Первый квартал взял миллионную планку

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце жилье ввели в эксплуатацию только в трех районах города. Больше всего новых квартир построили в Приморском районе: шесть домов на 2490 квартир общей площадью 126,9 тыс. кв. м. В Выборгском районе строители сдали пять домов на 1411 квартир площадью 68,7 тыс. кв. м. В Красносельском районе ввели четыре дома на 64,6 тыс. кв. м. в 1395 квартирах. 11,1 тыс. кв. м ввели в сегменте ИЖС. В марте 2023 в городе ввели 183,6 тыс. кв. м жилья, а всего за первых три месяца прошлого года — 1,022 млн кв. м.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», спрос на квартиры на первичном рынке Санкт-Петербургской агломерации в первом квартале 2024 года вырос на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С января по март было заключено 18,5 тыс. сделок.

На рынке новостроек масс-маркета Петербурга и Ленобласти в первом квартале года объем спроса в квадратных метрах превысил показатели января — марта 2023 года на 30%, количество проданных квартир увеличилось на 37%, подтверждает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург». «Это в целом ожидаемый результат, который прогнозировали эксперты,— говорит господин Ефремов.— Девелоперам и банковским игрокам необходимо было пройти адаптационный период, вызванный ужесточением политики ЦБ и повышением ключевой ставки, а покупателям важно было оценить обновленные условия по основным ипотечным программам, изучить акционные предложения от застройщиков, чтобы выбрать для себя комфортную форму оплаты».

Несмотря на изменения и ужесточение условий по ипотеке, она остается основной и наиболее предпочтительной формой оплаты для покупателей нового жилья. По информации ГК «ПСК», доля ипотечных сделок в проектах компании комфорт-класса в феврале 2024 года составила 74% от всех сделок, а в марте — 81%. В марте 2023 года этот показатель достигал 89%.

В сегменте премиальной недвижимости в прошлом месяце доля ипотечных сделок занимала 27%, а год назад — 5%. В структуре продаж апартаментов в марте ипотечные сделки составляли 10%, а в марте 2023 года — 34%. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов объясняет такие показатели прямым влиянием ключевой ставки ЦБ: «Год назад она была 7,5%, а сейчас — 16%».

По словам господина Софронова, в компании не наблюдают значительного снижения количества одобрений по ипотеке. «В контексте общего тренда отмечаем ужесточение надбавочных коэффициентов ЦБ для закредитованных заемщиков. То есть это вопрос подготовки: иногда к одобрению ипотеки нужно подойти более ответственно. Например, закрыть какой-либо предыдущий кредит или сопоставить еще раз свою кредитную историю с фактическими требованиями»,— обращает внимание он.

Как рассказал «Ъ-СПб» господин Ефремов, популярность программы «Господдержка» ожидаемо снизилась: если в марте 2023 года ее выбирали 58% покупателей, то сейчас доля сделок сократилась до 22%. А вот доля «Семейной ипотеки», наоборот, выросла до 49%. «Востребованной оказалась IT-ипотека: в марте 2024 года ее выбрали 16% покупателей, а год назад это был весьма скромный показатель в 3%»,— привел цифры начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург».

Среди тенденций первого квартала на рынке первичной недвижимости аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» отметили повышение активности девелоперов по выводу в продажу новых проектов. Объем нового предложения, поступившего на рынок за последние три месяца, сопоставим с уровнем спроса — 760 тыс. кв. м жилья, что на 40% превышает показатели аналогичного периода 2023 года. Господин Ефремов полагает, что это связано с тем, что застройщики в начале и середине 2024 года выводят на рынок те проекты, работу над которыми девелоперы начали еще в первой половине прошлого года.

«Связано это с длительностью строительного цикла: от начала планирования до старта продаж проходит в среднем полгода и более»,— поясняет эксперт. По его мнению, то, как игроки рынка отреагируют на финансово-кредитную политику Центробанка, можно будет наблюдать летом и осенью. «Мы предполагаем, что застройщики сосредоточатся на развитии уже строящихся ЖК, в частности, на рынок будут выводиться новые очереди, строится детские сады и школы»,— думает господин Ефремов.

Господин Софронов называет причиной активности застройщиков выросший спрос во второй половине 2023 года и сохранявшуюся динамику в первые месяцы этого года. «Вывод новых проектов в продажу — дело не быстрое, всегда есть временной лаг между изменившимся поведением покупателей и реакцией на него девелоперов»,— соглашается с коллегой эксперт ГК «ПСК».

На днях Госдума приняла в первом чтении законопроект, предусматривающий введение в оборот договора жилищных сбережений граждан. Вкладчиком по нему может быть только физлицо, а срок действия — не менее одного года. При этом размер процентных ставок определяет банк. По такому договору банк будет принимать от вкладчика (или третьего лица в его пользу) денежные средства, начислять на них проценты, а потом направлять накопленные сбережения по распоряжению вкладчика на покупку жилья или финансирование его участия в долевом или индивидуальном жилищном строительстве.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов считает, что жилищные сбережения могут сделать жилье более доступным для 30% россиян. «Поиск средств на первоначальный взнос остается ключевой проблемой потенциальных покупателей жилья: не менее чем у 10% тех, кто впервые приходит в офисы продаж за консультацией, нет никаких способов собрать нужную сумму в требуемые сроки. И еще примерно для 20% потенциальных покупателей поиск средств связан со слишком обременительными внешними заимствованиями или долгим сроком накопления»,— рассказал господин Азизов.

Эксперт добавляет, что механизм жилищных вкладов будет одновременно и мотивирующим, и дисциплинирующим фактором накопления средств на первоначальный взнос. А если развивать программы жилищных вкладов в партнерстве с участниками рынка недвижимости — банками и девелоперами,— механизм станет более привлекательным, подчеркивает представитель ГК «А101».

Александра Тен