Кто больше?

То, что с московским рынком жилья происходит что-то ненормальное, очевидно каждому непредвзятому наблюдателю. Дело не только в росте цен. И даже не в том, что он, рост, никак не коррелируется качеством продукции, то есть домов и квартир. И первое, и второе довольно легко объясняется удачной конъюнктурой: если растет платежеспособный спрос и квартиры скупаются еще на стадии проекта, зачем что-то выдумывать? А вот то, что в то же время резко сокращается предложение, объяснить значительно сложнее. По всем законам рыночной экономики вроде бы все должно быть наоборот.

Лукавые цифры

Ежегодно на протяжении последних четырех лет в российской столице строится около 5 млн кв. м жилья. Если точнее — 4,5-4,7 млн. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин на одной из пресс-конференций заявил, что в сегодняшних условиях этот показатель возможно увеличить максимум до 5 млн кв. м.

А ведь перед московским департаментом строительства стоит задача до 2020 года ввести в строй 70 млн кв. м жилых площадей, а также 73 млн кв. м реконструировать. Всего на круг получается больше 140 млн кв. м. Следовательно, необходимо ежегодно возводить около 7 млн кв. м жилых площадей.

Интересный факт: из этих 5 млн собственно на рынок с каждым годом попадает все меньшее количество нового жилья. Почему? Да очень просто. Если в недалеком 2002 году из тех же 4,5 млн на долю горзаказа приходилось порядка 400 тыс. кв. м, которые шли на выполнение немногочисленных в то время социальных программ (в первую очередь предоставление жилья очередникам и переселяемым из аварийных домов), то в планах московского правительства на 2006 год значится уже цифра 2 млн кв. м. Именно столько жилплощади понадобится городу, чтобы обеспечить переселенцев из пятиэтажного, ветхого и аварийного фонда, муниципальным очередникам, для выполнения программы "Молодая семья" и т. д. Прибавьте еще жилье, которое будет строиться для Министерства обороны (около 250 тыс. кв. м в год). Средства из городского бюджета на "военную" программу, конечно, не пойдут, но все равно будут задействованы мощности московского стройкомплекса. Рынку останутся крохи — немногим более 2,5 млн кв. м коммерческого жилья. Вот и дефицит жилья на рынке, вот и одна из основных причин роста цен на первичном рынке, тянущая за собой и общие рекордные темпы роста стоимости жилья в Москве.

Но и это еще не все. Пять лет назад 60% сдаваемых площадей приходилось на панельные дома, 40% — на монолитные. Сейчас ситуация прямо противоположная. Если в панельных домах средняя площадь квартиры составляет 55 кв. м, то в монолитных — 80. И именно панельные дома идут на выполнение городского заказа, в продажу поступает мизерное количество "панелек". Например, у ДСК-1, крупнейшего городского застройщика, доля муниципальных домов в общем объеме сданного жилья составляет 80%.

Все вышесказанное означает, что за последние пять лет количество квартир, попадающих на рынок, сократилось как минимум в три, если не в четыре, раза.

"Точки" ставить не хотят

А ведь московские строители могут строить намного больше. Судя по неофициальному общению с представителями московских ДСК, они вполне способны ежегодно возводить в среднем на 40-45% панельных домов больше, чем сегодня. Чего же не строите? Так ведь, говорят, негде. Подобное утверждение вызывает некоторое удивление. Почему негде, если в столице полно пустырей, заброшенных промзон, "левых" гаражей и прочего хлама?

На самом деле доля истины в этом есть. Для индустриального домостроения площадка — это не "точка", зажатая между имеющимися постройками, а чистое поле, где можно развернуться во всю ширь. Полей в столице после окончания застройки Марьинского парка действительно почти не осталось. В результате большая часть панельного жилья на территории столицы в прошедшем году предлагалась в районе Кожухово — за пределами МКАД. Но теперь уже и за Кольцевой дорогой остались только небольшие кусочки свободной земли.

