Складно получается

В минувшем году на Кубани и в Крыму было введено в эксплуатацию в 2,6 раза больше объектов складской недвижимости по сравнению с 2022 годом. Вырос также объем сделок с ними. С начала этого года показали рост арендные ставки. В целом, по оценке экспертов, складов по-прежнему не хватает на рынке и инвестиционный потенциал направления сегодня значителен.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Двойное расстройство

За 2023 год на территории Краснодарского края, Адыгеи и Крыма было введено в эксплуатацию 315 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Этот показатель в 2,6 раза превышает результат 2022 года. Объем заключенных сделок со складами за это время вырос до 300 тыс. кв. м, что в десятки раз превосходит значения предыдущего периода.

При этом все сделки совершались представителями онлайн- и офлайн-ритейла, а также транспортно-логистическими компаниями. Сегодня общий объем предложения на юге составляет 1,5 млн кв. м, и на 95% его формирует Краснодарский край, рассказали “Ъ-Кубань” в консалтинговой компании NF Group.

Характеризуя рынок, эксперты отметили, что основной объем качественного предложения на юге формируют местные девелоперы: «Ромекс», «Холдиг», A2 Group. Кроме них присутствуют компании, которые самостоятельно занимаются строительством складских объектов под собственные нужды,— «ВБ Девелопмент» и «Тандер». Суммарно на этих застройщиков приходится 56% всего имеющегося предложения южных регионов.

Среди наиболее крупных строящихся и планируемых к вводу объектов в 2024–2025 годах региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Константин Фомиченко выделяет логистический парк «Адыгейский» (160 тыс. кв. м), DOGMA (150 тыс. кв. м), AVA Group (150 тыс. кв. м), первую очередь индустриального парка «Энем» (60 тыс. кв. м) и новую фазу логистического центра «Кубань» (50 тыс. кв. м).

Ставки подросли

По данным NF Group, по итогам прошлого года на юге России средневзвешенная ставка аренды в действующих объектах класса A достигла значения 7,7 тыс. руб./кв. м/год triple net (без учета НДС, операционных и коммунальных расходов). На первичном рынке диапазон ставок был выше (8,5–9 тыс. руб./кв. м/год triple net).

«В начале 2024 года стоимость аренды продолжает расти, и в ближайшей перспективе ожидается сохранение данной тенденции. Южным регионам по-прежнему не хватает новых спекулятивных объектов для удовлетворения общего объема запросов»,— рассказал Константин Фомиченко.

Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» по объявлениям на платформе видят иную картину. Она дефицита складских площадей, а также растущего спроса на них не показывает.

В соответствии с запросами на площадке объявлений, средняя стоимость приобретения квадратного метра складского помещения на Кубани в начале апреля составила 16 тыс. руб., а в Крыму чуть больше — 26,6 тыс. руб. Месячная арендная ставка по складам в Краснодарском крае в среднем составляет 100 тыс. руб., в Крыму — 50 тыс. руб.

Склады ломятся от интернет-заказов

Основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов также говорит о том, что на данный момент спрос на складские помещения значительно превышает предложение. «Вакансия находится на минимальном, практически нулевом уровне. В связи с этим растет арендная ставка, за 2023 год рост составил более 25%. Объем сделок в сегменте складской недвижимости в РФ в 2023 году обновил исторический рекорд, превысив 5,7 млн кв. м. Неудивительно, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно в склады, тоже бьет все рекорды»,— отмечает он.

По его мнению, такая картина обусловлена тем, что спрос на складские объекты подогревается развитием онлайн-торговли и тем, что крупные федеральные сети активно развивают региональные подразделения. «Нехватка площадей усугубляется отказом от советского наследия, в связи с переходом к современным стандартам складирования товаров и обслуживания. Свой вклад в ажиотажный спрос вносит и рост промышленного производства в РФ. В ходе импортозамещения открывается все больше новых производств, растет выпуск продукции, для которой требуются новые складские и производственные площадки»,— разъясняет он.

В ГК «Деловые линии», являющейся одной из крупнейших транспортно-логистических компаний России, рассказывают, что увеличение рынка электронной торговли за счет универсальных онлайн-площадок спровоцировало повышенный спрос на грузоперевозки — объем доставки товаров в данном сегменте в 2023 году увеличился более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. И если ранее поставщики выбирали один склад в своем регионе для отправки партий товаров, то теперь операторы работают с более широкой географией, отправляя грузы сразу на три-пять терминалов по самым разным регионам страны. По данным перевозчика, текущее предложение крупных и средних качественных складских объектов не удовлетворяет спрос рынка, и в Южном федеральном округе фиксируется нехватка складских объектов. В большей степени она заметна в Крыму.

«Ключевым последствием текущей ситуации на рынке стало повышение затрат на складскую недвижимость и все услуги, связанные с ее управлением. Девелоперы также страхуют свои риски увеличением стоимости строительства складов и заключением долгосрочных контрактов. Что касается положительных моментов, они также есть. Нельзя не отметить снижение спекулятивных сделок. Сегодня большая доля объектов на юге страны строится под конкретного клиента»,— заявили в пресс-службе компании.

Что ищут инвесторы

Опрошенные эксперты поясняют, что наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы с хорошим доступом автотранспорта, удобными подъездными путями и местами разгрузки-погрузки. В связи с тем, что основной грузооборот осуществляется автотранспортом, расположение площадки поблизости от федеральных трасс является особым преимуществом. В пресс-службе Wildberries также добавили, что еще одним важным критерием при выборе площадки для потенциального склада является небольшая удаленность от областных центров, чтобы сотрудникам, исполнителям и продавцам было удобно добираться до места.

Максим Долгов подтверждает, что все более востребованными становятся новые форматы комплексов, повышающие комфорт пребывания для персонала. «Из перспективных технологий могу выделить продолжающийся тренд на автоматизацию процессов. Причем это касается перемещения товаров как по зданию склада, так и между комплексами. В складских операциях сохраняется тенденция минимизировать присутствие человека, доверив фасовку и распределение товаров по местам хранения роботам»,— отмечает он.

В «Деловых линиях» выделили три группы объектов, которые в компании считают наиболее востребованными: логопарки класса А на удалении 10–15 км от границ населенного пункта площадью 30 тыс. кв. м и выше, складские здания в границах населенных пунктов площадью 5 тыс. кв. м класса В, а также объекты в городской черте площадью 1 тыс. — 2 тыс. кв. м класса В.

Оптимистичные прогнозы

Южные регионы России имеют большой потенциал для дальнейшего развития, считают опрошенные, так как показатели обеспеченности качественными объектами в них низки, считают в NF Group.

Максим Долгов прогнозирует, что развитие этого сегмента сохранит свою динамику в течение ближайших двух лет. «В последнее время роль главной скрипки по спросу на склады взяли на себя маркетплейсы, потеснив федеральные торговые сети. Данная тенденция будет усиливаться в ближайшие несколько лет, в 2024 году Forbes оценивает потенциал роста рынка e-com в 40%»,— объясняет он свой прогноз.

В «Деловых линиях» также оптимистично смотрят на перспективы этого рынка, отмечая, что, несмотря на высокую текущую ключевую ставку Центрального банка РФ (сдерживающий фактор), спрос на строительство новых объектов сохраняется. В случае же если она снизится, это приведет к еще большему росту числа сделок. «Строительство новых помещений, а также расширение и модернизация старых по-прежнему останутся актуальными»,— считают в компании.

Михаил Волкодав

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram