КРТ: в поисках баланса
Как в Нижегородской области реализуют проекты комплексного развития территорий
В ближайшие годы основной объем жилищного строительства в Нижегородской области будут покрывать проекты комплексного развития территорий: сейчас в проработке региональных властей 47 площадок под КРТ с совокупным градостроительным потенциалом почти 7 млн кв. м. В первую очередь речь идет о так называемых депрессивных территориях, занятых ветхими и аварийными домами. По условиям соглашений о КРТ, инвесторы расселяют их за свой счет, а также строят на территории новых ЖК необходимую социальную инфраструктуру. О диалоге власти и бизнеса по проектам КРТ — в партнерском проекте «Ъ‑Приволжье».
Фото: Андрей Репин
Фото: Андрей Репин
Ситуацию на нижегородском рынке жилья, первые итоги и особенности реализации в Нижегородской области договоров КРТ обсудили участники круглого стола, организованного «Ъ‑Приволжье». Как рассказал на мероприятии заместитель губернатора Сергей Морозов, за последние 20 лет в регионе было введено почти 30 млн кв. м жилья — это позволило выйти на обеспеченность жильем в 30 кв. на одного жителя. Прошлый год стал рекордным: в регионе ввели более 1,8 млн кв. м, что оказалось на 9% больше показателя 2022 года и на 16% выше плановых значений. За четыре месяца с начала этого года в регионе введено 809 тыс. кв. м жилья — столько же, сколько за тот же период прошлого года.
В ближайшие годы ключевым инструментом градостроительного развития в регионе станут договоры КРТ. По словам заместителя губернатора сейчас на стадии проработки и реализации в регионе находятся 47 площадок КРТ площадью около 1 тыс. га с совокупным градпотенциалом 6,7 млн кв. м: «По этому показателю мы вошли в топ-5 среди нестоличных регионов в рейтинге Минстроя РФ. На текущий момент уже заключены договоры с градпотенциалом около 3,6 млн кв. м. К 2030 году этот показатель должен вырасти до 5,2 млн кв. м», — рассказал Сергей Морозов.
«Механизм КРТ прозрачен и понятен для всех участников рынка»
Сергей Морозов, заместитель губернатора Нижегородской области: [читать...]
— Для нас крайне важно сохранить темпы ввода, но сделать это не в ущерб интересам граждан, сохранив при этом экономическую эффективность для застройщиков. Поэтому мы стремимся формировать градостроительный потенциал преимущественно с применением механизма КРТ. Механизм КРТ — на сегодня основной, наиболее точно отражающий реалии и являющийся прозрачным и понятным для всех участников рынка жилищного строительства. В договорах КРТ фиксируются обязательства не только инвесторов и застройщиков, но и публичных сторон — муниципалитета, региональных органов власти.
Суть механизма КРТ — в реновации крупных городских кварталов по условиям особых соглашений с инвесторами, предусматривающих, в частности, расселение за их счет ветхого и аварийного жилья и строительство в новых ЖК социальной инфраструктуры. В областном правительстве подчеркивают, что проекты КРТ позволяют соблюсти баланс обязательств застройщиков и нагрузки на регион. «С одной стороны, мы должны создать комфортную и безопасную среду для жителей, построить социальные объекты, с другой — сохранить экономику проекта. Состоявшиеся публичные торги показывают, что инвесторам интересны наши площадки и предложения», — отметил Сергей Морозов.
В первую очередь под КРТ попадают территории, считающиеся депрессивными: в регионе насчитывается более 900 тыс. кв. м ветхого жилья, за 20 лет расселили около 500 тыс. кв. м. «Такие объемы говорят о том, что все действующие госпрограммы расселения ветхого и аварийного фонда не обеспечены в полном объеме финансированием. Поэтому механизм КРТ мы считаем базовым на десятилетия вперед, в том числе для решения этой проблемы», — объяснил Сергей Морозов. Только по одобренным мастер-планам КРТ регион планирует расселить 98 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья в ближайшие три-пять лет, а в перспективе — еще 254 тыс. кв. м.
Заместитель председателя правительства Нижегородской области Иван Каргин напомнил, что до механизма КРТ расселение ветхого и аварийного фонда за счет инвесторов предусматривали договоры развития застроенных территорий (РЗТ), но они не учитывали экономику проекта и не включали обязательства по строительству социальной инфраструктуры: «На торги выставлялись обязательства инвестора расселить аварийное жилье в границах площадки. При этом проект планировки территории разрабатывался только после того, как заканчивалось расселение, которое, как правило, затягивалось: возникал принцип „последнего жильца“ — когда на территории оставался житель, с которым невозможно было договориться ни при каких условиях». Проекты КРТ позволяют нивелировать эти риски, во многом благодаря детальной проработке конкурсной документации и переговорам с жителями домов, попавших в контур КРТ, которые берут на себя областные власти.
«Наша задача — наладить прямой и честный диалог с жителями»
Иван Каргин, заместитель председателя правительства Нижегородской области: [читать...]
— По сравнению с механизмом развития застроенных территорий у проектов КРТ есть преимущества — они учитывают интересы всех сторон, и прежде всего — жителей. При КРТ невозможно включить территорию в границы инвестиционного развития, если жители многоквартирных домов на этом участке против. Наша задача — наладить с жителями прямой и честный диалог еще до объявления торгов на право заключения договора КРТ. Буквально каждому объяснить, что КРТ — это благо и возможность улучшить свои жилищные условия.
