ТРЦ меняют формат

В первом квартале 2024 года количество предложений по продаже торговой недвижимости на Кубани сократилось на 8% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В регионе появилась тенденция перепрофилирования торговых центров (ТЦ) с полной или частичной сменой функций, а также уменьшения площади новых объектов. В ближайшей перспективе эксперты прогнозируют уменьшение инвестиций в торговую недвижимость Краснодарского края.

Не теряют в цене

С января по март текущего года объем предложения торговой недвижимости в Краснодарском крае, доступной для покупки, снизился на 8% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года, говорит руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов. В сегменте аренды за тот же период, по его данным, наблюдается рост количества объявлений на 8%. При этом интерес к приобретению торговых площадей снизился на 15%, а на аренду — на 5%.

«Средняя стоимость покупки торгового объекта в регионе в первом квартале 2024 года составила 12,5 млн руб., что превышает показатели прошлого года за этот же период на 17%. Средняя арендная ставка подобной недвижимости составила 77 тыс. руб. (+14% год к году)»,— отмечает господин Изотов.

Вместе с тем, по данным CORE.XP, в 2024 году в Краснодаре запланировано открытие сразу нескольких новых торгово-развлекательных центров (ТРЦ): «Любимово», арендопригодная площадь которого составляет 28 тыс. кв. м, а также двух ТЦ районного формата — «Флотилия» и «Трилогия».

По наблюдениям экспертов, Краснодар следует общей тенденции — уменьшение площади новых объектов. Как отмечает директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев, это происходит в силу насыщенности рынка, концентрации девелоперской активности в районах с плотной жилой застройкой, роста роли досуговой составляющей в торговых центрах. «Для "районников" характерно смещение роли якорного арендатора на арендаторов фудкорта и продуктовые магазины»,— говорит эксперт.

Трафик восстанавливается

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах крупных городов Краснодарского края с января по март текущего года превысил значения аналогичного периода 2023 года на 1%.

Данные приводят в Focus Technologies, отметив, что по итогам прошлого года Mall Index в ТЦ региона ниже на 2% уровня показателей 2022 года. Снижение количества посетителей в прошлом году руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев объясняет эффектом высокой базы начала 2022 года, когда уровень активности потенциальных потребителей характеризовался докризисными значениями.

«Начиная с конца 2022 года можно говорить о сохранении трендов частичного восстановления потребительской активности. Рост посещаемости объектов, наблюдаемый в настоящее время, вызван как постепенным восстановлением покупательной способности, так и открытием в ТЦ новых магазинов на площадях ушедших игроков, что делает данные объекты более привлекательными для посетителей»,— считает эксперт.

Инвестиционную активность в сегменте торговой недвижимости за последние три года в Краснодарском крае зафиксировали лишь в 2023 году, в этот период объем инвестиций составил 8,7 млрд руб.

Курс на переформатирование

По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, переформатирование на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы — ключевая тенденция на сегодняшний день. Он связывает это с тем, что ТЦ в большом количестве начали возводить в 2000–2012 годах, а спустя 15 лет такие объекты достигают морального и физического износа. Требуется как ремонт объектов, так и пересмотр концепции исходя из актуальных потребительских предпочтений.

Предпочтения, по словам Ильи Володько, за последние годы изменились наиболее существенно в связи с пандемией, общим трендом на развитие онлайн-торговли, а также с уходом из России ряда брендов и торговых операторов. И то, и другое требует реакции со стороны владельцев торговых центров.

«При этом большинство объектов сохранит свою специализацию, то есть речь будет идти о смене или корректировке концепции, но не о переводе объекта в другой сегмент недвижимости. Дело в том, что объекты торговой недвижимости довольно сложно перепрофилировать и в процессе такой работы неизбежно будут высокие потери, которые не позволят сделать такую реконструкцию рентабельной. Поэтому перевод торговых центров, например, в офисные не будет иметь массового характера»,— отмечает Илья Володько.

Наиболее вероятно, добавил он, что устаревшие и неуспешные объекты снесут и на их месте реализуют девелоперские проекты в наиболее востребованных сегментах недвижимости. Глубокая реконструкция, по мнению эксперта недвижимости, часто может требовать инвестиций, сопоставимых с новым строительством, поэтому логично ориентироваться уже на самые растущие сегменты рынка, а не поддерживать устаревший формат.

Так, в 2023 году аптечная сеть «Апрель» приобрела в Краснодаре ТРЦ «Карнавал». По словам руководителя департамента коммерции компании «Этажи» Валентины Щербаковой, на Кубани не хватает крупных офисов класса «А» (элитный тип офисной недвижимости), таких как бизнес-центр «Высоцкий» (Екатеринбург) или «Москва-Сити». Именно из-за нехватки такого типа помещений, отмечает она, и была произведена сделка по приобретению аптечной сетью крупного ТРЦ.

«Однако подобное переформатирование торгового центра в бизнес-центр в регионе не станет тенденцией, скорее, это исключение. Если компании необходимо крупное офисное помещение, проще построить новый, чем перестраивать старый»,— говорит Валентина Щербакова.

