Загородное разнообразие
Почему таунхаус дешевле столичной новостройки
Таунхаус — удобный формат жилья для тех, кто не готов строить дом самостоятельно и не хочет жить в городской квартире. Качественного предложения блочной застройки в Московской агломерации недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Но если удастся найти подходящий объект, он обойдется дешевле, чем квартира в новостройке в пересчете на цену квадратного метра.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Таунхаус относится к загородной недвижимости, но риэлторы определяют этот тип жилья как «квартиру на земле». К таунхаусу «прилагается» собственный земельный участок небольшой площади. Дома строятся вплотную друг к другу, обычно в два этажа. Получается нечто среднее между многоэтажкой и частным домом. Соседи есть с обеих сторон, но их меньше, чем в городском многоквартирном доме. «В удачных поселках блочной застройки (другое название таунхаусов) складывается устойчивое комьюнити. Возникает свой микроклимат, который не удается воссоздать в городском жилье. Поэтому формат высоко ценится и люди не хотят оттуда уезжать»,— рассказывает генеральный директор «Гео девелопмент» Максим Лещев.
По словам риэлторов, таунхаусы, с одной стороны, востребованный формат жилья, с другой — он имеет ограниченную аудиторию по нескольким причинам.
«Таунхаус — это квартира на земле. Поэтому, чтобы объекты были востребованы, они должны быть построены относительно недалеко от городских удобств.
На расстоянии дальше, например, 20 км от МКАД таунхаусы не будут привлекательны, потому что до города далеко, в то же время это не загородный дом, в котором, обычно ищут уединения и ценится отсутствие соседей»,— рассуждает Максим Лещев. То есть строить таунхаусы не везде целесообразно: или далеко, или очень дорого. «Если бы была земля под строительство таких поселков в ближайшем Подмосковье, Балашихе, Одинцово, Мытищах, их бы расхватывали»,— уверен господин Лещев.
Из-за неоднозначности формата объем предложения в этом сегменте практически стабилен. На ЦИАН опубликовано 900 объявлений о продаже таунхаусов в Московской области. Это на 5% больше, чем год назад, на 22% больше, чем весной 2022 года и примерно на уровне цифр пятилетней давности. «Говорить о резком росте этого сегмента пока не приходится. Основная причина в том, что на участках в ближнем поясе Подмосковья, где таунхаусы были бы наиболее востребованы, застройщики почти всегда пытаются согласовать многоэтажное строительство из-за более привлекательных показателей маржинальности»,— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», сейчас на первичном загородном рынке в Подмосковье на продажу выставлено 700 объектов блокированной застройки (таунхаусы, дуплексы), что составляет 1,64% от общего объема предложения первичной загородки (42,8 тыс. штук). Год назад экспонировалось 900 лотов — за этот период снижение составило 22%.
Весной 2022 года на первичном рынке загородной недвижимости продавалось 1100 объектов блокированной застройки, и в общей первичной загородной экспозиции (36,5 тыс. штук) они занимали 3%.
«Объем предложения объектов блокированной застройки сокращается уже пять лет: в апреле—мае 2019 года покупатели могли выбирать из 3,64 тыс. лотов данного формата. То есть за этот период их стало в 5,2 раза меньше»,— резюмирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В удаленных районах Московской области таунхаусы проигрывают в конкуренции домам и коттеджам, так как получается, что это загородный формат жизни с точки зрения расположения, но почти городской по плотности взаимодействия с соседями. «Даже не столь многочисленные малоэтажные проекты федеральных застройщиков строятся или в формате малоэтажных многоквартирных домов или отдельных коттеджей, но не классических двухэтажных линейных таунхаусов»,— отмечает господин Попов.
По данным компании «Этажи», объем продаж таунхаусов в Москве и Подмосковье стабильно держится на уровне 3–5% от общего объема сделок в сегменте загородной недвижимости. «Таунхаусы — это все-таки жилье для повседневной жизни,— рассуждает эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" Андрей Сердюк.— Но, к сожалению, земельных участков под их строительство с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой и близостью от Москвы сейчас дефицит». Из плюсов для девелоперов, по его словам, то, что этот формат подразумевает небольшой участок земли, поэтому позволяет снизить себестоимость таких проектов. Но сейчас основное строительство все же разворачивается на большем отдалении от Москвы в формате именно загородных домов для семейного отдыха, и здесь уже важным становится уединенный формат.
