 |
Стоит проанализировать более чем годичную историю принятия и применения этого закона. Она поучительна.
Вначале все было просто. Когда в условиях квартирного дефицита граждане стали хватать все, что строится, еще на уровне нулевого цикла, застройщики поняли, что обнаружился бездонный источник дешевых кредитов. Строить на средства населения ринулись все кому не лень. При этом в соответствии с заключаемыми договорами частный соинвестор нес точно такую же ответственность за строительство, как и главный инвестор, то есть застройщик. Но в отличие от него не имел возможности направлять финансовые потоки. То есть был таким же партнером, как пресловутый Леня Голубков.
В самом конце 2004 года Госдума приняла закон #214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". С 1 апреля он вступает в силу. Застройщикам закон очень не понравился. И это неудивительно. Он позволяет дольщику в одностороннем порядке в любой момент до приема дома госкомиссией разорвать договор с застройщиком и потребовать обратно свои деньги плюс проценты (проценты, между прочим, немаленькие — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день, то есть до 30% годовых). В законе перечислено несколько оснований для разрыва договора, например недовольство качеством работ. При наличии такого основания выйти из доли становится почти так же просто, как получить деньги по банковскому депозиту. А вот застройщик может расторгнуть договор с дольщиком только через суд. Кроме того, закон устанавливает солидарную ответственность застройщика и банка-кредитора перед дольщиками. А это на деле означает только одно: если застройщик привлек хоть одного частного соинвестора, банк к его проекту и близко не подойдет. В результате застройщики оказались перед выбором: или на явно невыгодных условиях все-таки привлекать дольщиков, или задорого кредитоваться у банков.
Они не выбрали ни того, ни другого, а просто сократили объемы нового строительства. По некоторым оценкам, количество предложений на рынке сократилось вдвое по сравнению с прошлым годом. Строить продолжали на тех площадках, которые успели оформить до вступления в силу закона #214.
Результатом стало банкротство множества мелких компаний и истории с массовым обманом вкладчиков компаниями "Мастерок", "Социальная инициатива", "Стройметресурс" и т. д. Иначе говоря, закон дал толчок к разрушению всей системы долевого строительства, при которой застройщики фактически перекредитовывались на новых объектах, привлекая средства под будущее строительство, чтобы завершить начатое. Новых объектов не стало — и карточный домик сложился. Крупные застройщики выжили почти без потерь, потому что банки им давали кредиты, а власти — муниципальные заказы.
И тут очень кстати пришелся нацпроект "Доступное жилье". Строители стали лоббировать поправки к закону (дошли даже до президента), утверждая, что без привлечения дольщиков не то что доступное — вообще никакое жилье не построишь. И победили. Поправки внесены, застройщики поставлены в равные условия с соинвесторами, солидарная ответственность банков исключена. Застройщики снова могут получать дешевые деньги у частных соинвесторов, жизнь продолжается.
 |
ФОТО: ЮРИЙ МИРТЬЯНОВ  |
Лично я считаю, что этот закон появился, потому что была такая историческая необходимость применительно к одной сфере бизнеса — к строительству. Система долевого инвестирования — это когда продаются виртуальные квартиры, а правила игры диктует застройщик-продавец. Догадываетесь, как действует застройщик, который уже получил 100% дохода с еще не достроенного (а иногда и не начатого) объекта? Конечно, снижает затраты и, соответственно, качество строительства, чтобы из уже зафиксированного дохода получить как можно больше прибыли. Поэтому суть 214-го закона была не в том, чтобы дать больше прав долевому соинвестору, а в том, чтобы прекратить долевое инвестирование как таковое.
Говорят, долевое инвестирование — это единственная возможность купить квартиру по относительно низкой цене. К этому аргументу можно было относиться серьезно еще год назад, но не сейчас, когда даже в Подмосковье цена квадратного метра на самом начальном этапе строительства перевалила за $1000. Теперь никто в здравом уме опускать цены не будет, но и поднять значительно не сможет — они и так на пределе. Говорят, во всем мире существует участие частных соинвесторов на ранних стадиях строительства. Действительно, существует — только в форме кооперативов, которые сами выступают заказчиками строительства, а строительные компании привлекают в качестве простых подрядчиков. Еще, конечно, говорят, что одномоментная ликвидация системы долевого инвестирования означает разорение части дольщиков. Так оно ведь уже и произошло! Другой вопрос — как с кем разобрались, кому что дали или пообещали, но это уже в прошлом. И наконец, должны рухнуть мелкие фирмы. Так они и рухнули, а оставшиеся вполне способны вести строительство на собственные или кредитные средства.
Какой отличный момент был, чтобы убить дракона! Вместо этого решили его подкормить, чтобы на время успокоился.
|
"Застройщикам жить станет легче"
Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации "Инком-недвижимость": "Поправки внесены правильные, в первую очередь важна отмена солидарной ответственности банков перед частными соинвесторами. На собственные средства никто в мире не строит, от этого еще Дональд Трамп предостерегал. Кредиты в полном объеме получить очень сложно, практически нереально. У нас, к сожалению, пока нет нормальной банковской системы. Поэтому для многих застройщиков единственный выход — использовать деньги вкладчиков плюс банковские кредиты. Поправки в закон #214 позволяют действовать по этой схеме. А вот с тем, что внесение поправок в закон позволит увеличить объем предложения, я категорически не согласен. Образовавшийся на рынке дефицит в очень малой степени связан с тем, что год назад начал действовать этот закон. Он связан с изменением структуры спроса и предложения: в Москве увеличивается спрос на альтернативные квартиры. Если два года назад взамен 100 проданных квартир надо было приобрести 120, то сейчас уже 160. Рынок с этим не справляется, отсюда и дефицит. А те дома, которые строятся по принципу долевого инвестирования, вообще не участвуют в игре: в них приобретают квартиры за живые деньги, потому что никакой альтернативщик не может ждать два года, пока будет построена квартира взамен проданной. Так что в результате внесения поправок застройщикам жить станет легче, но дефицит не исчезнет". Артем Эйрамджанц, первый заместитель председателя правления группы компаний ПИК: "Мы ожидаем, что поправки в закон #214 улучшат сложившуюся на рынке ситуацию. В частности, отмена солидарной ответственности банка и застройщика приветствуется участниками рынка. Первое чтение ответило на некоторые важные вопросы, но хотелось бы, чтобы практическая сторона дела была максимально приближена к реальности, чтобы права дольщиков были защищены, а застройщики строили больше и дешевле. При этом есть целый ряд деталей технического характера, которые еще не были оговорены (оформление договоров долевого участия, контроля, надзора и т. д.). А принятый новый пункт, который устанавливает трехдневный срок возврата денежных средств в случае расторжения договора, представляется мне неоправданно жестким. Хотелось бы более взвешенного подхода к деталям, чтобы закон стал надежным документом для всех сторон--участников долевого строительства. А вообще мы считаем, что рынок, безусловно, нуждается в строгом регулировании, чтобы на нем не было недобросовестных застройщиков". |