Аренда съедает сорок процентов зарплаты

Эксперты «Циан.Аналитики» рассчитали доступность аренды жилья в городах-миллионниках и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съемного жилья и как этот показатель изменился за последний год. В Петербурге на оплату съемного жилья уходит в среднем 43% от зарплаты.

Расчеты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках. В среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платеж составляет 40% от среднего размера заработной платы. Почти половина дохода уходит на оплату съемного жилья в Москве (48%), более 40% — в Нижнем Новгороде (44%), Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге (по 43%) и Новосибирске (42%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют 33%, Красноярска — 34%, и это минимальные значения среди миллионников.

Чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю выплата за жилье составляет от заработной платы населения, хотя отличия между городами не столь велики (от 33 до 48%). После оплаты съемного жилья у арендатора остается от 33 тыс. (в Волгограде) до 61 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в два-три раза превышают размер прожиточного минимума, то есть аренда жилья, несмотря на рост ставок, остается доступной для населения (в отличие от приобретения жилья в ипотеку на вторичном рынке, где после ежемесячной выплаты кредита не всегда остается сумма, достаточная даже для покрытия базовых нужд).

В абсолютном выражении больше всего средств после оплаты арендного жилья остается в Москве — 61 тыс. рублей, несмотря на то, что платеж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 2,4 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства почти в три раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это 41–43 тыс. рублей.

Год назад доступность съемного жилья была выше. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 35% от среднего размера заработной платы. За год показатель стал выше на 5 п. п., то есть доступность арендного жилья снизилась. Несмотря на то, что доходы населения в 2023 году достаточно сильно выросли (особенно в регионах с высокой долей промышленности в структуре экономики), ставки на рынке аренды увеличились сильнее.

Помимо стандартных сезонных циклов, в 2023 году на спрос, ставки и объем предложения на рынке аренды оказала сильное влияние ситуация на рынке купли-продажи. На фоне ужесточения условий кредитования часть спроса с рынка новостроек и вторички перетекала в сегмент аренды (квартиры искали несостоявшиеся покупатели). Это привело к тому, что во многих городах арендные ставки достигли рекордно высоких значений. В октябре и ноябре 2023 года рост ставок прекратился, но резкого снижения (как традиционно бывает после окончания сезонной активности) не было. Цены снизились незначительно и перешли к стагнации. В начале 2024 года на рынке сохраняется потенциал роста ставок: арендаторами становятся те, кто не смог купить квартиру по новым условиям: сейчас арендный платеж почти в два раза меньше ипотечного (если брать кредит по рыночным условиям).

Особенно сильно за год снизилась доступность арендного жилья в Москве и Перми (доля платежей от среднего размера заработной платы увеличилась на 9 п. п.), в Челябинске и Нижнем Новгороде (на 8 п. п.). Если год назад на первом месте по доле арендных расходов от размера заработной платы находился Ростов-на-Дону, то сейчас его опередили Москва и Нижний Новгород. В Казани и Ростове-на-Дону доля практически не изменилась (стала выше на 2 п. п.).

«Расходы на съем жилья составляют от трети до половины среднего размера заработной платы в городах-миллионниках,— комментирует Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитики».— За последний год доступность аренды снизилась. Потенциал роста ставок сохраняется, вполне вероятно дальнейшее снижение доступности аренды».

Денис Кожин