Застроение так себе
Сдача жилья замедлилась
Ограниченная активность покупателей, подорожавшие кредиты для застройщиков, а также риски затоваривания привели к сокращению девелоперской активности. Только в Москве застройщики вывели на рынок в первом квартале 2024 года на треть меньше новых проектов, чем годом ранее. Тренд ярко прослеживается в массовом сегменте, где за январь—март не было выведено ни одного проекта.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В первом квартале 2024 года в Москве девелоперы начали 12 новых жилых проектов — это на треть меньше год к году, следует из подсчетов агентства недвижимости «Метриум». В компании добавляют, что этот показатель является минимальным за последние пять лет. В ГК «Миэль» посчитали, что в Москве и Подмосковье в январе—марте этого года в продажу поступило суммарно 23,1 тыс. квартир в новостройках, что на 28,9% меньше год к году. Относительно четвертого квартала значение сократилось втрое.
Застройщики снижают объем предложения для сохранения баланса спроса и предложения на фоне высокой ключевой ставки ЦБ, считает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова.
В первом квартале общая площадь продаваемых жилых новостроек в Москве и области составила 1,4 млн кв. м, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 665 тыс. кв. м, что ниже на 38,6% и 27,7% год к году соответственно, отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко объясняет текущее снижение темпов вывода новых проектов тем, что в прошлом году их появилось много. Коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева замечает, что в условиях дорогого кредитования застройщики сконцентрированы в основном на выводе новых корпусов в рамках существующих комплексов. Ряд девелоперов могут пересматривать планы по выводу и с учетом ставок по проектному финансированию, добавляет директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.
Руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя» Елизавета Родина говорит, что в старых границах Москвы на конец первого квартала 2024 года продавалось 2,8 млн кв. м квартир и апартаментов, что на 1% больше год к году и на 4% выше, чем в январе. Алексей Попов предполагает, что объем жилых новостроек на рынке продолжит сокращаться, так как объем нераспроданных квартир растет, что может привести к затовариванию рынка. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов обращает внимание на то, что из-за высокой ставки ЦБ льготная ипотека с декабря прошлого года перестала быть движущим фактором на рынке. По данным Dataflat.ru, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве и Подмосковье в феврале—марте оказалось на 4,64% (19,9 тыс.) меньше, чем годом ранее, или 19,9 тыс.
Вторым фактором господин Сырцов называет возвращение с января этого года НДС для застройщиков апарт-комплексов, реализуемых по ДДУ.
Девелоперы, по его словам, уже снизили активность по выводу новых проектов: нововведение предполагает либо рост стоимости реализации, либо снижение маржинальности застройщиков. Хотя партнер Est-a-Tet Владимир Моребис считает, что определенную популярность апартаменты сохраняют как среди покупателей, так и среди застройщиков. В Glorax замечают, что застройщики не стремятся наращивать долю апартаментов в своем портфеле и из-за их неопределенного правового статуса.
Ни один из стартовавших в первом квартале в Москве проектов, по данным «Метриум», не относится к массовому сегменту. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева замечает, что сейчас предложение комфорт-класса формирует 44,3% от совокупного объема первичных продаж на рынке недвижимости Москвы. За год показатель сократился на 0,6 процентного пункта. Одновременно в проектах премиум-класса средняя площадь квартир, по наблюдениям эксперта, за год сократилась на 5,4%, до 99,5 кв. м, в бизнес-классе — на 4,4%, до 63,5 кв. м. Этому способствует увеличение предложения небольших лотов — студий и «евродвушек».