Метры в рассрочку
Девелоперы ищут замену ипотеке
Застройщики, столкнувшиеся со снижением продаж из-за высоких ставок по ипотечным кредитам, стали искать другие способы стимулирования спроса. Сегодня девелоперы активно внедряют программы рассрочки в сегменте массовых новостроек, хотя ранее этот инструмент был характерен преимущественно для рынка премиальной недвижимости. «Ъ» разбирался, какие риски может нести такая схема.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
От элитки до эконома
В 2023 году доля сделок с использованием рассрочки при покупке недвижимости в элитных новостройках Москвы составила 62%, подсчитали аналитики сервиса OpenCity. Они уточнили, что показатель вырос втрое с 2021 года, когда доля таких сделок не превышала 20%.
Причина повышенного интереса покупателей к такому инструменту — в росте базовых ставок по ипотеке, которая теперь стала неинтересна подавляющему большинству покупателей премиальной и де-люкс недвижимости, поясняет основатель OpenCity Евгений Дружинин. Чем выше ценовой сегмент недвижимости, тем более популярна рассрочка, подтверждает гендиректор VSN Group Яна Глазунова.
Однако в последнее время этот инструмент стал получать более широкое распространение и на рынке массовых новостроек. На сегодня порядка 80% застройщиков Москвы предлагают программы рассрочки, хотя ранее доля предложений с рассрочками составляла не более 50%, отмечает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. Ранее вновь выходившие на рынок проекты не сразу предлагали рассрочку, согласовывая такие условия в индивидуальном порядке, но сейчас стала нормальной практика, когда в проекте на старте продаж сразу доступна такая программа, говорит она.
Рассрочка носит беспроцентный характер, то есть, по сути, с учетом инфляции подразумевает дисконт для покупателя, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Многие клиенты покупают квартиру или апартаменты, выбирая беспроцентную рассрочку, и параллельно кладут часть денег на депозит, зарабатывая на этом, добавляет Евгений Дружинин. По данным господина Сырцова, в целом на рынке новостроек Москвы всех сегментов доля сделок с использованием рассрочки превышает 10% от общего числа договоров долевого участия.
Дополнительный стимул
Рассрочка способна сформировать дополнительную емкость спроса на рынке первичной недвижимости в период высоких ипотечных ставок, считает директор по продажам Legenda Ксения Садкова. К тому же под программу льготной ипотеки под 8% из-за ограничения суммы в 6 млн руб. не попадает большинство лотов в Москве. По данным Dataflat.ru, в феврале 2024 года средняя стоимость квартиры в строящихся домах столицы выросла на 51% год к году, до 24,6 млн руб.
Некоторые застройщики даже специально стали разрабатывать программы, при которых покупатель сейчас может оформить рассрочку с целью дальнейшего, когда ставки станут ниже, перехода в ипотеку, отмечает Яна Глазунова.
Это похоже на траншевую ипотеку, только в этом случае не покупатель напрямую, а банк перечисляет деньги застройщику частями. Проценты для покупателя с траншевой ипотекой начисляются только на выданную часть кредита, за счет чего сильно снижается платеж в первые месяцы кредита.
Однако полностью заместить покупателей, рассчитывающих на ипотеку, с помощью рассрочки не получится. В «Главстрое» говорят, что рассрочка не направлена на клиента, изначально рассматривающего покупку при условии полной оплаты или по ипотеке. Такая опция нацелена скорее на тех, кто не желает вкладывать всю сумму в приобретение недвижимости прямо сейчас, а хочет получить еще и доход от депозитных вкладов, добавили в компании. Также это может быть покупатель, владеющий бизнесом и предпочитающий не извлекать большую сумму из оборота, предполагает гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева.