Все это буквально заставляет крупные московские строительные компании идти со своими мощностями и финансовыми возможностями в другие регионы, а также страны ближнего и даже дальнего зарубежья. К примеру, вот что говорят специалисты ДСК-1: "Из-за недостатка свободных площадок в Москве мы все глубже внедряемся в область. В 2004 году в Московской области мы построили 170 тыс. кв. м жилья, что в три раза больше соответствующего показателя 2003 года". Программа 2005 года предполагала дальнейшее увеличение объемов строительства в области. "Как вы понимаете, не от хорошей жизни мы строим сегодня в Королеве, Красногорске, Одинцове, Подольске, Троицке, Химках, Балашихе",— отмечают московские застройщики. Причем этот исход столичных строителей в регионы происходит на фоне того, что строить жилье в регионах намного сложнее, чем в Москве, так как не везде этот рынок налажен и отрегулирован. "Говорить о больших прибылях для инвесторов от строительства в регионах сегодня невозможно, в лучшем случае заработки составят $100 с одного квадратного метра",— утверждают девелоперы.

Дешевые уходят

Вторая проблема, подталкивающая московских строителей к более активному осваиванию региональных рынков,— то, что городские структуры хронически срывают программы освобождения площадок от сносимых домов, вяло занимаются переселением жильцов даже при наличии площадей под переселение. Такое положение дезорганизует ритмичный домостроительный конвейер.

Третья проблема, возникающая у столичных застройщиков, заключается в том, что, несмотря на постоянный рост доли городского заказа в их производственной программе (а судя по приводимым цифрам, эта доля возросла практически в пять раз за три года), что является несомненным положительным фактором, в договорных ценах при выполнении городского заказа стремительно происходящие инфляционные процессы учитываются не полностью. А это ведет к существенным финансовым потерям. Только в 2004 году потери ДСК-1 составили, например, почти 143 млн рублей.

Четвертая проблема — и, по нашему мнению, одна из самых значимых — для любого ДСК как инвестора строительство становится год от года все дороже. Происходит это за счет того, что увеличивается количество сносимых домов, возрастают объемы реконструкции инженерных сетей, растут затраты на строительство объектов социальной сферы. Как следствие, уменьшение инвестиционной рентабельности деятельности, что сужает возможности комбинатов в развитии заводского производства, обновлении существующих серий домов и разработке новых, отвечающих требованиям современных покупателей квартир.

Пятая проблема, стоящая перед домостроительными комбинатами,— сложившаяся по факту перегрузка проектных организаций и служб заказчика, которая неизбежно влечет за собой низкое качество проектной документации. ТУКСы (территориальные управления капитального строительства) все больше отстают от темпов строительства, и, к сожалению, этот отрыв продолжает нарастать.

Наконец, последняя, но не менее важная причина вымывания коммерческого панельного жилья из структуры городской застройки. Городская земля дорожает, причем возрастает как спекулятивная цена стройплощадок, обусловленная высоким спросом на квартиры, так и реальные расходы на их освоение. А раз так, имеет ли смысл на дорогой земле строить дешевое жилье? Заметим, кстати, что современные серии домов, такие как П-44Т, "Парус" или П-3М, по своим потребительским качествам практически не уступают монолитным домам. Но пока еще никто не отважился выставить на них ценник "$3 тыс. за метр" — по крайней мере, на стадии строительства.

Это просто лобби

Напомним лишь по ставшей почти обязательной привычке, что президент России Владимир Путин поставил задачу к 2008 году поднять уровень строительства жилья по России до 80 млн кв. м в год. Честно говоря, учитывая создавшуюся на строительном рынке ситуацию и до сих пор не урегулированную ситуацию с законом #214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, задача выглядит абсолютно невыполнимой. Хотя нет, если грамотно освоить выделенные на программу "Доступное жилье" средства, то в одном конкретно взятом 2008 году (выборном, между прочим) нарисованные руководством страны горизонты могут быть достигнуты. Правда, лишь на один отдельно взятый год. После чего нас вновь ожидает падение объемов строительства нового жилья не только в Москве, но и в целом по России.

По свидетельствам иностранных специалистов, наиболее простым, правильным и понятным выходом из сложившейся ситуации было бы открытие рынка земли, продажа всех земельных участков под новое жилищное строительство на аукционах, причем продажа именно прав собственности на эти участки. А также расходование выделенных программой "Доступное жилье" средств не на дотирование строительства энного количества новых домов, а на решение вопроса с инженерными коммуникациями, с грамотной юридической подготовкой участков к торгам. И открытие российского строительного рынка для иностранных инвестиционных и девелоперских компаний, готовых строить больше и с гораздо меньшей для себя прибылью, что заодно поможет и урегулировать ситуацию с различным аномальным ростом цен. Предложение выглядит абсолютно понятным и вроде бы выполнимым, если того захочет мощное строительное лобби.

Которое на самом деле вполне удовлетворено в целом сегодняшним положением дел.

Согласно рейтингу крупнейших строительных компаний страны за 2005 год, составленному рейтинговым агентством "Эксперт РА", первое место по объему реализации объектов занимает компания "Стройтрансгаз": объем реализации в 2004 году составляет 32,27 млрд рублей ($1,12 млрд). Второе место у ДСК-1 — 20,99 млрд рублей ($728,3 млн), третье — у корпорации "Трансстрой" (19,03 млрд рублей, или $660,4 млн). В первую десятку также вошли группа компаний "Дон-строй", компании "Моспромстрой", "Главмосстрой" и "Мосстроймеханизация-5".

В опубликованный российским журналом Forbes рейтинг 200 крупнейших непубличных компаний России по объему выручки за 2003 год попали 11 фирм, которые занимаются строительством жилья в Москве. В рейтинге участвовали частные компании, чьи акции не присутствуют на фондовом рынке. Самой крупной строительной компанией, работающей на столичном рынке недвижимости, согласно этому рейтингу, является компания "Интеко" — она заняла 38-е место (выручка компании за 2003 год составила $530 млн). На 42-м месте расположилась компания "Мосстроймеханизация-5" (выручка — $490 млн), на 58-м — компания "Дон-строй" ($390 млн). На 62-м месте обосновалась компания "Главмосстрой" ($360 млн), на 112-м — группа компаний ПИК ($200 млн), 121-ю позицию рейтинга заняла Mirax Group — бывшая корпорация "Строймонтаж" ($190 млн). Группа "Терра" заняла в рейтинге 131-е место ($170 млн), далее следуют компании "Мосфундаментстрой-6" (138-е место, $160 млн), СУ-155 (171-е место, $130 млн), "Капитал Групп" (180-е место, $120 млн) и концерн "Крост" (189-е место, $110 млн).

Тот самый кирпич

В советские времена дома индивидуальной планировки были почти исключительно кирпичные. Увлекшись монолитом, наши строители практически перестали возводить из кирпича несущие стены, используя его в основном как облицовку. Между тем в Европе 60% домов ежегодно строится из кирпича. Международный опыт демонстрирует примеры самого широкого применения этого материала. Существуют дома, полностью выполненные из керамики — и стены, и фасады, и камины, и крыша (керамическая черепица), и даже межэтажные перекрытия.

В 2000 году из кирпича в Европе было построено около 1,2 млн квартир. В Австрии, где кирпич ценят еще больше, чем в остальной Европе, около 14 тыс. частных домов и 10 тыс. квартир.

При этом следует отметить, что для возведения стен используется не традиционный строительный кирпич, а крупноформатный поризованный керамический камень. Экологичные керамические материалы очень ценят индивидуальные застройщики, так как европейцы не привыкли экономить на собственном здоровье и понимают, что жилье, построенное из керамического кирпича, прослужит и им, и их детям, и внукам.

Кроме того, немецкими и австрийскими экономистами подсчитано, что стоимость кирпичного дома через 50 лет увеличивается на 50%, следовательно, строительство из кирпича — выгодное вложение средств.