Проценты сбрасывают с новостроек
Застройщики жилья просят кредитных послаблений
Девелоперы жилья, пытаясь сократить расходы, через депутатов Госдумы попросили ЦБ посодействовать снижению ставок по кредитам под залог будущей прибыли и начислению процентов по части эскроу-счетов, где хранятся средства покупателей квартир до ввода новостроек в эксплуатацию. Застройщики утверждают, что после повышения ЦБ ключевой ставки их издержки на обслуживание займов заметно выросли. Однако эксперты считают, что у регулятора сейчас нет оснований менять практику финансирования стройотрасли, к тому же предлагаемые меры невыгодны банкам.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
В распоряжении “Ъ” оказалось письмо первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, направленное 8 апреля главе Центробанка Эльвире Набиуллиной, с просьбой ограничить размер ставки при кредитовании застройщиков под залог будущей прибыли. На практике нередко сумма средств на эскроу-счетах, где хранятся деньги покупателей квартир до завершения строительства, превышает объем кредитов. Эту разницу девелоперы используют в качестве залога для будущих кредитов. Депутат отмечает, что банки «зарабатывают на средствах на эскроу-счетах, проектном финансировании и при кредитовании застройщика». В то же время, указывается в письме, сложившаяся практика стала одной из причин роста себестоимости строительства жилья. В ЦБ сообщили “Ъ”, что рассмотрят письмо.
Владимир Кошелев напоминает, что в последний год кредитная нагрузка на застройщиков увеличилась вслед за ростом ключевой ставки ЦБ. По данным Центробанка, в 2023 году ставка по проектному финансированию для девелоперов выросла до 6,39% с 4,3% годовых в конце 2022 года. Стоимость корпоративного кредитования в стройотрасли, включая займы для пополнения земельного банка и подготовки разрешительной документации по проекту, по подсчетам регулятора, увеличилась с 7,7% до 12,1%.
По данным ЦБ, в 2023 году объем средств, размещенных на эскроу-счетах, вырос на 39% год к году, до 5,75 трлн руб., общая сумма проектного финансирования застройщиков — на 29%, до 6,15 трлн руб. При этом уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах увеличился с 84% до 90%.
Кредит под будущую прибыль — это повышение риска для банка, пояснили “Ъ” в Сбербанке. Введение ограничения по ставкам на кредиты под будущую прибыль может привести к тому, что банки будут отказывать застройщикам в выдаче таких займов из-за низкой маржинальности, предупреждает вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Это, по его словам, может привести к снижению инвестиционного потенциала застройщиков, что «крайне невыгодно всем сторонам».
Господин Кошелев также просит ЦБ рассмотреть возможность начислять проценты в пользу застройщиков на средства на эскроу-счетах, превышающие объем выбранных сумм по кредитной линии конкретного проекта. Это могло бы покрывать часть издержек девелопера на обслуживание кредита, говорит заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Но в Сбербанке считают, что этот вопрос становится неактуальным, так как приток средств на счета эскроу стал замедляться. В банке уточняют, что если в начале 2022 года по проектам, кредитуемым «Сбером», покрытие таких счетов достигало 100%, то на март 2024 года — уже 86%.
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка РФ, на заседании в Госдуме 10 апреля:
«Они (застройщики жилья.— “Ъ”) накопили неплохую финансовую подушку».
Кроме того, Владимир Кошелев просит ЦБ запретить включать в перечень ковенантов залог акций и долей в уставном капитале застройщиков при предоставлении иного обеспечения, полностью покрывающего требования банков. Это вынуждает компании искусственно дробить бизнес, регистрируя компании для каждого проекта, что увеличивает издержки, поясняет депутат.
Под строительство каждого жилого комплекса создается отдельное юрлицо: таково требование законодательства, которое действует с 2019 года, поясняет Юрий Черноиванов. Так проще вести бухгалтерский учет, снижая юридические риски, продолжает он. «При возникновении спорных моментов при деятельности конкретного юрлица это будет вопрос в рамках одного проекта, и другие комплексы девелопера не пострадают»,— отмечает эксперт. Сейчас сложилась определенная практика финансирования застройщиков, констатирует заместитель гендиректора «ОМ Девелопмент» Петр Барсуков. Поэтому, по его мнению, у ЦБ нет оснований менять статус-кво или давать послабления застройщикам, когда сужаются программы льготной ипотеки, а ключевая ставка остается на высоком уровне.