Первоначальный взнос по программе рассрочки может достигать 50% от полной стоимости квартиры, отмечает Яна Глазунова. Безусловно, продолжает она, такие условия подходят далеко не всем покупателям: рассрочка может предоставляться на срок от трех месяцев до двух лет, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Инструмент удобен тем, кто рассчитывает на стабильный высокий доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости, добавляет госпожа Глазунова. Поэтому рассрочка никогда не заменит почти ушедшую госпрограмму льготной ипотеки, объясняет руководитель управления ипотечного кредитования «Мангазеи» Юлия Архангельская.
Невыгодно для застройщика
В текущих реалиях программы рассрочки вряд ли получат широкое распространение, потому что девелоперы сегодня очень зависимы от скорости наполнения эскроу-счетов, напоминает заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колтунов. В отличие от ипотечного кредита или полной оплаты за наличные рассрочка наполняет счет дольщика не сразу, а по мере выплат, говорит он.
Сокращение наполняемости, в свою очередь, приводит к повышению ставки по проектному финансированию, отмечает Екатерина Ломтева. Все эти расходы вкладываются в стоимость лота для покупателя с рассрочкой, говорит гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Все инструменты покупки, которые не наполняют эскроу-счета, являются для застройщика сложными для внедрения и не приветствуются банком, предоставляющим проектное финансирование, говорит Юлия Архангельская. Поэтому при расчете финансовой модели проекта девелоперы закладывают на подобные программы лишь небольшую часть планируемой выручки, добавляет господин Колтунов.
Невозможно также исключить риск просрочки платежа или неоплаты всей суммы и, как следствие, расторжения договора, отмечает Екатерина Левина. Помимо накопления дебиторской задолженности застройщик никак не застрахован от неплатежей или несчастного случая, в результате которых его ждет длительная процедура расторжения, продолжает Юлия Архангельская. Рассрочка является самым рискованным для девелопера продуктом, поскольку связывает клиента договорными отношениями только с застройщиком, без присутствия банка, добавляет она.
Регулятор против
Со скепсисом к рассрочкам относятся не только в кредитных организациях, выдающих проектное финансирование застройщикам, но и в Центробанке. В конце марта, по словам начальника центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Копылова, регулятор зафиксировал новые схемы, которые стали активнее применять банки и застройщики при выдаче ипотеки,— они предполагают неполное или отложенное по времени перечисление денег покупателей квартир в новостройках на специальные эскроу-счета. И рассрочка как раз относится к таким схемам.
Господин Копылов описывает один из беспокоящих ЦБ механизмов следующим образом. Условно квартира стоит 10 млн руб. и 2 млн из них покупатель платит из собственных средств в качестве первоначального взноса — ипотечный же кредит берется не на всю оставшуюся сумму, а частями. Например, первая часть — 1 млн руб., а вторая — 7 млн руб., и она поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Все ипотечные суммы, которые получает заемщик, переходят на счет эскроу, и тут нет нарушений, но такая распределенная во времени выдача кредита имеет свои риски, уверен представитель регулятора.
Например, такой механизм позволяет вовлекать в спрос тех людей, которые сейчас не обладают достаточными средствами для приобретения недвижимости, но рассчитывают их иметь в будущем. Однако если их расчеты не совпадут с реальностью, возникнет повышенный риск дефолта, предупреждает Александр Копылов.
Для борьбы с этими схемами ЦБ уже направил письмо в кредитные организации с рекомендациями не использовать рискованные инструменты при выдаче ипотеки, писал ранее РБК.
Банк России, по словам господина Копылова, намерен дополнительно разъяснить организациям, что приобретение прав по договору долевого участия в строительстве в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит, и требовать от них большего резервирования.
Говорить о том, чтобы полностью запретить какие-либо нестандартные инструменты стимулирования спроса на рынке новостроек, нельзя, ведь строительство — один из драйверов экономики, который власти не дадут «задушить», надеется гендиректор «Эксперт Бизнес-решения» Павел Митрофанов. Но по опыту борьбы с «околонулевой ипотекой» по экстремально низким ставкам, против которой активно выступал ЦБ, можно сказать, что после запрета одного инструмента изобретательные девелоперы и финансисты придумают новые схемы, резюмирует эксперт.