Генеральный директор INFOLine-Аналитики Михаил Бурмистров отмечает, что уровень вакантности торговых площадей в ТРЦ, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, снизился до рекордно низких величин. При этом в сегменте торговых центров сохраняется тренд на перепрофилирование некоторых объектов с низкой привлекательностью для арендаторов и устаревшей концепцией со сменой функций, к примеру, в офисные центры.

«Ярким примером является сеть ТРЦ "Мега" (в том числе "Мега Адыгея-Кубань"), которая вместо гипермаркетов ушедшей из России IKEA привлекла в качестве арендатора один из крупнейших в России маркетплейсов "Мегамаркет". Новый арендатор превратит помещение в логистический центр. Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что в целом тренд с перепрофилированием мы продолжим наблюдать и в будущем»,— считает Михаил Бурмистров.

Вице-президент по продажам ГК «Лендекс» Светлана Заяц связывает трансформацию торговых площадей, которые за несколько лет «просели», с появлением маркетплейсов и развитием онлайн-продаж.

«Изменились и требования арендаторов, где важным условием, особенно для Краснодара, является наличие парковки или стильный ремонт с элементами креативных деталей»,— комментирует госпожа Заяц.

В портфель к девелоперам

Все больший интерес к торговой недвижимости проявляют кубанские девелоперы.

По словам Ильи Володько, многие из девелоперов ранее вкладывали деньги в жилую недвижимость, но доходность таких вложений сейчас не очень высокая. Приобретение качественных торговых помещений или офисов площадью 50–200 кв. м кажется им более привлекательным.

«Но возможности для таких инвестиций пока ограничены, так как для этого необходимо создавать специальный продукт. Офисные помещения должны быть довольно качественными и иметь единую управляющую компанию, торговые помещения должны быть желательно обособленными, но находиться также в составе торгового объекта ("торговая деревня") с единым управлением. Такие помещения должны быть достаточно качественными, чтобы гарантировать стабильный денежный поток от арендных платежей. Таких объектов еще немного, но девелоперы уже начинают такие проекты»,— добавил он.

Многие девелоперы оставляют коммерческую недвижимость в своем пользовании (к примеру, ГК «Точно»), чтобы развивать стрит-ритейл, говорит Валентина Щербакова. Однако она уточнила, что создание крупных торговых центров около жилищного комплекса не востребовано у девелоперов, так как собственник несет огромные затраты на содержание таких объектов из-за полупустых помещений.

Небольшие торговые объекты будут развиваться в дальнейшем из-за роста FMCG-сетей, так как в составе торговых центров динамично увеличиваются сети аптек, сервисов, фуд-кортов и детских центров, полагает Михаил Бурмистров.

Однако Валентина Щербакова считает, что небольшие торговые помещения не будут перспективными, поскольку сегодня жители больших городов хотят получать все услуги или совершать необходимые покупки около дома или работы.

Стать центром досуга

Еще одним трендом на рынке торговой недвижимости спикеры назвали рост доли развлекательного сегмента, а также общественных и рекреационных пространств в ТЦ. Если совершить покупку можно и онлайн, то сфера развлечений и общественного питания связана с эмоциями и требует личного посещения. Число таких объектов ждет увеличение, полагают эксперты.

«Некоторые торговые центры пытаются совместить офлайн- и онлайн- форматы — широко известно, что площади бывшей IKEA в торговых центрах "МЕГА" переданы оператору "СберМаркет", где разместится как склад, так и пункты выдачи онлайн-заказов»,— говорит Илья Володько.

Ряд крупных игроков-ритейлеров способны формировать трафик и продажи, говорит господин Бурмистров. В составе многофункциональных центров, по его данным, сейчас увеличивается доля общественного питания, различных услуг, а также появляются спортивные зоны (групповые занятия). При этом, как отметил эксперт, торговая составляющая в ТЦ сокращается.

«На это есть объективные причины — при сохранении общего уровня посещаемости процент конвертации посетителей и покупателей именно в торговых объектах продолжает снижаться на фоне растущей доли онлайн-продаж. И в целом в долгосрочной перспективе такая тенденция будет сохраняться»,— говорит эксперт.

Спросом продолжат пользоваться в Краснодаре «традиционные» ТЦ («Галерея», «Красная Площадь», «Любимово»), так как здесь есть современные кинотеатры и развлекательные зоны, отмечает Валентина Щербакова.

Инвесторы теряют интерес

В целом эксперты ожидают снижения вложений в торговую недвижимость Краснодарского края в 2024 году. В первую очередь это связано с завершением активных продаж объектов иностранными собственниками, а также с высокими процентными ставками в экономике.

«С одной стороны, снижение вложений в этот сегмент делает финансовые инструменты с фиксированной доходностью привлекательными для размещения ликвидности. Однако этот процесс формирует ожидания замедления темпов экономического роста, в результате чего инвесторы могут занимать выжидательную позицию в инвестиционных решениях»,— считает Василий Григорьев.

По его прогнозам, по итогам года инвестиции в торговую недвижимость по России сократятся на треть.

Тат Гаспарян

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram