Ипотечные ставки почувствовали дно
Летом рынок останется без массовых госпрограмм
Льготная ипотека на новостройки, которой изначально отводили не более года, растянулась на несколько лет. За это время она стала дорогой для бюджета и ускорила рост цен на жилье. В июле ипотечный рынок заработает по новым правилам. Изменения коснутся параметров льготной и семейной ипотеки. «Деньги» поинтересовались ожиданиями участников рынка от завершения программ и тем, как это скажется на ценах на жилье.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
У льгот истекают сроки
В 2023 году «квартирный вопрос» в России решили около 2 млн человек, а сумма взятых ими ипотечных кредитов составила 7,8 трлн руб. По оценкам ДОМ.РФ, это максимальный объем за всю историю. Почти каждая вторая ипотека выдавалась на льготных условиях. Этот рекорд обязан госпрограмме поддержки покупки жилья в новостройках под 8%, которая была доступна всем совершеннолетним гражданам без особых условий по семейному или иному положению, а также программе для семей с детьми под 6% годовых, на которую могли претендовать семьи с одним ребенком, рожденным после 2017 года.
После 1 июля 2024 года срок действия как обычной льготной, так и семейной ипотеки истечет. Судьба последней уже определена: президент РФ Владимир Путин поручил продлить ее до 2030 года c cохранением предельной процентной ставки для семей, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет. Кабмин по поручению президента должен представить предложения по включению в эту программу вторичного жилья на территории населенных пунктов с небольшим объемом жилищного строительства. Параметры для семей с детьми более старшего возраста пока туманны. Сейчас в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области сумма кредита по «Семейной ипотеке» может составлять не более 12 млн руб., в остальных регионах ипотека доступна в пределах 6 млн руб.
О том, что наиболее массовую льготную ипотеку на жилье в новостройках «массово на всю страну» продлевать не будут, в конце 2023 года заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Напомним, эта программа изначально была запущена в апреле «ковидного» 2020 года, тогда предельная ставка была установлена на уровне 6,5%. Программа быстро набрала популярность, и ее сроки уже не раз продлевались, а сами параметры и условия ужесточались: например, сейчас по ней ограничена максимальная сумма в 6 млн руб. для всех регионов, а первоначальный взнос, который необходимо внести заемщику, должен составлять не менее 30%, тогда как в наиболее доступном виде в свое время минимальный взнос составлял 15% от цены жилья, а максимальная цена жилья ранее могла составлять 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей.
За время существования программы ипотеки на новостройки было выдано 1,5 млн кредитов на 5,7 трлн руб., свидетельствуют данные АО ДОМ.РФ по состоянию на 25 апреля этого года.
Для сравнения: масштаб программы семейной ипотеки, запущенной на пару лет раньше, в 2018 году, составляет более 1 млн кредитов на 4,5 трлн руб.
В Минстрое России «Деньгам» подтвердили, что в настоящее время прорабатывается вопрос продления программы «Семейная ипотека» до 2030 года с учетом сохранения основных ее базовых параметров, добавив, что при модификации льготных программ «в складывающихся социально-экономических условиях целесообразно повышать их адресность». Как указали в Минстрое, этот вопрос требует дополнительной проработки «совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и организациями, в том числе на площадке правительства РФ». В этой связи говорить о конкретных условиях реализации программ преждевременно, считают там. «Льготные ипотечные программы стали наиболее востребованными на рынке ипотечного кредитования. Они оказали положительный эффект на развитие строительной отрасли и улучшение жилищных условий граждан, в том числе в кризисные периоды (распространение коронавирусной инфекции, санкционное давление со стороны недружественных стран)»,— отметили в ведомстве.
ЦБ рассчитывает на адресность
Окончания «массовой, безадресной» льготной ипотеки в обозначенные сроки ожидают в ЦБ. Как поясняла председатель Банка России Эльвира Набиуллина 26 апреля, решение по ключевой ставке (она была сохранена на уровне 16%) принималось с учетом завершения этой программы: «Если бы не было запланировано такого сворачивания безадресной льготной программы в таких объемах, нам пришлось бы, наверное, проводить еще более жесткую денежно-кредитную политику».
ЦБ ожидает, что льготные кредиты будут адресными. «Наша цель, чтобы рыночная ипотека стала доступна всем. И для этого доля льготной ипотеки должна быть значительно ниже, потому что за тех, кто имеет возможность получать ипотеку по льготным ставкам, платят все остальные заемщики более высокой ставкой»,— пояснила госпожа Набиуллина.