А для инвесторов все технико-экономические показатели проекта понятны и прозрачны в мастер-плане — документе градостроительного планирования, который разрабатывается также до объявления торгов. В Нижегородской области, одной из немногих в России, выпущены методические рекомендации по подготовке мастер-плана, в которых прописаны единые правила игры. То есть мастер-план может подготовить не только регион или муниципалитет, но и сам инвестор — по той территории, которую планирует осваивать. И у нас уже есть такие примеры.
Директор по развитию и улучшению жилищных условий Группы «Самолет» Виктор Ведехин подробно рассказал о практике взаимодействия с жителями при реализации проекта КРТ в Ленинском районе (девелопер получил право развивать кварталы в границах улиц Дружбы, Снежная и Энтузиастов на площади 13,7 га). «После подписания договора КРТ мы проводим общее собрание с гражданами, затем индивидуальные встречи. Но в целом работаем в открытом инфополе: все знают, какой будет компенсация у соседей, все открыто — это позволяет ускорить переговорный процесс». Расчет средств, необходимых для улучшения жилищ условий, ведется на основании средней стоимости квадратного метра в районе расположения объекта в целом, то есть не только в квартале КРТ, а с учетом того, что дома ветхие и аварийные, компания дает надбавку к стоимости выкупаемых у жильцов квартир. В результате на данный момент из 99 объектов «Самолет» подписал соглашения по 69 — порядка 70% собственников дали согласие на обмен или куплю-продажу квартир. До 31 августа девелопер планирует получить согласие на переезд 100% жителей реновируемой территории.
Исполнительный директор компании Yunika (компания расселяла ветхие дома в районе улиц Белинского, Тверской и Невзоровых) Александр Сазонов обратил внимание на ряд факторов, которые застройщикам надо учитывать при расселении: «Современное жилье по площади не сопоставимо с расселяемым — квартиры сейчас намного больше. Кроме того, рынок недвижимости очень динамичен, и, пока собирается пул жильцов на расселение по одной стоимости, цены уже могут измениться. Поэтому мы действуем так: если житель выбрал квартиру и готов в нее переехать, пока он оформляет документы, мы ее выкупаем».
«С жителями, дома которых попали в контур КРТ, надо общаться»
Александр Сазонов, исполнительный директор компании Yunika: [читать...]
— Нижний Новгород — город-миллионник с высоким градостроительным потенциалом, он интересен инвесторам, сюда заходят большие федеральные компании. В этом контексте возможность работать в формате КРТ — это новый этап развития механизмов для реализации проектов жилищного строительства на сложных площадках. Благодаря высокой степени проработки документации со стороны региональных властей, девелоперу, заключившему договор КРТ, более понятны условия, на которых он заходит на площадку, а значит, возможности для реализации проекта. Интересы региона и застройщика здесь совпадают: властям нужен инструмент решения проблемы ветхого жилья, необходимо улучшать жилищные условия граждан, делать город современным.
С точки зрения взаимодействия с жителями, дома которых попали в контур КРТ и должны расселяться, ключевое значение имеет прямой, открытый диалог. Мы представлены в Нижнем Новгороде с 2018 года и за это время наработали опыт на всех этапах развития проектов, в том числе в расселении. С жителями надо общаться. Мы разговариваем с собственниками индивидуально, чтобы каждый понимал, что мы готовы выслушать, готовы к компромиссам и действительно заинтересованы улучшить их жилищные условия. В центре города, где работаем мы, у подобного переговорного процесса своя специфика — люди часто настроены категорично, диалог затягивается, но нам удалось наработать хорошую репутацию: жители доверяют компании, и даже сами уже обращаются с просьбами подобрать варианты для переезда.
Эксперты обращают внимание на то, что при реализации проектов КРТ инвесторам и региональным властям необходимо учитывать динамику развития и специфику регионального рынка. «Нижний Новгород — удивительный город. Он не растет по численности, миграционные потоки не превышают 5 тыс. человек в год. Каждый четвертый житель — пенсионер, а главная цель покупки квартиры — для улучшения жилищных условий. У нас нет „вновь приехавших“, как в Краснодаре. При этом по росту цен мы обогнали все миллионники РФ, в том числе Москву — по итогам 2023 года цена на первичном рынке поднялась на 28%», — прокомментировала руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее словам, на фоне снижающегося спроса растет количество непроданных квартир в сданных домах: «Раньше на долю таких квартир приходилось не более 2%, в основном на первом и последнем этажах. Сейчас их уже порядка 15% в построенных и сданных домах. Этот тревожный фактор».
Снижение спроса на первичном рынке региона фиксирует и риэлторское сообщество, отметил член национального совета Российской гильдии, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин. При этом цены на новостройки, по его словам, в Нижнем Новгороде стабильно растут — на 0,5-1% в месяц. «Повышенным спросом пользуются квартиры с отделкой и даже с мебелью, а также рост уровня комфорта в широком смысле — во дворе, местах общего пользования: среда формирует цену на конечный продукт. Проектов много — клиентам есть из чего выбирать», — рассказал представитель РГР. Он также отметил роль риэлторского сообщества при реализации проектов КРТ: статистика реальных продаж, которой владеют риэлторы, может быть полезна и органам власти, и застройщикам: «Риэлторы охватывают весь рынок недвижимости — мы знаем ситуацию во всех сегментах».