Апарт-отели сохраняют темп

По итогам первого квартала 2024 года в Санкт-Петербурге открылось два апарт-отеля категории «четыре звезды»: VALO Soul номерным фордом 448 единиц и IZZZI.Life VIBE на 61 номер. До конца 2024 года участники рынка ожидают открытия еще девяти ключевых объектов на 3956 юнитов.

Как посчитали аналитики VALO Service, предложение в Санкт-Петербурге и Ленобласти на рынке апартаментов по итогам марта 2024 года составляет 5534 апартамента на 194 тыс. кв. м. Эти показатели больше по итогам конца марта 2023 года на 6% по площади. В процессе строительства находится 398 тыс. кв. м (12 338 юнитов), без учета объектов реконструкции.

Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, говорит, что на рынке отмечается рост спроса на апартаменты. «В марте 2024 года было продано около 200 апартаментов. Этот показатель выше, чем в марте 2023 года на 12%. По сравнению с январем 2024 года спрос вырос на 37%»,— рассказал он.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, напротив, считает, что в марте на рынке фиксировалось небольшое снижение спроса со стороны покупателей по сравнению с февралем, однако по итогам первого квартала цены оставались на том же уровне, что и в последние месяцы 2023-го.

Среди тенденций аналитики VALO обращают внимание на интерес застройщиков к объектам реконструкции, причем не только в историческом центре, но и в спальных районах города. Также девелоперы стали активно развивать проекты апарт-комплексов в регионах, где УК работают по франшизе. Стоит отметить выход застройщиков на рынки Москвы, Дубая, стран СНГ. Стали чаще развиваться небольшие, точечные проекты. В марте 2024 года в большинстве комплексов апарт-отелей отмечается незначительный рост цен на в рамках 1–3%.

«Наш готовый проект VIDI на Синопской набережной по итогам квартала стал одним из самых дорогих апарт-отелей в своем классе в центре города: мы реализуем готовые апартаменты с отделкой по 400 тыс. рублей за квадратный метр. Дороже продаются только проекты премиум- и элит-классов, где цены доходят до 1 млн рублей за квадратный метр»,— говорит господин Кравцов.

При этом, замечает эксперт, по итогам первых трех месяцев стали более востребованными чуть большие площади. Если раньше средняя площадь приобретаемых сервисных апартаментов составляла 24–26 кв. м, то сейчас — 28–30 кв. м. «Средний чек в нашем сегменте составляет 12 млн рублей»,— делится он.

В то же время в первые месяцы 2024 года на рынок вышло большое количество проектов комфорт-класса в разнообразных локациях, средняя стоимость лота в которых 5–6 млн рублей. «Однако сервисные проекты высокого качества в центре по-прежнему остаются точечным продуктом с гарантией высокой заполняемости и доходности»,— рассуждает господин Кравцов.

Переход на котловой метод

Для стимулирования продаж в апарт-отелях предлагаются программы гарантированного дохода. Также наблюдается тенденция перехода на котловой метод распределения доходов, обращает внимание господин Сторожев.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», среди других тенденций отмечает: «Девелоперы и управляющие компании активно стараются отстраиваться от конкурентов, находить свою нишу, создавать уникальное преимущество либо сервисом, либо спецификой локации и продукта. Закрытия базовых потребностей уже недостаточно, такие форматы как коворкинг-зоны, рестораны, паркинг, разнообразные зоны отдыха, стали уже обязательными продуктовыми характеристиками апарт-отеля. Многофункциональность — необходимое конкурентное качество объекта. Инвесторы и гости сегодня уже хорошо знакомы с форматом апарт-отелей и сформировали конкретные запросы и высокие требования к ним».

Он также подтверждает слова коллег, что за последнее время выросло количество программ гарантированного дохода, гарантом в которых выступает застройщик, стало больше проектов с котловым методом исчислением дохода.

В ряде апарт-комплексов действуют льготные ипотечные ставки от 0,01% на год, с дальнейшим переходом на стандартные ставки в 15–17%. Во многих апарт-комплексах предлагается льготная ставка от 10 до 10,9% на весь срок кредитования (до 30 лет). На рынке имеются предложения и по траншевой ипотеке. Помимо льготной ипотеки, покупателям предлагаются еще и рассрочки. Например, на время строительства комплекса можно воспользоваться короткой рассрочкой по схемам 15/85, 30/70, 50/50, 65/35, также встречаются предложения по длинным рассрочкам.

«В марте 2024 года наблюдаются различные скидки и акции в ряде апарт-комплексов: приобретение машино-мест в паркингах и кладовых со скидками, скидки на оптовую и повторную покупку номеров, скидки иногородним клиентам, сотрудникам определенных банков и компаний, пенсионерам, медицинским работникам, включение стоимости чистовой отделки и меблировки в стоимость апартамента; скидки за отказ от отделки; скидки на определенные категории и типы номеров»,— перечисляет господин Сторожев.

При этом он отмечает, что на рынке наблюдается рост конкуренции. «В выигрышном положении окажутся апартаменты, расположенные в хорошей локации, с продуманной концепцией, качественной инфраструктурой и профессиональной УК. Наиболее перспективными можно назвать проекты на заключительном этапе строительства с хорошей репутацией, рекреационные комплексы Курортного района, проекты в престижных локациях и историческом центре, где сочетаются сервисная и жилая функции»,— подчеркивает он.

Преодоление препятствий

Директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев констатирует, что, несмотря на высокую стоимость денег, препятствующую инвестициям, рынок апарт-отелей не теряет своей привлекательности. «Хорошая загрузка стимулирует спрос на приобретение апартов в новых проектах и развитие сегмента апарт-отелей. Активно приобретают проекты и в высокой стадии готовности, и на старте. Проекты, которые вышли на рынок в этом году, интересуют покупателей за счет низкого порога входа и разнообразных программ рассрочек, которые делают апартаменты хорошим инструментом сохранения и приумножения инвестиций»,— замечает эксперт.

Генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев добавляет, что на девелоперской активности скажется скорее применение НДС в отношении апарт-проектов. «Давно назрела необходимость разделить на законодательном уровне апарт-отели, являющиеся объектами гостиничного сервиса, и псевдожилье. Проекты, которые призваны обслуживать растущий турпоток, создают рабочие места, оптимизируют инвестиционный климат в городе, заслуживают налоговых льгот и преференций»,— уверен он.

Кирилл Орлов