«Льготные программы дают возможность зафиксировать низкую ставку, хотя по другим условиям кредита, например людям без накоплений, "вписаться" в программу сложно. Так, ипотеку в новостройке под 8% можно взять лишь на 6 млн руб., заплатив при этом из своих средств 1,8 млн руб. первоначального взноса (30%). Однако поиск жилья по этим параметрам на сервисах по подбору недвижимости, например, в Московском регионе показывает небольшой объем предложений, доступных преимущественно за МКАД. По условиям под программу в городах-миллионниках подходит от 35% (в Казани и Санкт-Петербурге) до 85% (в Перми, Воронеже, Волгограде) квартир в новостройках»,— оценил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Средняя цифра по этой группе населенных пунктов — 70%, без учета Москвы, где этот показатель составляет 15%, подсчитал эксперт.
По «Семейной ипотеке» сумма кредита может достигать 12 млн руб., при этом первоначальный взнос составит 2,4 млн руб. (20%), возможно использование материнского капитала (630,4 тыс. руб. на первого ребенка). При превышении цены недвижимости есть вариант комбопрограмм, когда «остаток» выдается по рыночной ставке.
Ипотека на обычных условиях, без льготных программ, может обойтись в два-три раза дороже: средневзвешенные ставки, по последним данным ДОМ.РФ, составляют 16,8–17%, а для «клиентов с улицы» находятся в диапазоне 17,6–17,9%. Несколько лет назад люди могли брать под 8–9% без широких льготных программ и без дорогостоящих для бюджета субсидий, признала госпожа Набиуллина: «Это произошло после того, как мы в 2018 году снизили инфляцию до 4%, и она оставалась вблизи этого уровня несколько лет. Это дало мощный толчок развитию ипотеки, когда банки были уверены, что инфляция находится под контролем, и они могли предлагать на рыночных условиях долгосрочные кредиты под низкие ставки». Период таких ставок прервался колебанием, а затем их ростом после 2020–2022 годов.
Как свидетельствуют ретроспективные данные Банка России, в период 2013–2017 годов средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным в течение месяца, была преимущественно двузначной (10–14,7%) и опустилась ниже 10% лишь в четвертом квартале 2017 года. Весь 2018 год средневзвешенные ставки были в диапазоне 9,4–9,9%, а в течение 2019-го — на уровне 9–10,6%. Впрочем, и сейчас средневзвешенная ставка на ипотечном рынке находится на уровне 8,4% (по данным ЦБ на начало апреля), однако это в большей степени из-за выдач кредитов на льготных условиях.
Какие программы останутся
В России после 1 июля сохраняется действие ряда других льготных госпрограмм. Так, до конца 2024 года действует запущенная в мае 2022 года программа ипотеки для работников ИТ-компаний c предельной ставкой в 5%, минимальным первоначальным взносом в 20% и максимальной суммой кредита в 18 млн руб. в «миллионниках», до 9 млн руб.— в остальных регионах. Для получения льготного кредита необходимо соответствовать ряду критериев. Среди них: компания-работодатель должна быть аккредитована при Минцифры. Заемщику в возрасте от 36 лет до 50 лет необходимо подходить под следующие материальные условия: средняя зарплата работающего в Москве должна составлять не менее 150 тыс. в месяц, в городах-миллионниках — более 120 тыс. руб., более 70 тыс. руб.— в городах с населенностью до 1 млн человек (для заемщиков до 35 лет таких требований к доходам нет).
«Сельская ипотека» с процентной ставкой до 3% (и 0,1% для сельских приграничных территорий) была запущена в 2020 году как временная программа, в дальнейшем ее сделали бессрочной. По ней можно взять ипотеку для постройки или покупки жилья. Кредит доступен при условии, что жилье расположено в сельской местности (с населением до 30 тыс. человек). По оценке Минсельхоза, который является оператором этой программы, к концу апреля ею уже воспользовалось около 140 тыс. семей. Летом 2023 года банки приостанавливали выдачу кредитов по ней на фоне повышения ключевой ставки, однако впоследствии финансирование возобновлялось.
«Дальневосточная ипотека» была запущена в 2019 году и действует до конца 2030 года. По ней можно купить жилье на Дальнем Востоке под 2%. С ноября 2023 году программу распространили на территории Арктической зоны РФ («Арктическая ипотека»). Льготная ипотека для новых регионов распространяется на приобретение или строительство недвижимости не более чем под 2% на территориях ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областей. Она введена в 2023 году на срок до 31 декабря 2030 года. До 30 апреля 2025 года, как сообщал Минфин, можно также оформить такой кредит на вторичную недвижимость. Программой могут воспользоваться участники и ветераны боевых действий, принимавшие участие в специальной военной операции, а также работающие «в отдельных федеральных органах власти, социальной сфере, здравоохранении, культуре и спорте», уточняло ведомство. Кроме того, действие льготных условий распространили на собственников непригодного жилья, проживающих в Белгородской области.
