Недвижимость закрылась в фондах
Популярность приобретения ее через ЗПИФы стремительно растет
Доля сделок с недвижимостью, приобретаемой для закрытых паевых фондов (ЗПИФ), в первом квартале 2024 года достигла 22%, хотя ранее не превышала 8%. Популярность таких фондов будет расти и дальше, прогнозируют эксперты, так как они сохраняют анонимность владельцев паев и предоставляют налоговые преференции.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Как следует из исследования IBC Real Estate, которое есть у “Ъ”, в январе—марте этого года в целом по России доля сделок с недвижимостью, приобретенной для ЗПИФов, достигла 22%. Аналитики указывают, что показатель является рекордным, добавляя, что последние пять лет доля подобных сделок находилась в диапазоне 4–8%.
В первом квартале 2024 года для всех ЗПИФов было выкуплено недвижимости на общую сумму 19 млрд руб., что сопоставимо с годовыми значениями 2020–2022 годов, уточняют в IBC Real Estate.
Так, в начале этого года были закрыты три крупные сделки суммарной площадью 150 тыс. кв. м: УК «Современные фонды недвижимости» пополнила свой портфель складским комплексом «PNK Парк МКАД-М4» в Подмосковье, УК Aktivo — ульяновским торгцентром «Самолет» и структура, связанная с компанией «Ключ», приобрела коммерческие площади в апарт-комплексе Sky View в центре Москвы.
Рост доли сделок по покупке недвижимости в ЗПИФах может быть обусловлен снижением числа стандартных сделок. По подсчетам IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость в России в январе—марте 2024 года составил 87 млрд руб., что на 37% ниже год к году и на 9% меньше, чем в 2022 году. Это может быть связано с высокой базой двух предыдущих лет из-за исхода международных инвесторов. Если в первом квартале 2023 года объем сделок с иностранными активами достигал 80% от общего числа таких трансакций, то уже в начале 2024 года показатель снизился до 8%, подсчитали в CMWP.
ЗПИФы позволяют привлечь средства частных и институциональных инвесторов, что особенно актуально в условиях высоких ставок по кредитам, отмечает гендиректор УК «Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев.
Инвесторы продолжают проявлять интерес к этому сегменту из-за его преимуществ, соглашается партнер NF Group Станислав Бибик. Например, ЗПИФы обеспечивают конфиденциальность структуры владения — реестры пайщиков ведутся в специальных депозитариях, недоступных для публичного использования, напоминает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова. Это позволяет создать аналоги акционерных соглашений, которые раньше реализовывались в иностранных юрисдикциях по английскому праву, добавляет директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко.
Тем не менее рост активов рыночных ЗПИФов недвижимости замедлился. По оценке УК «Парус Управление активами», суммарные активы таких фондов по итогам первого квартала 2024 года достигли 346 млрд руб. Это лишь на 7% выше показателя конца 2023 года, хотя кварталом ранее активы выросли на 10% (см. “Ъ” от 11 апреля). Впрочем, бизнес по созданию ЗПИФов недвижимости не всегда оказывается успешным. К примеру, в прошлом году PNK закрыл свой фонд, которому принадлежали склады общей площадью 104 тыс. кв. м в ряде регионов страны на общую сумму 5,1 млрд руб. В компании это обосновали многократным сокращением сделок между девелоперами и будущими арендаторами на строительство складов (см. “Ъ” от 4 апреля 2023 года).
Член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян уверен, что в этом году компании, управляющие ЗПИФами недвижимости, продолжат демонстрировать повышенную активность, а объем трансакций может превысить рекордное значение прошлого года. Интерес к таким фондам будет расти, пока в законодательстве не появятся изменения, перечеркивающие их выгоды, уверен гендиректор «Акцент Управление активами» Иван Темичев. Пока прослеживается тенденция к смягчению и большей лояльности, резюмирует он, но совсем исключать эти риски нельзя.