вполне могут появиться коттеджи по цене трехкомнатной квартиры, и именно за такими проектами будущее. Любопытно также, что потребители уходят от "русского размаха" и все больше тяготеют к оптимальным, лаконичным европейским планировкам. Приветствуется совмещение кухни с гостиной, создание единой обособленной зоны с душем, сауной и террасой для отдыха. Максимальная площадь коттеджа, которая сейчас востребована, — 450 кв. м. Зато возросли требования к площади земельных участков — раньше вполне нормальным считался кусок земли в 12 соток, а теперь участки меньше 20 соток многие просто не рассматривают. "Большинство застройщиков, по существу, занимаются земельными спекуляциями"
Филипп Урбан, главный редактор журнала "Загородное обозрение":
— По нашим данным, сейчас на рынке экспонируются больше 40 поселков, жилье в которых предлагается по ценам от $70 тыс. до $1 млн за коттедж. Однако лишь незначительная часть из них — это поселки "под ключ" со всей необходимой инфраструктурой. Такие проекты под силу компаниям, у которых есть значительные оборотные средства. Основная же часть предложений — это в той или иной степени инженерно подготовленные земельные участки, нарезанные на куски под "самозастрой". Большинство застройщиков, по существу, зондируют рынок и занимаются земельными спекуляциями. До 50% рынка — это именно спекулятивные предложения. Однако можно прогнозировать в ближайшем будущем падение цен на большие земельные участки. Резервы земли в пригородах Санкт-Петербурга значительнее, чем в Подмосковье, элитный сегмент коттеджных поселков близок к насыщению, а предложений в нижнем ценовом сегменте почти нет.