Спрос подрастет, но не сильно
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
«ЦБ и Минфин достаточно давно выступают за сворачивание льготной ипотеки, которая сильно разогрела цены на первичном рынке жилой недвижимости»,— отмечает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Свою функцию поддержки рынка новостроек льготная ипотека, на его взгляд, давно выполнила, и сейчас актуален переход к более адресным программам. В банках ожидают, что перед завершением программ спрос на них, как и прежде, вырастет, но незначительно: по разным оценкам, в мае и июне выдачи могут ускориться на 10–20%.
«Перед завершением программ всегда есть покупатели, которые пытаются вскочить в последний вагон. Однако выдачи уже несколько месяцев сохраняются на стабильно высоком уровне и фактически находятся на пике, поэтому потенциал роста кредитования практически исчерпан»,— отмечает заместитель председателя правления Абсолют-банка Антон Павлов. В ВТБ максимальную активность клиентов ожидают в июне. Во втором квартале объем выдач на рынке по сравнению с первым может удвоиться и приблизиться к 2 трлн руб., полагают в банке.
По оценке Дмитрия Грицкевича, ажиотажного спроса перед 1 июля не будет — после повышения первоначального взноса до 30% в декабре 2023 года и снижения предельной суммы кредита для столичных регионов объемы выдач у основных игроков рынка сокращаются. Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитика» подтверждает, что из-за повышения требований к взносу реальная ситуация «сильно ухудшилась, так как покупателей, способных принести в банк 30% от цены недвижимости, существенно меньше обладателей 15% или 20% суммы». Вместе с тем, считает эксперт, рост спроса перед 1 июля приведет к небольшому скачку цен — до 5% от сегодняшних цифр, который, по его оценке, сменится стагнацией на период адаптации застройщиков к очередной новой реальности. Прямое снижение цен в уже реализуемых проектах, по мнению Алексея Попова, осложнено тем, что для таких решений застройщикам нужно заручиться одобрением банков, согласиться на ухудшение финансовых показателей проектов, а также на повышение ставок по проектному финансированию.
Что будет после
«Развитие дальнейшей ситуации на рынке ипотечных кредитов будет зависеть прежде всего от динамики ключевой ставки, к которой привязаны ставки по обычным, базовым, программам банков»,— размышляет главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Сворачивание льготных программ, по ее мнению, снизит спрос, однако в банке рассчитывают на компромиссный вариант развития событий, такой как запуск адресно-целевых программ для отдельных регионов и групп заемщиков, сохранение программ в измененном виде (например, с повышенной ставкой), запуск новых программ поддержки как заемщиков, так и девелоперов.
В ВТБ ожидают начала охлаждения ипотечного рынка со второго полугодия 2024 года, наиболее существенного сокращения продаж банк ожидает в июле-августе. Объемы ипотечного кредитования могут сократиться на 20–30% после 1 июля 2024 года, ожидает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. По его словам, если ЦБ перейдет к снижению ключевой ставки в третьем квартале, то частично поддержать рынок может восстановление спроса в сегменте вторичной недвижимости.
Затем по мере привыкания рынка к развитию без основной госпрограммы и ожидаемого снижения ключевой ставки сегмент сбалансируется, прогнозируют в ВТБ. Дополнительным инструментом поддержки спроса на новостройки выступят совместные программы застройщиков и банков, позволяющие снизить долговую нагрузку клиентов, считают в банке. Одновременно будет возрастать значение «Семейной ипотеки» с учетом ее продления до 2030 года. В 2024 году ВТБ прогнозирует снижение выдачи ипотеки в России до 4,5–5,1 трлн руб. с 7,8 трлн руб. в 2023 году. Однако с учетом сохраняющейся на рынке неопределенности эта оценка может скорректироваться, предупреждают в банке. По словам руководителя аналитического центра ДОМ.PФ Михаила Гольдберга, уже сейчас наиболее востребованной программой является «Семейная ипотека», на нее приходится 50% рынка. «По мере снижения ключевой ставки льготное кредитование будет естественным образом замещаться рыночным спросом на доступных для населения условиях»,— ожидает он.
Завершение действия большинства госпрограмм будет способствовать стабилизации цен в сегменте новостроек, уверен Антон Павлов. «Вряд ли они будут снижаться, но рост остановится. И это позитивный эффект»,— считает он. По данным «СберИндекса», в марте средняя цена за квадратный метр по фактическим сделкам на первичном рынке жилья составила в РФ 151,4 тыс. руб., за первый квартал 2024 года рост составил почти 2%, а с момента введения госпрограмм в 2020 году цены на них выросли вдвое.
«Еще один положительный эффект завершения программ — уменьшение потребительской активности, что важно для снижения инфляционного давления и создания условий для смягчения денежно-кредитной политики»,— отмечает Антон Павлов. Рыночные ипотечные ставки в 2024 году, на его взгляд, скорее всего, останутся выше уровня комфортных значений — выше 12%.