В Зарайск, кредитное!

За последние три месяца рост цен на московском рынке недвижимости, по разным оценкам, составил чуть более 20%, а ставки по вкладам не превышают 13%. При такой ситуации накопить средства на покупку квартиры в Москве и даже Московской области крайне тяжело. В результате чуть ли не единственным способом приобрести недвижимость остается ипотека. При этом нужно осознавать, что если ваш доход меньше $1 тыс. на семью, вы не получите кредита даже на трехкомнатную квартиру в Зарайске. А ведь чтобы купить ее, потребуется еще около $5 тыс. на первоначальный взнос.

Жилье в Москве дорожает в среднем на 5-7% ежемесячно. Порой, найдя нужный вариант недвижимости и уже получив задаток, продавцы повышают стоимость сделки, мотивируя это реальным ростом цен на недвижимость. Успеть за ростом цен и накопить необходимую сумму практически невозможно. "Поэтому ипотека для многих становится не только подстраховкой в случае нехватки средств для покупки квартиры, но чуть ли не единственной возможностью купить квартиру. Тем более что ипотечные программы становятся все более привлекательными",— считает зампредправления Абсолют банка Олег Дмитриенко.

В пользу ипотеки кроме дорожания недвижимости свидетельствует и тот факт, что сами кредиты стали доступнее. В минувшем году на рынке ипотеки отмечалось массовое снижение ипотечных ставок, причем как рублевых, так и валютных, в среднем на 2%. Кроме того, снижался размер первоначального взноса и увеличивались сроки кредитования.

Среди новинок можно отметить кредит с плавающей рублевой ставкой. Его предложил банк "Дельтакредит", привязав ставку к индексу MosPrime. В конце февраля этого года банк зафиксировал рекордно низкую рублевую ставку по этому продукту — 10,5% годовых. По валютным программам ипотечные ставки некоторых банков уже начали приближаться к 9% годовых. Сроки кредитования увеличились в среднем до 20-30 лет. Более того, если раньше средний размер необходимых накоплений для получения кредита составлял 30% от стоимости покупаемой квартиры, то теперь эта цифра составляет в среднем 15%.

Теоретически, присмотрев квартиру стоимостью $180 тыс. (это двухкомнатная квартира в районе метро "Динамо"), можно взять кредит уже не только на 70% от ее стоимости, а на все 90%, внося, таким образом, всего 10% от ее стоимости. Однако фактически средств все-таки должно быть именно 30% от стоимости выбранной квартиры. Дело даже не в самой ипотечной программе, а в растущем рынке недвижимости.

Для подстраховки нужно пытаться запросить максимальный размер кредита в банке, декларировав минимальный размер первого взноса. Даже если у вас есть не 10% от стоимости квартиры, а все 30%, не спешите говорить об этом банку. Попробуйте получить 90% от изначальной стоимости квартиры, внеся 10%. Остальные ваши средства понадобятся, чтобы оплатить продавцу ту разницу в цене квартиры, которая возникнет за одну-три недели, в течение которых будет проходить сделка в банке. Ведь квартира стоимостью $180 тыс. за три недели дорожает до $190 тыс. А продавец, несмотря на текущую продажу с ипотечным кредитом $180 тыс., обычно хочет получить ту сумму, которую квартира стоит сейчас, а не три недели назад.

Поэтому при такой покупке идеальный сценарий — внести $18 тыс. первого взноса, $10-15 тыс.— оплата продавцу "в конверте", так как он обычно поднимает цену в процессе продажи за счет роста цен на недвижимость. Услуги риэлтера обойдутся в $3-5 тыс., комплексная страховка, банковская ячейка, комиссия за организацию кредита, открытие и ведение ссудного счета — еще около $4-5 тыс. Итого получается, что при покупке квартиры за $180 тыс. с первым взносом всего 10% фактически может потребоваться иметь на руках не $18 тыс., а все $45-55 тыс., то есть 25-30%. Однако банков, которые реально выдают 90% стоимости квартиры, немного (см. таблицу). При этом опять же нужно учитывать, что даже если стоимость квартиры не растет, кроме 10% первого взноса на квартиру стоимостью $180 тыс. ($18 тыс.) придется потратить еще около $15 тыс. на дополнительные расходы.

Конечно, покупка квартиры на "Динамо" не всем по карману. Если средств не хватает даже на 10% от первого взноса по этой квартире, можно приобрести недвижимость в Московской области. Например, найти двухкомнатную квартиру в городе Зарайске стоимостью $35 тыс. В этом случае первый взнос по кредиту сроком на 15 лет составит $5 тыс. Ежемесячный платеж будет составлять около $300. А доход семьи при таком кредите должен быть не менее $1 тыс.

Если у вас есть существенные накопления, то ориентироваться нужно на процентную ставку. То есть при покупке все той же двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в районе метро "Динамо" за $180 тыс. было бы идеально иметь накопленных $70 тыс.— то есть $54 тыс. (30% от стоимости квартиры) плюс на допзатраты и комиссии $16 тыс. Остальную сумму (70% от стоимости квартиры, то есть $126 тыс.) при ежемесячных доходах не менее $3,5 тыс. выдаст любой банк.

Получить кредит в одном из выбранных банков — это как получить работу или поступить в университет: никто не запрещает подать документы в несколько организаций одновременно. Тем более что заявка на получение кредита во многих банках бесплатная (см. таблицу). Таким образом, можно собрать минимальный пакет документов и заполнить заявку сразу в нескольких банках. Через несколько дней (от пяти до десяти) менеджеры банков дадут знать, готов ли банк предоставить кредит и на какую сумму можно рассчитывать. "Просто собственных средств для получения кредита недостаточно. Чтобы банк выдал кредит на недостающую сумму, нужно доказать ему, что вы способны ежемесячно погашать этот кредит. Поэтому банк требует документы, подтверждающие какой-либо доход заемщика",— уточняет начальник управления разработки кредитных продуктов "Внешторгбанка розничные услуги" Мария Серова.

Обычно банки позволяют тратить на погашение кредита от 30 до 50% ежемесячного дохода. Поэтому, зарабатывая, скажем, $600 в месяц и даже располагая средствами на первый взнос в 30% для покупки квартиры стоимостью $180 тыс., получить в банке ипотечный кредит на ее приобретение в размере $126 тыс. нереально. Банк может предложить другую сумму — такой заемщик может рассчитывать на кредит на сумму порядка $25 тыс. "Это связано с тем, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от ежемесячных доходов клиента. И это естественно — ему нужно на что-то жить, содержать семью. Но при этом важно помнить, что ряд банков, и наш в том числе, учитывает совокупные доходы созаемщиков, а в нашем банке учитывают даже совместный доход семей, живущих в гражданском браке. В этом случае, даже если оба заемщика получают по $600, сумма кредита может вырасти вдвое",— рассказывает Олег Дмитриенко.

Многие банки предлагают потенциальным заемщикам оценить свои возможности с помощью так называемого ипотечного калькулятора, размещенного на сайте. Клиент должен указать ряд параметров: стоимость будущей квартиры, размер ежемесячного дохода, состав семьи и другие. На основании этого калькулятор выдает возможный размер кредита, сумму ежемесячных платежей и степень вероятности получения кредита именно в этом банке. Следует помнить, что такой расчет приблизителен. При реальном обращении в банк будут учтены и многие другие условия, а также появятся новые статьи расходов, которые существенно повлияют на итоговую стоимость ипотечного кредита.

Для того чтобы предстать перед кредитным комитетом банка, который будет решать, выдать ли вам запрашиваемую сумму, нужно собрать минимальный пакет документов. В каждом банке свой перечень документов, однако без копии паспорта, водительского удостоверения, свидетельства о заключении (расторжении) брака не обойтись нигде.

Что касается подтверждения доходов, то заявления банков о возможности получения кредита "без справок о доходах" — миф. Первое: безработным кредиты не выдают. Это означает, что нужно подтвердить факт наличия постоянной работы. Второе: многообещающее заявление о ненужности справок на самом деле означает, что банк терпимо относится к небольшим официальным доходам, если желающий получить кредит имеет достаточные для этого "серые" заработки и может подтвердить это справкой в свободной форме или по форме банка. И это не просто документ, написанный от руки. Справка с указанием суммы доходов, получаемых в "конверте", должна быть заверена главным бухгалтером и генеральным директором компании, выплачивающей эти деньги. Также приветствуется наличие в собственности любой недвижимости или ее части, автомобиля, ценных бумаг. Подтверждающие это документы также нужно представить в банк. При этом официальную справку 2-НДФЛ из бухгалтерии с расчетом полученной зарплаты и уплаченных налогов за последние шесть месяцев нужно будет представить в любом случае.

Нелишне помнить, что если вы получили кредит и купили квартиру, то это означает, что ипотечные программы банков перестали вас интересовать. Ведь ставки по ипотечным кредитам в России меняются очень динамично, а поскольку кредиты выдаются на 15-20 лет, за это время ваш кредит из очень выгодного может превратиться в сверхдорогой.

В Европе или США ипотечные заемщики меняют банки, если разница в ставках составит хотя бы полпроцента. В России за последние пять лет ставки на кредит в валюте упали на 5%. Если в конце 1990-х годов ипотечный кредит под 18% в валюте был нормой, то сегодня средняя ставка составляет 11%. В этом случае некоторые банки предлагают перекредитование. Это замена старого кредита новым под более низкую процентную ставку. На практике банки рефинансированием или перекредитованием называют даже изменение условий по действующему кредиту. Иногда потребителям не приходится беспокоиться об изменении договора. Например, АИЖК в 2003 году переводило всех заемщиков, ранее кредитованных под 18% годовых в рублях, на новую программу под 15%. Но обычно заниматься продажей своего кредита нужно самостоятельно. Для начала стоит попробовать снизить ставку у собственного банка. Если же он не идет вам навстречу, то можно попробовать обратиться в Райффайзенбанк или "Внешторгбанк Розничные услуги" — они недавно первыми заявили о введении такого продукта в свою потребительскую линейку.

Однако чтобы кредит перепродать, нужно сначала освободиться от долга — заложить квартиру. Но она уже обременена по договору с первым банком. Если в собственности есть еще какая-то недвижимость, то можно заложить банку ее и полученные средства направить на досрочное погашение кредита. После этого, освободив квартиру от залога, можно обратиться в банк на ее кредитование под более низкую ставку. Если с запасной недвижимостью туго, банк может пойти навстречу, получив в залог машину, дорогие ювелирные изделия и т. д. Также можно взять несколько нецелевых кредитов в разных банках и погасить задолженность перед первым банком. А потом отправляться за деньгами во второй.

Однако любые нецелевые кредиты гораздо дороже ипотечных. Кроме того, обслуживание таких кредитов за счет комиссий может привести к расходам, равным нескольким процентам суммы долга. Таким образом, издержки могут превзойти выгоду, к тому же траты возникают сразу, а экономия от перекредитования растягивается надолго. К стандартному пакету документов на получение ипотечного кредита необходимо добавить оригиналы уже имеющихся кредитного договора и договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности.