Бизнес считает по складам

В 2023 году в Свердловской области построили в 6,5 раза больше складских помещений (557 тыс. кв.м), чем годом ранее. Однако доля вакантных площадей по-прежнему менее 1%, поскольку большинство объектов возводятся под конкретного заказчика в формате build-to-suit и не выходят на рынок. Вместе со спросом на склады растут и арендные ставки — в 2023 году на 42%. Эксперты отмечают, что в ближайшее время дефицит вакантных площадей не сократится, а арендные ставки продолжат расти.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Свердловская область является третьим регионом в стране (после Москвы и Санкт-Петербурга) по объему складского предложения. Его суммарный объем в 2023 году превысил 2,2 млн кв.м. Согласно данным NF Group, в прошлом году в регионе ввели 557 тыс. кв.м — в 6,5 раза больше, чем в 2022 году. «Кажется, что в регионе идет большое строительство, девелоперы рапортуют о рекордном вводе новых площадей, но на открытый рынок они практически не попадают, так как уже имеют своих арендаторов, и в регионе сохраняется острый дефицит качественных складов»,— отметил коммерческий директор девелоперской компании Ghelamco Александр Перфильев.

Как сообщил региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, в 2023 году доля спекулятивных площадей в общем объеме ввода складских помещений составила 23%, остальная часть пришлась на комплексы формата build-to-suit (45%) и склады, построенные компаниями самостоятельно (23%). «Крупнейшими BTS-проектами стали первая и вторая фазы в “PNK парке Сибирский тракт”, распределительный центр X5 Group и построенный для Ozon новый корпус в логопарке “Кольцовский”. Единственным собственным объектом, введенным в 2023 году и одновременно ставшим крупнейшим по площади в регионе, стал распределительный центр Wildberries в индустриальном парке “Про-Бизнес-Парк”,— рассказал эксперт.— Среди спекулятивных проектов: первая фаза логистического комплекса “Авиатор”, вторая фаза “ЕГСК Логоцентр Седельниково” в Сысертском городском округе и новый корпус терминала “Чкаловский”».

В Екатеринбурге спрос и предложение на складскую недвижимость, по данным аналитиков «Авито Недвижимость», выросли на 54% и 20% соответственно. Цена 1 кв.м составила 58 тыс. руб. (+58% к уровню 2022 года).

Выше показатель только в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени и Казани.

Высокий спрос на складские помещения наблюдается в регионе с 2017 года. С этого периода ежегодный объем сделок со складской недвижимостью превышает 100 тыс. кв.м. Так, в 2023 году он составил 180 тыс. кв.м. Основными драйверами спроса являются онлайн-ритейлеры и дистрибьюторы (33% и 28% в общем объеме заключенных сделок соответственно), транспортно-логистические операторы (19%). Доля оффлайн-ритейлеров в 2023 году сократилась на 39% и заняла лишь 16% в общей структуре сделок, добавил Константин Фомиченко. Для удовлетворения существующего спроса, считает Александр Перфильев, необходимо дополнительно строить еще по 100 тыс. кв.м в год: «Именно такой объем ежегодно поглощал город до прихода на рынок маркетплейсов».

«Подобрать подходящее складское помещение и арендовать проще, чем купить. Это важно учитывать при желании быстро развивать бизнес и выходить со своими товарами в другие регионы России»,— отметила руководитель отдела продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» Виктория Сафронова.

Так, за год спрос на аренду складских помещений в Екатеринбурге вырос на 61%, а количество доступных для аренды складов сократилось на 5%.

По словам господина Фомиченко, доля вакантных площадей стала стремительно сокращаться с 2018 года. На сегодня она составляет около 0,5% от всего предложения или 5,6 тыс. кв.м. Из-за этого растут тарифы на аренду. В 2023 году арендная ставка складов, по разным оценкам, выросла на 40–60%. Сегодня диапазон запрашиваемых ставок на площади класса «А» в строящихся объектах и BTS-проектах достигает 8–8,5 тыс. руб. за 1 кв.м в год (triple net — арендная ставка без коммунальных и других платежей), следует из данных NF Group. По словам Александра Перфильева, в первую очередь склады арендуют маркетплейсы и продуктовые торговые сети. Они выбирают большие площади от 20 до 50 тыс. кв.м. «При этом у компаний из сегмента e-commerce возникают проблемы при выборе небольших объектов площадью до 1,5 тыс. кв.м в черте города, поскольку большинство логистических комплексов находятся за пределами ЕКАД»,— подчеркнул директор по транспортной логистике ПЭК Игорь Алексашов.

По мнению экспертов, из-за растущего спроса и ограниченного объема ввода спекулятивных объектов в краткосрочной перспективе дефицит вакантных площадей сохранится. Развитие сегмента также тормозит высокая стоимость заемного финансирования. «Вместе с ростом себестоимости строительства это приведет к дальнейшему росту ставок аренды. До конца 2024 года можно ожидать еще 20-процентный рост ставок на аренду складов»,— считает Александр Перфильев.

Вместе с тем он ожидает появления в регионе новых проектов в формате lightindustrial, который предполагает поддержку предпринимателей, в том числе малых и средних. «Формат lightindustrial позволяет девелоперам и инвесторам быстро оборачивать вложения за счет продажи таких объектов по частям конечным собственникам, которые открывают в таких помещениях производства и небольшие склады. Это позволяет компаниям-потребителям уйти от зависимости постоянно растущей ставки аренды,— пояснил эксперт.— В будущем такой формат будет привлекать инвесторов, которые заинтересованы в арендном бизнесе. Для сравнения сейчас ставка аренды на такие помещения уже превышает 15–18 тыс. руб. за 1 кв.м в год».

Анастасия Реутова