Застройщикам расширяют жилплощадь
Минимально допустимые размеры квартир снова в действии
Решение властей Москвы и Ленинградской области о постепенном отказе от строительства малогабаритных квартир наделало много шума среди застройщиков. Они уже стали предупреждать о рисках падения продаж лотов, пользующихся высоким спросом, и сокращении для граждан доступности жилья. Но чиновники, напротив, ссылаются на президентское поручение о необходимости до 2030 года обеспечить каждого россиянина 33 кв. м жилья и свод правил, регулирующий метраж квартир. Эта норма носит добровольный характер, отмечают эксперты, а ввести запрет на небольшие квартиры можно только федеральным законом.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Мэрия Москвы больше не будет согласовывать строительство в городе студий, сообщило 16 мая «РИА Новости». Об этом застройщиков проинформировала Москомэкспертиза, направив им письмо с разъяснениями (копия есть у “Ъ”). Там ничего не говорится конкретно о студиях, но указывается, что минимальная площадь однокомнатных квартир во вновь согласуемых к застройке комплексах не должна быть меньше 28 кв. м, двухкомнатных — 44 кв. м. Свое решение власти города аргументируют сводом правил 54.13330.2022 (.pdf) к принятому еще в 2003 году СНиПу для многоквартирных жилых домов, где определены минимальные площади для каждого типа квартир. 16 мая аналогичное решение приняли власти Ленинградской области, сообщили местные СМИ.
Свод правил, указанный в письме московским девелоперам, по словам руководителя Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) Кирилла Холопика, «имеет статус добровольного применения». По его словам, изменить требования по площади квартир региональными актами нельзя, это можно сделать только федеральным законом.
В Москомэкспертизе, впрочем, сообщается, что ограничения вводятся в связи с недавними долгосрочными целями, оглашенными в начале мая 2024 года президентом Владимиром Путиным.
Один из пунктов этих целей — обеспечение к 2030 году россиян жильем из расчета 33 кв. м на человека.
В письме подчеркивается, что нововведения не коснутся проектов, согласованных мэрией по состоянию на 7 мая 2024 года. А нарушители, как можно сделать вывод из письма, могут и не получить разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов.
По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на начало мая 2024 года в Москве на долю строящихся квартир до 25 кв. м приходится 10% от общего объема, или 32,4 тыс. лотов, от 25 кв. м до 35 кв. м — 15%, или 50,7 тыс., от 35 кв. м до 45 кв. м — 23%, или 76,2 тыс.
В Ленинградской области эти показатели составляют 14% (13 тыс. лотов), 31% (29,6 тыс.) и 29% (27,6 тыс.) соответственно. В России, по данным «Наш.Дом.РФ», строится 163,2 тыс. квартир площадью до 25 кв. м, что составляет 7% от общего объема, 367,8 тыс. кв. м, или 17%,— жилья от 25 кв. м до 35 кв. м. Самая высокая в стране доля квартир площадью 35–45 кв. м — 28%, или 643,5 тыс. лотов.
По данным гендиректора «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, в Москве на долю студий приходится около 10–15%, по подсчетам руководителя направления аналитики и ценообразования «Мангазеи» Анны Раковой — до 25% в сегменте массового жилья и бизнес-класса. «Застройщики дорогого жилья в Москве не проектируют такие квартиры, поэтому нововведение на них никак не повлияет»,— считает коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников.
Зато это серьезно затронет застройщиков массового жилья, у которых, по словам вице-президента ГК «Страна девелопмент» Александра Гуторова, возникнут «риски в виде сокращения темпов продаж».
В свою очередь, для покупателей в очередной раз увеличится средний бюджет сделки, добавляет он. Студии в Москве пользуются спросом у инвесторов и региональных покупателей, добавляет Анна Ракова. «Малогабаритное жилье "выстрелило" на фоне низких ипотечных ставок, и его стали покупать студенты и те, кто перебирается в Москву»,— говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Поэтому, убрав студии из портфеля продаж, застройщики, по словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, лишатся значительной части спроса.
Учитывая текущую повестку на рост обеспеченности жильем россиян, по пути Москвы пойдут и другие города, наложив ограничения на строительство малогабаритных квартир, считает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. По словам господина Голева, в городах с населением от 300 тыс. до 1 млн человек студии редки, так как там стоимость квадратного метра не такая высокая, как в Москве.
Застройщики жилья собрали триллион
Около 1 трлн руб. составила совокупная выручка застройщиков жилья по всей России по итогам первого квартала 2024 года, что на 14% больше год к году, говорится в обзоре «Дом.РФ». Там указывается, что денежные поступления компаний стройиндустрии выросли в большей части из-за роста цен на жилую недвижимость. Так, средняя стоимость квартир в новостройках к марту этого года достигла 8,5 млн руб., в то время как год назад этот показатель составлял 7,5 млн руб.
В то же время, как ранее сообщал Росреестр, в первом квартале текущего года по всей стране было зарегистрировано 179,7 тыс. сделок на первичном рынке жилья. Этот показатель оказался на 10% выше, чем в аналогичном периоде 2023 года.
Почти 78% квартир в январе—марте этого года приобретались за счет ипотеки, отмечается в обзоре «Дом.РФ». Хотя год назад доля сделок с использованием жилищных кредитов составляла 80%, а в четвертом квартале 2023 года — рекордные 95%.