Великий инновационный переход
Как строительная отрасль вписывается в мир новых технологий
За семь последних лет индустрия жилищного строительства совершила заметную трансформацию. Сейчас это отрасль, которая активно использует передовые технологии. Государственная политика и меры поддержки, инновационная деятельность института развития в жилищной сфере, усилия бизнеса — все это в комплексе значительно поменяло строительную отрасль в сторону прозрачности, безопасности и эффективности. BG проследил, какой путь за это время прошла стройиндустрия на пути к цифровизации, призванной упростить жизнь россиянам, застройщикам и регуляторам.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Если в 2015–2020 годах в целом по России, как свидетельствует официальная статистика, ежегодно вводилось около 75–82 млн кв. м жилья, то уже по итогам 2022 года стройиндустрия зафиксировала рекорд в 102 млн кв. м. Самый высокий показатель за всю историю наблюдений за рынком пока зафиксирован в 2023 году, когда по всей стране было введено свыше 110 млн кв. м. Но это еще не предел, если учитывать, что в предшествующие годы в различных регионах девелоперам было выдано значительное число разрешительной документации. Так, по данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) наш.дом.рф, число действовавших на начало апреля текущего года разрешений на строительство позволяет построить в общей сложности 231,88 млн кв. м в многоквартирных домах. Для сравнения: годом ранее этот показатель составлял 194,51 млн кв. м.
Другие подсчеты сервиса показывают, что в первом квартале 2024 года фактический ввод жилья во всех российских регионах составил 29,35 млн кв. м, что только на 1% больше год к году. Однако велика вероятность, что по этому показателю застройщики по итогам текущего года смогут по крайней мере удержать взятый в прошлом году рекорд, а при позитивном раскладе — добиться роста.
Новые технологии для улучшения жизни
С увеличением объемов жилищного строительства перед девелоперами, регуляторами и кураторами строительной отрасли встали сразу несколько приоритетных вопросов. Первый — как сделать отрасль жилищного строительства прозрачной. Второй — как оптимизировать строительный цикл, что позволило бы, с одной стороны, сократить сроки реализации проекта, с другой — увеличить качество возводимого жилья.
Такие вызовы стали отправной точкой для цифровизации отрасли, позволяющей внедрять новые технологии, сокращающие издержки всех участников процесса. Для покупателей жилья это прежде всего уверенность в том, что застройщики исполнят бОльшую часть пунктов, отраженных в договорах долевого участия, включая сроки выдачи ключей. Для девелоперов это сокращение финансово-материальных затрат, поскольку как субъекты бизнес-процессов они прежде всего заинтересованы в получении прибыли. Для государства это дать возможность гражданам улучшить свои жилищные условия за счет повышения объемов строительства, что также влияет на рост ВВП и налоговые поступления. «Обязательное условие цифровизации — это синергия всех участников рынка»,— отмечает управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации ДОМ.РФ Николай Козак.
ДОМ.РФ как институт развития жилищного строительства стал одним из основных разработчиков продуктов и сервисов в рамках цифровизации отрасли. Создаваемая им экосистема жилищной сферы сейчас объединяет свыше 40 многофункциональных сервисов, которые упрощают и ускоряют бизнес-процессы, делают более доступным для людей жилье в благоустроенной и обеспеченной инфраструктурой среде. Среди таких инструментов ЕИСЖС наш.дом.рф, где аккумулируется основная аналитика по рынку жилой недвижимости в целом по России и информация о строящихся многоквартирных домах и их застройщиках, суперсервис для бесшовного строительства индивидуального жилого дома строим.дом.рф, ставший единой платформой для проектировщиков, подрядчиков, работающих в этом сегменте, и покупателей таких домов.
Кроме того, институт разрабатывает продукты в рамках технологии информационного моделирования (ТИМ), что становится обязательным для застройщиков при проектировании объектов, а также реестр программного обеспечения для таких технологий. В экосистему ДОМ.РФ входят и институции, занимающиеся подготовкой кадров, которые будут активно заниматься переходом стройиндустрии к новым технологиям — к таковым относится, например, Цифровая академия.
При переходе стройиндустрии к масштабной цифровизации ДОМ.РФ как участник этого процесса, по словам Николая Козака, взаимодействует с Минстроем России, Росреестром и другими профильными ведомствами, регионами, застройщиками, банками и экспертным сообществом. «В этом случае важно понимать, что ДОМ.РФ при внедрении новых технологий в отрасли жилищного строительства ориентируется в первую очередь на граждан, чтобы повысить качество их жизни, а также на бизнес и государство»,— поясняет Николай Козак.
У Минстроя как регулятора отрасли сегодня, судя по опубликованным на сайте ведомства заявлениям, особенно остро стоит вопрос по обеспечению эффективной интеграции существующих информационных систем, синхронизации ведомственных данных и бесшовного для пользователей режима взаимодействия. Эти направления являются ключевыми как для аналитическо-прогнозной вертикали — системы информационно-коммуникационных решений, обеспечивающих мониторинг достижения показателей национальных проектов, так и для отдельных прикладных решений в сфере экспертизы и государственного строительного надзора.
Широкое меню
По большому счету толчком для цифровизации стройиндустрии стали события, которые при прочих равных едва ли можно было бы назвать стимулирующим.
Если ретроспективно взглянуть на развитие рынка жилищного строительства, сконцентрировав внимание на событиях до 2017 года, то можно увидеть, что тогда актуальным как для регуляторов, так и для граждан-соинвесторов был вопрос соблюдения сроков строительства и надежности застройщиков. Остроту проблеме обеспечивал рост обманутых дольщиков, общее число которых к тому времени по всей стране, по официальным данным, достигало 400 тыс. человек. К этому привело банкротство крупных застройщиков федерального уровня и региональных компаний поменьше в результате не всегда корректного планирования бизнес-процессов и нецелевого использования средств, собранных у граждан-соинвесторов.
Федеральным и региональным властям приходится до сих пор решать проблемы с восстановлением нарушенных более шести-семи лет назад прав граждан, инвестировавших в строительство жилья. Сейчас список обманутых дольщиков по всей стране сократился более чем в пять раз по сравнению с 2017–2018 годами. Сегодня ситуации, когда покупатели могут остаться и без квартир, и без средств, сошли на нет. Это стало возможным за счет перехода отрасли на банковские эскроу-счета, где хранятся средства покупателей квартир до ввода в эксплуатацию жилых комплексов, а застройщики реализуют проекты за счет проектного финансирования. Это обеспечило надежность средств соинвесторов, и теперь стройиндустрию невозможно представить без такого механизма.
Стройиндустрия трансформирует бизнес-процессы
Многие компании, в том числе из сферы строительства, которые еще не применяют повсеместно цифровые решения, планируют это сделать в ближайшей перспективе, сделав упор на использование искусственного интеллекта и больших данных. Такой вывод содержится в одном из последних исследований «Цифровые технологии в бизнесе: практики и барьеры использования» от Института статистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики». Мониторинг текущего состояния цифровизации российской экономики аналитиками подготовлен на основе исследования летом 2023 года более 4 тыс. компаний из десяти отраслей.
Так, например, 49,4% опрошенных топ-менеджеров строительных компаний заявили, что в своей работе используют цифровое проектирование и моделирование. При этом 45,8% респондентов из числа девелоперов отметили, что используют также системы автоматизации бизнес-процессов, а 19,3% сообщили об использовании цифровых платформ.
Ъ:По данным портала наш.дом.рф, на апрель нынешнего года более 3,93 тыс. застройщиков в 87 регионах страны привлекали средства соинвесторов через эскроу-счета. К этому моменту по такому механизму по всей стране строилось жилье общей площадью 106,59 млн кв. м — этот показатель вырос почти на 14% год к году. В целом по стране в тройку крупных банков, где девелоперы жилья аккумулируют эскроу-счета наряду со Сбербанком и ВТБ, традиционно входит Банк ДОМ.РФ, где к апрелю текущего года на счетах эскроу были собраны средства, вырученные застройщиками от продажи жилья в новостройках общей площадью свыше 13 млн кв. м, и этот показатель неуклонно растет.
Переход на новый механизм привлечения средств соинвесторов, безусловно, придал рынку прозрачности и потребовал собрать на одной платформе информацию по всем этапам строительства. Открытость таких данных — еще один признак транспарентности отрасли. Так и появилась система ЕИСЖС, разработанная ДОМ.РФ при поддержке Минстроя РФ.
От онлайн-каталога до маркетплейса
Внимательный читатель может заметить, что в этом материале не раз приводились данные из единой информационной системы жилищного строительства. Для журналистов этот сервис стал бесценным источником информации, как, впрочем, для региональных властей и органов, регулирующих строительную отрасль. Здесь в одном месте собран целый массив аналитической информации, а также опции по проверке актуального состояния возводимых объектов. Более того, на базе каталога новостроек ДОМ.РФ запустил маркетплейс, где покупатели могут выбрать и забронировать квартиру. Создание полноценного маркетплейса новостроек стало возможным, поскольку, по словам директора ЕИСЖС Александра Лукьянова, «удалось разработать целую экосистему цифровых сервисов ДОМ.РФ на основе самой большой в России базы данных о строящихся жилых домах».
Ъ:Сейчас число уникальных пользователей онлайн-платформы наш.дом.рф достигает 1 млн человек в месяц. Количество проверок на портале новостроек и застройщиков перевалило за 3 млн.
Еще одна немаловажная задача цифровых решений, разрабатываемых ДОМ.РФ,— повышение информационной открытости. Этому способствует тот факт, что, например, на портале наш.дом.рф аккумулируются все показатели, отображающие исполнение федеральных проектов национального проекта «Жилье и городская среда».
Надо отметить, что с ЕИСЖС взаимодействуют около 2,5 тыс. представителей органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Более подробно об этом инструменте, как и о суперсервисе строим.дом.рф, можно прочитать в этом выпуске BG (см. материалы «Цифровая открытость» и «Бесшовный переезд за город»).
Перспективный сегмент
Появление суперсервиса строим.дом.рф было ожидаемо. Вот уже несколько лет в общей статистике по вводу квадратных метров в целом по стране на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) приходится значительная часть. Например, по данным на 2023 год, как следует из подсчетов Росстата, на долю ИЖС пришлось 53% от общего объема сданного в эксплуатацию жилья, или 58,68 млн кв. м, что на 2% больше год к году. Годом ранее прирост в этом сегменте был еще значительнее — на 17%, до 57,2 млн кв. м.
Ъ:Бета-версия суперсервиса, разработанного ДОМ.РФ, была запущена по поручению Минстроя РФ в 2021 году. А спустя почти год, в апреле 2022-го, президиум правкомиссии по цифровому развитию для внедрения более широкого использования сервиса и наполнения его новым функционалом утвердил «дорожную карту». Базовой версией воспользовались более 23 тыс. уникальных пользователей, размещено более 220 проектов для строительства индивидуальных жилых домов. Сейчас же сервисом воспользовались 300 тыс. человек и размещено свыше 1,2 тыс. проектов.
Кроме того, в разгар пандемии интерес россиян к жизни за городом заметно вырос, и этот спрос до сих пор остается неудовлетворенным, что дает консультантам рынка недвижимости повод строить прогнозы относительно дальнейшего роста рынка ИЖС. И, наконец, необходимо отметить, что индивидуальное жилищное строительство становится тем сегментом, где в обозримом будущем возможно массовое появление крупных и системных застройщиков, внедрение эскроу-счетов и проектного финансирования. Этому будет способствовать и широкое распространение на рынке ИЖС ипотечного кредитования, в том числе льготной программы для семей с детьми. Все это вкупе дает толчок развитию сегмента и по аналогии со строительством многоквартирных домов требует прозрачности и легкости заключения сделок. Поэтому вполне очевидно, что суперсервис строим.дом.рф будет востребован.
Для застройщиков и финансистов
Необходимо отметить, что разрабатываемые ДОМ.РФ цифровые продукты нацелены не только на повышение качества услуг, предоставляемых покупателям жилья, и удобство в получении информации об отрасли органами власти. Еще одна целевая аудитория — это девелоперы, которые также являются главными участниками цифровизации индустрии. В самой ближайшей перспективе им предстоит перейти на использование ТИМ при проектировании объектов, что по идее должно сэкономить их время на реализацию проекта, а значит, и сократить издержки.
Три года назад в ДОМ.РФ был создан центр компетенций по ТИМ в жилищном строительстве. Как отмечают в компании, за это время специалисты центра провели анализ использования этой технологии в России, выяснили уровень подготовки специалистов в этой отрасли и темпы развития локального программного обеспечения.
А в 2022 году на базе ДОМ.РФ начал свою работу новый технический комитет по ТИМ (ТК 505). Он создан для обеспечения последовательной политики Минстроя по формированию нормативно-технической документации и других инструментов для стимулирования внедрения информационного моделирования в строительстве. Среди основных направлений технического комитета в том числе разработка и утверждение системы национальных стандартов в сфере информационного моделирования. Они призваны закрепить подходы к описанию процессов создания цифровой модели на каждом этапе жизненного цикла объекта капитального строительства, а также требования по формированию и управлению единым информационным пространством.
Цифровизация коснулась и финансовых продуктов, часть которых уже широко используются в стройиндустрии, а часть только набирает обороты. ДОМ.РФ также подключился к этому процессу и сейчас активно занимается цифровизацией рынка ипотечных закладных. Например, благодаря усилиям компании развивается сервис подачи и работы с электронной закладной для ее регистрации, а также постановки на депозитарный учет. Более того, завершен пилотный проект по взаимодействию регистраторов электронных закладных и депозитариев, где они хранятся, в том числе с использованием мастерчейна — новой технологии распределенных реестров.
Как сообщили в ДОМ.РФ, на текущий момент при содействии компании восемь кредиторов перешли на использование электронных закладных и выпускают их даже в промышленных масштабах. А семь кредиторов выпустили единичные закладные в таком формате, однако готовятся к запуску пилотных проектов по масштабированию этого процесса при взаимодействии со своими контрагентами.