Вторичка теряет покупателей
Но средние цены продолжают рост
Несмотря на снижение активности покупателей вторичной недвижимости на 20–40% за год и 3% за месяц, средние цены на нее продолжают медленно расти. На крупнейших региональных рынках за последний месяц они увеличились в среднем на 0,2%, значительнее всего — в Воронеже. Аналитики не исключают роста спроса на вторичку в дальнейшем из-за перетока покупателей из сегмента новостроек, но расходятся в ценовых прогнозах.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в мае составила 143,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,2% к апрелю, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Темпы роста немного снизились: в предыдущие два 30-дневных отрезка показатель увеличивался на 0,4–0,5%. В России в целом, согласно подсчетам «Этажей», вторичка в мае подорожала на 0,4%, до 122,9 тыс. руб. за кв. м. В «Яндекс Недвижимости» считают, что месячный рост средней стоимости жилья в городах-миллионниках — 0,7%.
Наиболее выраженный рост цен за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» зафиксировали в Воронеже, где средняя стоимость предложения выросла на 1%, до 101,9 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону рост на 0,8%, до 132,5 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили увеличение на 2% средней цены в Саратове, до 95,5 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Перми значение, по их данным, за месяц снизилось на 1,7%, до 106,7 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде — на 0,95%, до 93,1 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге показатель не изменился: 214,7 тыс. руб. за кв. м.
В Москве, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 336,9 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 0,2%, за год — на 7,1%. Самую выраженную динамику в аналитическом центре компании «Инком-Недвижимость» зафиксировали в ЦАО, где средняя цена вторички за месяц выросла на 0,6%, до 493,8 тыс. руб. В ЮВАО показатель, напротив, снизился на 0,1%, до 241,9 тыс. руб. за кв. м. Самая доступная недвижимость столицы, по данным аналитиков, сейчас в Троицком административном округе, где средняя цена 161,9 тыс. руб. за кв. м — за месяц она выросла на 0,4%. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома называет колебания механическими: они обусловлены вымыванием дешевых объектов.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что спрос на вторичное жилье в России в целом за последний месяц сократился на 3% к началу апреля и на 23% год к году. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров говорит о снижении числа обращений покупателей на 30–40% год к году. В Москве Сергей Шлома заметил сокращение на 20–25%. «Дорогая ипотека не способствует активности во вторичном сегменте»,— констатирует он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов замечает, что на активности покупателей сказывается и снижение одобряемости кредитов на вторичном рынке. Согласовать, по его словам, удается 53% заявок.
Суммарно на 18 крупнейших региональных рынках, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», экспонируется 207 тыс. лотов. Это на 2% больше, чем в начале апреля, и на 17% меньше, чем годом ранее.
Отсутствие роста экспозиции при сокращении спроса господин Попов связывает с решением части продавцов пока отложить сделки, продолжив сдавать недвижимость: снижать цены собственники по-прежнему не готовы.
Средний размер дисконта за месяц, по словам господина Хусаинова, вырос с 3,9% до 4,9%.
Алексей Попов не исключает, что стимулом для вторичного рынка станет переток в него покупателей из сегмента новостроек из-за сокращения льготных программ кредитования. «Ипотека на какое-то время станет почти одинаково недоступной, тогда как на вторичке останутся чуть более привлекательные цены и больше возможностей торговаться»,— рассуждает он. Тренд, по мнению господина Белокурова, может стать актуальным после 1 июля. В ближайшие же два месяца покупатели, по его мнению, напротив, будут стремиться закрыть сделки с новостройками, успев попасть под условия льготных программ.
Хотя господин Шлома обращает внимание на то, что новостройки сильно переоценены, что способствует переориентации части покупателей на вторичку уже сейчас. «Среднестатистическая вторичная квартира в "старой" Москве стоит 14,09 млн руб., первичная — 21,54 млн руб.»,— замечает эксперт. Господина Шлома добавляет, что стоимость ДДУ от застройщика в проекте сейчас может быть на 25% выше, чем покупка по переуступке прав физлица. Во втором случае, по его мнению, речь идет как раз о реальной рыночной цене объекта, не подкрепленной льготной ипотекой.
Евгений Белокуров предполагает, что на вторичном рынке дальнейшая коррекция цен будет симметрична динамике в первичном сегменте. Сергей Шлома ждет медленного снижения средних значений — примерно на 1% в месяц. «Продавцы будут нащупывать цены, адекватные и привлекательные для покупателей, которых сейчас ограниченное количество»,— говорит он. Ильдар Хусаинов же не исключает, что за счет дополнительно спроса, цены на вторичку, напротив, начнут расти.
Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||