Таунхаусов не хватает
Дмитрий Таганов объясняет снижение объема предложения таунхаусов в первую очередь реформой долевого строительства, произошедшей в июле 2019 года. Тогда объекты блокированной застройки попали под действие 214-ФЗ о долевом строительстве, и немногие девелоперы оказались в состоянии работать по этим правилам. До середины 2019 года, когда были приняты поправки к закону о долевом строительстве, сегмент таунхаусов показывал свою востребованность реальными продажами. «Он всегда был нишевым, ориентированным на небольшую целевую аудиторию — людей, которые не определились в выборе между чисто загородным образом жизни (коттеджи и участки без подряда) и городским (квартиры в домах различной этажности)»,— комментирует господин Таганов. Традиционно около 10–15% спроса и предложения приходилось на таунхаусы и дуплексы. И эта доля практически не менялась (плюс-минус 5%). «Можно предположить, что, если бы сегмент продолжал развиваться, спрос находился бы на том же уровне. Но после печальных для загородного рынка событий 2019 года предложение данного формата стало сокращаться, новые проекты выходили в очень малом объеме»,— говорит Дмитрий Таганов.
По его словам, сперва девелопер возводит небольшой объем (10–20 квартир) и уже построенное жилье продает по договорам купли-продажи. То есть дороже, чем на этапе строительства по договорам долевого участия. «На этом рынок не выживет, и проектов блокированной застройки становится все меньше и меньше,— рассуждает эксперт аналитического центра "Инком-Недвижимость".— И таунхаусы, и дуплексы — сокращающийся сегмент после 2019 года в связи с тем, что девелоперы не могут выполнять требования, предъявляемые к возведению многоквартирных домов». То есть в загородных поселках иная, чем в городских ЖК, экономика проекта. Гораздо ниже темпы реализации и, соответственно, показатели спроса, а также меньше запас финансовой прочности. Поэтому поселки серьезно проигрывают многоквартирным новостройкам по маржинальности.
«Загородному рынку не хватает таунхаусов и дуплексов, но пока перспективы неопределенные и данная проблема на законодательном уровне никак не решается. Если их будут строить, они будут распродаваться, потому что любители этого формата всегда найдутся»,— резюмирует Дмитрий Таганов.
Разница в цене между форматами
Если говорить о цене, то индивидуальные жилые дома, как правило, дороже таунхаусов на 15–20%. В свою очередь, таунхаусы дешевле городских квартир на 5–10%. «Нужно учитывать, что сейчас на фоне высокой популярности ипотеки с господдержкой, которая действует до 1 июля текущего года и разрешает строить их собственными силами или с привлечением подрядной организации, тренд — на строительство частных домов, в этом случае цена строительных услуг варьируется от 80 тыс. руб. за квадратный метр готового дома в зависимости от используемых материалов и технологий»,— рассчитал Андрей Сердюк.
В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» подобрали конкретные примеры и обозначили средние цены. Средняя цена объекта блокированной застройки на первичном загородном рынке Московской области составляет 29,5 млн руб., средняя площадь дома — 172 кв. м, участка — 2,8 сотки. Например, таунхаус площадью 136 кв. м за 15 млн руб. в ЖК «Мечта» на севере Подмосковья, в Дмитровском городском округе, в 23 км от МКАД по Рогачевскому шоссе, рядом лесной заказник и озера. Это объект бизнес-класса, представляющий собой двухэтажную квартиру с возможностью организовать мансарду в качестве третьего этажа. Можно использовать ипотеку с господдержкой, семейную, маткапитал.
Средняя площадь квартиры в новостройках Москвы — 58 кв. м, средняя стоимость — 21,5 млн руб. Например, лот за 15 млн руб.— однокомнатные апартаменты в ЖК «Ривер парк» на ул. Речников, в 17 минутах ходьбы от станции метро «Нагатинский затон». Общая площадь — 39,7 кв. м, плюс кухня — 12 кв. м.
Максим Лещев считает, что сравнивать форматы напрямую не вполне корректно из-за разницы в расположении. Кроме того, с точки зрения цены квадратного метра таунхаус дешевле, но бюджет покупки по сравнению с квартирой окажется больше из-за большей площади объекта. «Если сравнивать квартиру и таунхаус в одной локации, то блокированная застройка точно будет дороже»,— уверен господин Лещев.