Офисная недостаточность

Повышенная активность арендаторов и снижение темпов строительства бизнес-центров привели к нехватке качественных площадей в Санкт-Петербурге. Пока у компаний еще остается возможность найти офис в отдельных районах города, но в перспективе дефицит предложения будет усугубляться. Восстановление девелоперской активности произойдет только в случае увеличения стоимости аренды до 3 тыс. рублей за «квадрат» в месяц, что позволит компенсировать рост ключевой ставки и себестоимости строительства, полагают эксперты. Однако возможность повышения ставок аренды пока ограничивается недостаточно высоким уровнем платежеспособного спроса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В первом квартале 2024 года доля свободных площадей в Санкт-Петербурге сократилась с 11,1% до 5,6% к аналогичному периоду прошлого года, подсчитали в IBC Real Estate. По оценке Bright Rich | CORFAC International по итогам трех месяцев этого года уровень вакансии был еще ниже — 4,9% (273 тыс. кв. м.).

Нехватка качественного предложения вызвана высокой активностью арендаторов в 2023-м — начале 2024 года, отмечает управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. В этот период объем поглощения почти достиг 300 тыс. кв. м, тогда как ранее типичный для рынка показатель находился на уровне в 150 тыс. кв. м в год, подчеркивает он.

С января по март текущего года объем сделок с офисами составил 197,4 тыс. кв. м, что на 49% превышает среднеквартальный показатель 2023 года, напоминает Виктор Заглумин. По его словам, оживление на рынке связано с реализацией отложенного спроса конца прошлого года и закрытием двух крупных сделок.

Директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко объясняет нестандартные для рынка результаты волной переезда арендаторов с целью расширения и улучшения качества площадей. После ухода зарубежных компаний на рынок вышел большой объем свободных помещений, а ставки аренды стагнировали, рассказала она.

Драйверами спроса остаются IT, финансовый и нефтегазовый сектор, активность также проявляют компании в сфере проектирования и оборонно-промышленного комплекса, перечисляет руководитель петербургского филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. В первые три месяца 2024 года основной спрос на офисы обеспечили торгово-производственные и финансовые компании, на которые пришлась почти половина от общего объема поглощения (97,5 тыс. кв. м), уточняет господин Заглумин. Положительную динамику также демонстрировали представители строительной отрасли и реального сектора экономики, добавляет директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева.

Неспешный ввод

Другая причина дефицита предложения на петербургском офисном рынке — низкий объем ввода бизнес-центров, поясняет Иван Починщиков. Темпы строительства новых объектов в городе остаются сдержанными, а количество спекулятивных проектов в общем объеме строительства снижается, подтверждает заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.

До конца 2024 года в Санкт-Петербурге появится пять новых бизнес-центров общей арендопригодной площадью 75,8 тыс. кв. м, но более 75% этих площадей не выйдет на рынок, предупреждают в Nikoliers. Аналогичную тенденцию фиксирует и Иван Починщиков. В период с апреля по декабрь предложение на офисном рынке увеличится лишь на 37 тыс. кв. м, из которых 30 тыс. кв. м уже законтрактовано, констатирует он. Качественные спекулятивные офисные здания компании арендуют еще на этапе строительства, поэтому ввод объектов не сказывается на уровне вакантности, комментирует госпожа Горячева.

Сокращение девелоперской активности обусловлено удорожанием заемного финансирования и ростом себестоимости строительства, полагает Регина Волошенко. К тому же уровень платежеспособного спроса в Санкт-Петербурге остается невысоким, замечает она. По ее словам, вакансия в бизнес-центрах со ставками аренды 2 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, достигает 25%, что более чем в четыре раза превышает среднее значение по городу. На этом фоне строительство нескольких офисных зданий было заморожено — их ввод возможен либо под якорного арендатора, либо не ранее 2025 года, указывает господин Починщиков.

Вопросы по запросам

Несмотря на рост заполняемости бизнес-центров, объем вакансии пока позволяет компаниям найти себе объект, но для этого приходится смягчать требования по локации и цене, говорит Виктор Заглумин. Тем, кто находится в поиске площадей, приходиться корректировать свои запросы и занимать лучшие из доступных вариантов, соглашается господин Починщиков.

В результате срок экспозиции ликвидных офисов, которые предлагаются по рыночной арендной ставке, сократился с нескольких недель до нескольких дней, утверждает Регина Волошенко. В отдельно взятых районах в Санкт-Петербурге уже наблюдается острый дефицит объектов, поскольку спрос превышает предложение, сетует Сергей Владимиров.

Нормой для рынка стали сделки с «расселением» нескольких небольших арендаторов бизнес-центра для того, чтобы освободить место под одного крупного, подчеркивает Виктор Заглумин. Из-за нехватки крупных офисных блоков у компаний также сформировался запрос на покупку зданий. К примеру, DIY-ритейлер «Петрович» приобрел два офисных объекта общей площадью 30 тыс. кв. м у IT-компании JetBrains, а сеть «Семишагофф» выкупила бизнес-центр «Александр Невский» (4,7 тыс. кв. м). Однако рынок купли-продажи офисов в Петербурге пока находится в зачаточном состоянии и не может покрыть имеющийся спрос, считает господин Починщиков.

Арендаторы небольших офисов до 500 кв. м пытаются повысить эффективность использования площадей за счет гибридного формата работы, обращает внимание Сергей Владимиров. В этом случае часть работников имеет возможность работать удаленно и заранее планировать посещение офиса, продолжает эксперт.

Ставка на рост

Нехватка качественных объектов привела к увеличению запрашиваемых средних ставок аренды. По данным Maris, с января 2023 по март 2024 года их размер вырос на 4,6% в объектах класса А и 12,9% — в классе B. На конец марта этот показатель составил 2,2 тыс. и 1,6 тыс. рублей соответственно. При этом в отдельных случаях ставка в бизнес-центрах высокого уровня достигает 3,5 тыс. рублей за «квадрат» в месяц, говорит Сергей Владимиров. Стоимость аренды офисов продолжит корректироваться, но, вероятно, рост будет находиться в пределах инфляции, ожидает Алена Волобуева.

Однако простимулировать девелоперов вернуться к строительству офисных зданий может только существенный рост ставок аренды, полагает Виктория Горячева. Текущего их размера недостаточно для того, чтобы сделать такие вложения оправданными, уверен Виктор Заглумин. Активное строительство офисов может возобновиться, когда ставка превысит 3 тыс. рублей за «квадрат», резюмирует эксперт. С учетом того, что девелоперский цикл в среднем занимает от двух до четырех лет, нехватка бизнес-центров может сохраниться в среднесрочной перспективе, прогнозируют в Nikoliers.

Константин Куркин